На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


Диплом комплексный анализ и изучение проблем договора аренды недвижимости.

Информация:

Тип работы: Диплом. Предмет: Юриспруденция. Добавлен: 01.08.2013. Страниц: 58. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 3
1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 7
1.1 Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения 7
1.2 Основные черты договора аренды недвижимости 13
2. ПРОБЛЕМЫ ЗАКЛЮЧЕНИЯ, РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ 22
2.1 Заключение и регистрация договоров аренды недвижимости 22
2.2 Уклонение стороны от регистрации договора аренды объекта Недвижимости, пути и способы правового противостояния 26
3. ОТДЕЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ 32
3.1 Актуальные проблемы регламентации отношений по аренде нежилых помещений 32
3.2 Проблемы заключения договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, в связи с действием норм законодательства о защите конкуренции 39
3.3 Предварительный договор аренды будущей недвижимости как организационное обязательство 47
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 55
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 58



ВВЕДЕНИЕ


Изменение экономической основы нашего общества, развитие в нем рыночных отношений привели в движение процесс постепенного вовлечения в имущественный оборот недвижимого имущества как предмета гражданско-правовых обязательств. Закрепление в Гражданском кодексе Российской Федерации общих положений о договоре аренды, а также специальных норм об аренде зданий (сооружений) и предприятий, во-первых, оставляют неурегулированными арендные отношения, предметом которых выступают помещения (жилые и нежилые), объекты незавершенного строительства, конструктивные элементы зданий и сооружений; во-вторых, содержание самого ГК РФ нуждается в обновлении, поскольку разрабатывался он в период формирующегося рыночного хозяйства, сохранявшего некоторые черты прежнего экономического строя.
При этом договор аренды недвижимого имущества является распространенной сделкой в сфере оборота недвижимости. Данный договор способен удовлетворить потребности практически всех участников гражданского оборота. Заключая договор аренды недвижимости, своей цели достигают как арендодатель, так и арендатор. Арендатор, как правило, субъект предпринимательства, не имея возможности приобрести недвижимое имущество в собственность, реализует свою потребность путем заключения договора аренды. Арендодатель, распоряжаясь недвижимым имуществом, принадлежащим ему на праве собственности, перестает нести расходы на его содержание и при этом получает определенную прибыль. Сдача же в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, позволяет собственнику получать доходы в виде арендных платежей, являющихся одним из основных источников пополнения бюджетов различных уровней, что, в свою очередь, помогает преодолевать значительные экономические трудности в ряде регионов Российской Федерации.
Однако существующее состояние гражданского законодательства, регулирующего арендные отношения по поводу недвижимого имущества, не в полной мере отвечает потребностям современного российского общества.
Основные нормы об аренде содержатся в ГК РФ. Глава 34 ГК РФ, посвященная договору аренды, помимо общих положений об аренде регулирует отдельные его виды, а аренде земельных участков посвящены нормы Земельного кодекса Российской Федерации.
К сожалению, в действующем ГК РФ правила об аренде помещений, объектов незавершенного строительства, конструктивных элементов зданий и сооружений не получили отражения, и на практике арбитражные суды вынуждены руководствоваться разъяснениями и рекомендациями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, признающего данные объекты недвижимости отличными от зданий и сооружений, но неразрывно с ними связанными, согласно которым к таким договорам применяются нормы об аренде зданий и сооружений, в том числе и о государственной регистрации.
Принятые Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации постановления, информационные письма и обзоры практики рассмотрения споров, связанных с договорами аренды, не устранили всех пробелов в законодательстве, а лишь позволили сделать практику единообразной. Однако проблемы применения норм об аренде недвижимости могут быть разрешены только на законодательном уровне.
В связи с этим полагаем, что избранная тема является в настоящее время достаточно актуальной и значимой как с теоретической, так и практической стороны.
В российской науке гражданского права проблема договора аренды, в том числе и аренды недвижимого имущества, обсуждалась с начала XIX века. Свое отношение к ней высказывали многие известные ученые, в числе которых: М.М. Агарков, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, О.С. Иоффе, К.И. Скловский, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой и другие.
Целью настоящего исследования является комплексный анализ и изучение проблем договора аренды недвижимости, а также существующих законодательных положений, регулирующих арендные отношения, предметом которых выступает недвижимое имущество.
В соответствии с поставленной целью определяются следующие основные задачи исследования:
- рассмотреть договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения;
- проанализировать основные черты договора аренды недвижимости и регистрацию договоров аренды недвижимости
- проанализировать уклонение стороны от регистрации договора аренды объекта недвижимости, пути и способы правового противостояния
- выявить актуальные проблемы регламентации отношений по аренде нежилых помещений;
- рассмотреть проблемы заключения договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, в связи с действием норм законодательства о защите конкуренции
- рассмотреть предварительный договор аренды будущей недвижимости как организационное обязательство.
Предмет исследования - нормы гражданского законодательства в их историческом развитии, регулирующие арендные отношения в Российской Федерации, а также анализ существующей судебной практики применения указанных норм.
Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие при заключении договоров аренды недвижимого имущества, права и обязанности сторон.
Теоретическую, методологическую базу исследования составили современные правовые учения и методология научного познания. В процессе работы использованы общенаучные методы системного анализа, обобщения нормативных материалов и судебной практики, диалектический и конкретно-исторический подходы к рассмотрению изучаемых проблем. Так же были применены такие методы научного исследования, как сравнительно-правовой, функционально-структурный, формальнологический, технико-юридический и другие способы научного познания.
Нормативно-правовую базу исследования составляют: Конституция РФ, федеральные законы и другие нормативные правовые акты. Анализ правового регулирования арендных отношений проводится в работе на основе российского законодательства. Отдельные же положения по этому вопросу, анализируются на основе законодательства зарубежных стран. Изучено и использовано также законодательство СССР и РСФСР.
Выводы и рекомендации, сделанные в работе основываются на анализе и обобщении практики Арбитражных судов, практике и разъяснениях Высшего Арбитражного Суда РФ, Постановлениях Пленумов ВАС РФ.
Научная новизна исследования состоит в том, что оно является комплексным исследованием ряда важных теоретических проблем, возникающих в процессе реализации договора аренды недвижимого имущества, таких как, здания, сооружения, нежилые помещения, предприятия, с учетом последних тенденций развития законодательства, судебной практики и современных потребностей гражданского оборота в этой сфере.

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА


1.1 Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения


Договор аренды (имущественного найма) является одним из наиболее распространенных. Он известен издревле как наиболее адекватная правовая форма передачи имущества во временное пользование за плату.
История договора аренды насчитывает около двух тысячелетий. Договор аренды и некоторые его виды были известны еще в Древнем Риме. Римское частное право разграничивало три отдельных договора найма: "а) наем вещей (locatio-co№ductio rerum), б) наем услуг (locatio-co№ductio operarum), в) наем работы или подряд (locatio-co№ductio operis или operis facie№di). Общее между этими тремя договорами усматривалось в том, что одна сторона обязуется предоставить другой стороне пользование известным объектом, а другая сторона обязуется уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение" [32, c. 34].
Нормы о договоре имущественного найма были известны как дореволюционному российскому, так и советскому законодательству.
В Своде законов Российской империи имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой стороне свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные условия этого договора.
Уже в дореволюционной науке ставились такие проблемные вопросы, которые имеют значение и по сей день в практике заключения договоров аренды. К примеру, не всегда однозначно рассматривается предмет договора аренды. Так, К.П. Победоносцев писал, что "предметом найма служит известное, определенное имущество, не только.........



СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ


1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 30.11.2011) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
2. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 № 95-ФЗ (ред. от 25.06.2012) // Собрание законодательства РФ. 2002. № 30. Ст. 3012.
3. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ (ред. от 12.11.2012) // Собрание законодательства РФ. 2002. № 1 (ч. 1). Ст. 1.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 29.06.2012) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.
5. Федеральный закон от 9 мая 2005 г. № 45-ФЗ "О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях и другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу некоторых положений законодательных актов Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 2005. № 19. Ст. 1752.
6. Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ (ред. от 08.05.2010) "О финансовой аренде (лизинге)" // Собрание законодательства РФ. 1998. № 44. Ст. 5394.
7. Федеральный закон от 06.12.2011 № 402-ФЗ "О бухгалтерском учете" // Собрание законодательства РФ. 2011. № 50. Ст. 7344.
8. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 28.07.2012) "О государственном кадастре недвижимости" // Собрание законодательства РФ. 2007. № 31. Ст. 4017.
9. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 28.07.2012) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
10. Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ (ред. от 10.07.2012) "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" // Собрание законодательства РФ. 2008. № 30 (ч. 1). Ст. 3579.
11. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 28.07.2012) "О государственном кадастре недвижимости" // Собрание законодательства РФ. 2007. № 31. Ст. 4017.
12. Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2004 г. № 200 "Вопросы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом" // Собрание законодательства РФ. 2004. № 15. Ст. 1492.
13. Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" // Собрание законодательства РФ. 2006. № 34. Ст. 3680.
14. Постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" // СПС "КонсультантПлюс".
15. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" // Вестник ВАС РФ. № 5. 2005.
16. Постановление Президиума ВАС РФ от 14 июля 2009 г. № 402/09 по делу № А41-К1-13707/07; Постановление ФАС Московского округа от 19 апреля 2010 г. № КГ-А40/2946-10.
17. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 мая 2011 г. № А42-3113/00-5.
18. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 27.09.2011 по делу № Ф03-А73/11-2/3152.
19. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.04.2006 по делу № А56-24327/2005.
20. Постановление ФАС Уральского округа от 6 февраля 2011 г. № Ф09-262/11 - по делу № А60-5350/2011.
21. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19 января 2010 г. по делу № А17-414/2-2010.
22. Постановление Арбитражного суда Ростовской области от 12 октября 2007 г. по делу № А53-1221/2007-С8-1.
23. Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 30 сентября 2008 г. № КГ-А40/7700-08; от 17 марта 2008 г. № КГ-А40/1836-08; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 мая 2008 г. № 09АП-4878/2008.
24. Решение Арбитражного суда Московской области от 28 мая 2008 г. по делу № А41-К1-1227/08.
25. Письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Документ опубликован не был.
26. Бевзенко, Р.С. Надлежащее исполнение гражданско-правового договора. Пять критериев, которые работают на практике [Текст] / Р.С. Бевзенко // Юрист компании. - 2010. - № 11. - С. 66 - 78.
27. Брагинский, М.И. Договорное право [Текст] / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. - М.: Статут, 2005. - 765 с.
28. Карапетов, А.Г. Есть ли смысл в запрете обеспечения задатком обязательств из предварительного договора? [Текст] / А.Г. Карапетов // Вестник ВАС РФ. - 2010. - № 8. - С. 70 - 74.
29. Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей [Текст] / Рук. авт. кол. М.И. Брагинский. - М., 2005. - 950 с.
30. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации [Текст]. - М.: Статут, 2009. - 583 с.
31. Корецкий, А.Д. Договорное право [Текст] / А.Д. Корецкий. - М.: МарТ, 2011. - 454 с.
32. Мейер, Д.И. Русское гражданское право. В 2 ч [Текст] / Д.И. Мейер. - М.: Статут, 2003. - 434 с.
33. Муромцев, С.А. Гражданское право Древнего Рима [Текст] / С.А, Муромцев. - М.: Статут, 2003. - 882 с.
34. Новицкий, И.Б. Римское право. Учебник [Текст] / И.Б. Новицкий, И.С. Перетерский. - М.: Юристъ, 2011. - 646 с.
35. Певницкий, С.Г. Многоквартирные дома: проблемы и решения [Текст] / С.Г. Певницкий, Е.А. Чефранова. - М.: Статут, 2006. - 156 с.
36. Письмо Федеральной антимонопольной службы "О применении ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135 "О защите конкуренции" от 17.07.2008 № ИА/17747.
37. Победоносцев, К.П. Курс гражданского права [Текст] / К.П. Победоносцев. - М.: Статут, 2003. - 444 с.
38. Римское частное право: Учебник [Текст] / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. - М.: Юристъ, 2004. -546 с.
39. Сергеев, А.П. Гражданское право [Текст] / А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: Проспект, 2008. - 984 с.
40. Суханов, Е.А. О действительности предварительного договора аренды недвижимого имущества [Текст] / Е.А. Суханов // Вестник ВАС РФ. - 2009. - № 1. - С. 16-20.
41. Официальный сайт Верховного Суда РФ - supcourt.ru/.



Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.