На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


Курсовик Закономерности функционирования и развития рынока недвижимости в Росии

Информация:

Тип работы: Курсовик. Предмет: Эконом. теория. Добавлен: 07.11.2013. Сдан: 2012. Страниц: 32. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


Введение.
Среди элементов российской рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета и объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и всё большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.
Наличие у гражданина недвижимости – это необходимое условие нормальной жизни и деятельности каждого человека. И в силу этого недвижимость выступает как особый объект гражданско-правовых отношений. В последнее время одной из самых актуальных проблем в обществе стало снижение спроса на российском рынке недвижимости. Актуальность исследуемой темы определяется застоем ипотеки, спадом цен на недвижимое имущество, различными прогнозами на цены на недвижимость в будущем, застоем строительства, а, следовательно, проблемой необеспеченности жильём населения нашей страны.
В работе была поставлена цель: рассмотреть и проанализировать закономерности функционирования и развития рынка недвижимости в российской экономике.
Для выполнения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
• определить понятие и виды недвижимости, рассмотреть её особенности как товара;
• определить понятие, виды, субъекты рынка недвижимости;
• рассмотреть особенности рынка недвижимости в российской экономике;
• проанализировать состояние рынка недвижимости в российской экономике на современном этапе.



Глава 1.
Теоретические основы недвижимости.
1.1. История возникновения права собственности
на недвижимости на основании давности владения.
Развитие института давности владения имеет долгую историю в России. Впервые порядок приобретения права собственности по давности владения был определён в ст. 9 «Псковской ссудной грамоты»: «А коли будет с кем суд о земли и о воде, а будет на той земли двор, или ниви разстрадни, а стражет и владеет тою землёю или водою лет 4 или 5…». Однако давность владения, существовавшая в псковском праве, надолго исчезла из правовых норм России вместе с потерей самостоятельности Пскова. Вновь понятие давности владения появилось в ст. 533 Свода законов Российской империи 1832 года (т.10, ч.1), где было закреплено, что спокойное, бесспорное, непрерывное владение вещью в виде собственности в течение десяти лет превращается в право собственности.
В советский период в гражданском законодательстве институт приобретательской давности закреплён не был, хотя потребность в нём отмечалась многими авторами.
Положения о давности владения (приобретательской давности) вновь появились в российском законодательстве лишь в законе от 24 декабря 1990 года «О собственности в РСФСР», ныне уже утратившем силу в связи с вступлением в силу части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. В настоящее время нормы о приобретательской содержатся в ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации:
«1. Гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.
3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.
4. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям». Действие данной статьи распространяется на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 года и продолжалось в момент введения в действие части первой Гражданского кодекса РФ (ст.11 Федерального закона от 30 ноября 1994 года №52-Ф3 «О введение в действие части первой Гражданского кодекса РФ»).[1]

Термин «недвижимость» появился в России в 17 веке. Согласно Гражданскому кодексу РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. [1]
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью. Согласно Гражданскому кодексу РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству/
Недвижимость распадается на три основных вида:
• земля;
• жилье;
• нежилые помещения.[1]

Особенности недвижимости как товара.
Недвижимое имущество как товар - это объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.
Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно. Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости. Если бы земля, вода и недра не были бы ограничены и исчерпаемы, они были бы бесплатными как воздух.
Полезность недвижимости - это субъективная оценка недвижимости потребителем; удовлетворение или удовольствие, получаемое потребителем от недвижимости.
Как и любой товар, недвижимость имеет потребительскую и рыночную стоимость. Потребительная стоимость, т. е. её полезность. Рыночная стоимость - это цена продажи недвижимости на открытом и конкурентном рынке. Земля и некоторые другие недвижимые вещи включаются в экономический оборот как ресурсы, не имеющие альтернатив взаимозамещения во многих сферах деятельности. На предложение недвижимых товаров влияет действие закона редкости и ограниченности: чем выше редкость товара - тем выше цена. Нет даже и двух одинаковых зданий, у них всегда будут различия в местоположении, доступности к солнечному свету, микроклимату и другим показателям.
Особенность земли как товара в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой.
Недвижимое имущество - наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих. Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы до 15-200 лет. Предприятия, как имущественные комплексы, чаще всего создаются на бессрочный период. Недвижимый товар обеспечивает надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать из-за увеличения спроса, улучшений и других факторов.
К экономическим особенности недвижимости как товара относятся: неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинации вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента. [2]

Экономический и юридический аспекты собственности.
Недвижимость – это объект собственности.
Право регулирует отношения собственности путём установления прав
и обязанностей.
Существует два определения понятия собственности:
• экономическое содержание:
Собственность – это:
1) экономические отношения, возникающие по поводу материальных благ;
2) все те вещи, к которым физические и юридические лица относятся
как к своим;
• юридическое содержание
1) в объективном смысле:
Собственность – это совокупность правовых норм, которые регулируют
отношения в связи с принадлежностью к государству, физическому лицу,
юридическому лицу материальных и нематериальных благ.
2) в субъективном смысле:
Собственность – это право собственности государства, физического лица,
юридического лица.
Право собственности включает в себя три правомочия собственника:
• правомочие владения (т. е. владелец имеет в своём хозяйстве какую
-либо вещь);
• правомочие пользования (т.е. возможность эксплуатации имущества и извлечения из него полезных свойств, плодов, доходов);
• правомочие распоряжения (т. е. возможность определения юридической судьбы вещи путём изменения её принадлежности,состояния, назначения).
Существует три формы собственности:
• государственная собственность (федеральная собственность и собственность собственность субъектов Российской Федерации);
• частная собственность (собственность физических и юридических лиц);
• муниципальная собственность (имущество городских и сельских поселений).
Способы приобретения права собственности.
1) первоначальный способ, т.е. собственник вновь создаёт какое-либо имущество и собирает и собирает общедоступные вещи (грибы в лесу);
2) производный способ, т.е. приобретение собственности по договору купли- продажи, наследования, дарения и т.д. (покупка квартиры).
Закон предоставляет возможность
Условия прекращения права собственности.
• по доброй воле (например, продажа)
• помимо воли (например, стихийное бедствие или конфискация имущества).
Существует такое понятие как национализация – это переход имущества из частной собственности в собственность государства. Правительство прибегает к политике национализации, если нужно централизовать все ресурсы в руках государства. Национализация имеет различное социально-экономическое и политическое содержание в зависимости от того, в какую историческую эпоху, кем и в интересах каких классов она проводится. Например, в политику военного коммунизма национализация проводилась со следующей целью: не допустить имущественного расслоения между пролетариатом и буржуазией.
Наряду с понятием национализации существует понятие приватизации – это переход государственного или муниципального имущества (предприятий, транспорта, жилых помещений и т.п.) в частный сектор.
Приватизация преследует следующие цели:
• повысить мотивации к труду;
• создать стимулы к предпринимательству;
• повысить производительность труда;
• насытить рынок товарами;
• обеспечить функционирование свободного рынка.
Приватизация в большинстве случаев имеет возмездный характер, т.е. перед приобретением в собственность какого-либо объекта физические и юридические лица должны уплатить налог. Например, приватизация – это одна из мер, которая входила в реформы «шоковой терапии», проводимые Б.Н. Ельциным, А. Чубайсом, Е. Гайдаром в 1991 году. [2]

Основные признаки недвижимости.
Таблица 1. [4]

Признаки
Содержание (состояние)
Степень подвижности
Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному значению;
Связь с землёй
Прочная (физическая и юридическая);
Форма функционирования
Натурально-вещественная и стоимостная;
Состояние потребительской формы в процессе использования
Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации;
Длительность кругооборота (долговечность)
Многократное использование, а земли – бесконечно при правильном использовании;
Способ переноса стоимости в производственном процессе или в процессе потери потребительских свойств
Постепенно, по мере износа и накопления амортизационных отчислений;
Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.)
Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество;
Общественное значение
Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством;
Редкость недвижимости
Нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости;
Стоимость прилегающих земель, зданий
Например, строительство вредного производства;
Территориальные особенности
Изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений;
Целевое назначение
Как правило, без существенных затрат не может быть изменено.

Место недвижимости в рыночной системе.
Недвижимое имущество выполняет одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания , отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.
Основной, базовый объект недвижимости – земля. Земля имеет уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующие в производстве всех других товаров и услуг. Поэтому предложение земли ограничено, а спрос на неё постоянно растет.
Предложение земли.
Основными факторами, которые влияют на предложение земли, являются плодородие и географическое положение земли. Ограниченность земли как раз и заключается в том, что имеется в виду земля определенного качества, расположенная в определенном месте. Безусловно, количество земельных участков хорошего качества с удобным местоположением, как правило, ограничено вполне определенным количеством площадей. Это количество может быть несколько увеличено в случае приложения труда и капитала.
Итак, предложение земли не меняется при уменьшении или увеличении цен на землю, собственники данного фактора производства предлагают к продаже постоянное (фиксированное) количество земельных участков. Значит, эластичность предложения земли по цене равняется нулю и кривая предложения земли имеет вид вертикальной прямой.
Правда, в долгосрочной перспективе линия предложения может отклониться с отрицательным наклоном, но на очень короткий промежуток времени, после чего снова примет вертикальное положение.
Такое временное изменение наклона кривой предложения может быть связано с предложением труда и участием капитала в улучшении качества земельных участков (то есть, фактически расширении земельных площадей удов-летворительного качества в удобном местоположении).
Спрос на землю.
Спрос на землю не является однородным. Он включает в себя две основных составляющих: спрос сельскохозяйственных и несельскохозяйственных потребителей.
Сельскохозяйственные потребители все те, кто использует плодородие почв для производства сельскохозяйственной продукции любого типа. Для сельскохозяйственных потребителей цена земли определяется ее плодородием и в меньшей мере ее местоположением, от которого зависят климатические условия и вопрос доставки ресурсов и готовой продукции. Линия сельскохозяйственного спроса имеет отрицательный наклон. Это связано с тем, что по мере вовлечения земли (увеличения сельскохозяйственных площадей) в производство ее пользователи будут постепенно переходить от более плодородных земель к менее, но и за меньшие расценки, соответственно. Это явление называется законом уменьшающегося плодородия, который был сформулирован А. Тюрго (1727-1781) и Дж. Андерсоном (1739-1808), а распространение получил благодаря работам Д.Рикардо (1772-1823).
Несельскохозяйственные потребители – все те, кому земля нужна для строительства зданий, промышленного производства или других целей, не связанных с использованием плодородия почвы.
Для несельскохозяйственных потребителей существует два основных фактора формирования цены земли: подготовленность земельного участка к использова-нию (наличие электричества, газопровода, телефона и т.п.)
местоположение земельного участка.
Соответственно, несельскохозяйственные потребители согласны приобретать удачно расположенные земельные участки с развитой инфраструктурой за большие деньги, чем удаленные земельные площади без дополнительных достоинств в виде телефонной линии или близкой электростанции. Линия несельскохозяйственного спроса также имеет отрицательный наклон, так как потребители используют земельные площади не только в центре, но и на окраинах крупных городов и индустриальных центров, но уже по более низким ценам.
Совокупный (общий) спрос на землю определяется суммированием сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса (рисунок 1)


Рис.1.
Равновесие на рынке земли.
Равновесие на рынке земли определяется в точке пересечения линий спроса и предложения и равновесная цена на землю зависит, прежде всего, от уровня спроса на землю.


Рис. 2.
[2]

Общая классификация недвижимости. [4]
Таблица 2.
Тип классификации Виды недвижимости
По характеру использования -для жилья: дома, коттеджи, квартиры;
-для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады;
-для сельскохозяйственных целей: фермы, сады;
-для специальных целей: школы, церкви,
монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых,
здания правительственных и административных учреждений
По целям владения -для ведения бизнеса;
-для проживания владельца;
-в качестве инвестиций;
-в качестве товарных запасов и НЗП;
-для освоения и развития;
-для потребления истощимых ресурсов.
По степени специализации -специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;
-неспециализированные - вся другая недвижимость,
на которую существует всеобщий спрос на открытом
рынке для инвестирования, использования в существующих
или аналогичных целях.
По степени готовности к эксплуатации -введенные в эксплуатацию;
-требующие реконструкции или капитального ремонта;
-незавершенное строительство.
-не воспроизводимые: земельные участки,
месторождения полезных ископаемых;
-воспроизводимые: здания, сооружения,
многолетние насаждения.

1.3. Рынок недвижимости.
Рынок недвижимости в Российской Федерации функционирует на основе следующих принципов:
• право каждого гражданина приобрести и иметь в личной собственности недвижимое имущество, продавать его, обменивать, дарить, а также использовать его в каких-либо коммерческих целях (например, сдавать недвижимое имущество в аренду) без всяких ограничений;
• право гражданина на свободный выбор способа удовлетворения своих потребностей в недвижимости: собственный дом или квартира, совместное владение в кооперативе или личное владение, аренда жилья или собственное использование жилья;
• платность жилья по рыночной цене с учетом его качества и местоположения;
• социальные гарантии малообеспеченным семьям в осуществлении их права на жилище путём предоставления им бесплатного или удешевлённого жилья в муниципальном жилом фонде;
• признание прав очередников на льготные условия предоставления жилья.
Основными особенностями рынка недвижимости являются:
• локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения);
• уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах);
• низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок);
• несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев;
• разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей. [3]
По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие:
• рынок земли (земельных участков);
• рынок жилья;
• рынок нежилых помещений;
• рынок промышленной недвижимости;
• можно также выделить рынок незавершенных объектов.


• физические лица
• юридические лица: банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции;
• государство.
1.4. Основные понятия и особенности рынка недвижимости.
Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. Так купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия.
Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.
Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.
Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные участки и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал. Недостаток инвестиций сдерживает технологическое обновление предприятий и оживление отечественного производства товаров, что, в свою очередь, сужает инвестиционные возможности страны.
Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент (кадры, лицензированные субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы, законы), маркетинг (анализ, прогнозирование, сегментация, объекты и акции, мониторинг, ценообразование), инфраструктура (консалтинговая, юридическая, риэлтерская, прайсерская, рекламная, информационная, страховая, методическая) и деловые процедуры (операции внебиржевые, тендер, оценка, аукцион, конкурс).
Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций. [2]
Оценка недвижимости.
Стоимость недвижимости создают 4 фундаментальных фактора, действующих на рынке:
• спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей;
• полезность;
• ограниченность предложения;
• отчуждаемость объектов недвижимости.
Для определения стоимости недвижимости оценщик должен принять во внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода от использования данного имущества.
Оценка стоимости предприятия - это процесс оценки предприятия как единого функционирующего комплекса, приносящего прибыль. Этот процесс включает в себя обоснованную оценку основных фондов и оборотных средств, материальных и нематериальных активов, текущих и будущих доходов предприятия на определенный момент времени.
Существуют следующие экономические подходы к оценке стоимости недвижимости:
• затратный подход (сущность этого метода заключается в определении стоимости недвижимости на основе затрат на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений)).
Стоимость недвижимости по затратному методу - это стоимость полного воспроизводства или замещения минус износ плюс стоимость участка земли как свободного.
Ограничения, связанные с применением метода:
• этот метод не отражает стоимости прогнозируемых доходов;
• возникают большие трудности и неопределенности с определением износа.
• этот метод не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка.
• доходный подход
Методы доходного подхода:
1. метод валовой ренты (этот подход осуществляется с использованием мультипликатора валовой ренты (GRM) основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду);
2. метод прямой капитализации дохода
Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Если в проведенном анализе стоимости используется доход за один год (или среднегодовой доход), то такой метод оценки называется методом прямой капитализации. Существует понятие чистого операционного дохода(NOI) - это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных начислений.
В методе прямой капитализации определение стоимости производится путем отношения чистого операционного дохода к единой ставке капитализации дохода за один год (или среднегодовой ставке за несколько лет).
• метод прямого сравнительного анализа продаж (это метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними).
Стоимость объекта недвижимости по этому методу равна средневзвешенной цене аналогичного объекта с учетом поправок, учитывающих его отличие от оцениваемого объекта (поправки могут быть количественные и качественные, эти поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, т.е. необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и, оцениваемый).
• экологический подход
Экологический фактор в стоимости жилья формируется, во-первых, под воздействием субъективного представления каждого покупателя о том, что такое хорошая и плохая экология, а во-вторых, по сложившимся стереотипам и визуальной оценке. Строительные компании все чаще занимаются улучшением экологии мест строительства. Высокая оценка покупателями экологии жилища дает возможность сделать дом или жилой комплекс действительно уникальным и получить существенную экономическую выгоду. А поскольку строительство даже небольшого дома измеряется тысячами квадратных метров, прибыль может составить миллионы долларов. При проектировании, строительстве и проведении рекламных кампаний акценты делают на озеленение фасадов, ландшафтный дизайн и благоустройство придомовой территории (особенно, если она огорожена и охраняется). Создаются ландшафты, значительно повышающие привлекательность объектов: декоративные водоемы, альпийские горки и т.п. Таким образом, с уверенностью можно говорить о том, что влияние экологических факторов на стоимость весьма существенно, а инвестиции в улучшение экологии жилых кварталов могут приносить ощутимый доход.


Глава 2.
Современное состояние рынка недвижимости.
На протяжении последних пяти – шести лет цены на российском рынке недвижимости постоянно росли. Это связано с тем, что управление Центрального Банка Российской Федерации хотело искусственно завысить денежную массу в стране следующим образом: сначала Центральный Банк РФ выпускал определённую денежную массу в обращение, а хотел получить гораздо большую сумму, поэтому цены на многих рынках были завышены: на рынке недвижимости, на рынке ценных бумаг.
С конца 2008 года и по сегодняшний день нас застал мировой финансовый и экономический кризис. Естественно, этот кризис затронул и российский рынок недвижимости. Что на самом деле происходит с недвижимостью и когда можно ожидать восстановления нормальной работоспособности этого важнейшего для экономики страны сегмента бизнеса? Однозначно на этот вопрос ответить на сегодняшний день не может никто. [7]
А ведь, аналогичный кризис мы уже переживали. В 1999-2002 годах. Но в те годы недвижимостью интересовались только специалисты и широкого резонанса кризисные явления тогда не получили.
Есть, конечно, серьезные различия в причинах возникновения кризиса в недвижимости 1999-2002 годов и сегодня. Но есть и общие тенденции, которые вполне можно применить по отношению к сегодняшнему дню. В частности, важно помнить, что падение цен на недвижимость после финансового кризиса 1998 началось в начале 1999г. и продолжалось вплоть до конца 2001-начала 2002 годов. Т.е., непосредственно падение цен продолжалось около 3 лет. Ведь кризисные явления 1999-2002 годов значительно уступали сегодняшним по своей силе. И, тем не менее, лихорадили рынок недвижимости на протяжении 3 лет. Откуда же теперь возьмутся у потенциальных приобретателей недвижимости деньги в таком количестве, чтобы уже во второй половине этого года они восстановили платежеспособный спрос до уровня, хотя бы, 2007 года? При этом следует отметить, что падение цен в период текущего кризиса будет, вероятно, активнее и быстрее, чем в прошлые годы. Самой низкой цены на недвижимость можно ожидать уже к концу 2009 года. И в такой ситуации мы будем находиться гораздо дольше, чем в прошлый кризис. [6]
Ускоренная девальвация рубля со скоростью 1% в день моментально отразилась на рынке недвижимости: валютные цены продаж приближают стоимость квадратного метра к уровню 4-5 летней давности.
Наибольшее падение стоимости жилья происходит там, где была развита ипотека, а значит, происходило массовое строительство. Ассоциация строителей России (АСР), например, прогнозирует на будущий год падение цен на жильё на 20-25%.
Первый и наиболее распространенный сегодня вариант – это госзаказ и выкуп жилья у застройщиков по фиксированной цене. Пока это работает слабо.
Резкое падение спроса на жилье и собственная кредитная задолженность вынудили пойти на уступки строителей. Ожидания девелоперов связаны с оживлением на рынке нефтепродуктов и повышением цен на главный экспортный продукт, говорят эксперты, однако нефть дешевеет, а это долговременная тенденция. [6]
В Российской гильдии риэлторов называют и другие причины падения цен на жилье, помимо нефтяной. Это - отток капитала из России, оценивающийся в 130 млрд. долларов, и рост внешней задолженности государства, банков и коммерческих предприятий.
Что касается путей выхода из создавшейся ситуации, то эксперты видят еще один вариант развития событий. Это - массированная поддержка стройкомплекса со стороны государства. Всего на приобретение жилья для военных и переселенцев из ветхого жилья в ноябре-декабре 2008 года государство уже направило 82,6 млрд. рублей, Минобороны выделило 21 млрд. рублей, Минрегионразвития - 11,6 млрд., фонд содействия ЖКХ - 50 млрд.
По данным Минрегионразвития, в 2009 году на реализацию антикризисной программы в строительной отрасли планируется направить более 1 трлн. рублей, из которых 320 млрд. рублей выделяет федеральный бюджет, 80 млрд. рублей - региональные бюджеты, столько же - фонд содействия ЖКХ, 570 млрд. руб.- это средства частных инвесторов и банков.
Существует несколько разновидностей рынка недвижимости: рынок жилья: первичный или вторичный, рынок складской недвижимости, рынок офисных помещений, рынок аренды и т.д. И финансируются они совершенно по-разному. Существуют различия в рынках Н.Новгорода, области, и других городов, не говоря уже о стране в целом. И, самое главное, - о каком временном промежутке речь. Ведь не секрет, что многие псевдоаналитики привыкли использовать слово «кризис», но почему-то забывают применять его к конкретному месту и времени.
По мнению некоторых экономистов, кризис на 80-90% сложился у нас в головах. Он - психологический. Все это происходит из-за неразберихи и ложной информации о состоянии рынка недвижимости. На самом деле, сейчас резко изменился спрос на недвижимость. До сентября 2008 года порядка 30% населения приобретали жильё на заемные средства - в ипотеку. Таким образом, эти 30% из 100% по причине резко ужесточившихся условий по ипотеке, «отпали». Оставшиеся 70% разделились на две, примерно равные, категории. В первой - те, которые ждут обвала цен на жилье. Это и не мудрено, ведь, по статистике, 85% граждан хотели бы улучшить свои жилищные условия. А потом - зачем им сегодня покупать одну двухкомнатную квартиру, если завтра, по обещаниям многих СМИ, они могут купить две таких же и за те же деньги. Соблазн очень велик. Вторая половина прекрасно понимает, что, если есть проблема с жильем, то ее нужно решать именно сейчас. Как известно, жилищная проблема раньше на 40% решалась за счет первичного рынка, и на все 60% - именно за счет вторичного. Статистика неумолима. А государство планировало обеспечить граждан жильем за счет новой стройки, в программе о доступном жилье вторичный рынок почти не упоминается. Сейчас же после начала проблем в банковской сфере, а потом – в экономике в целом, соотношение первичного и вторичного рынков поменялось. Оно стало примерно 20% на 80%. Таким образом, из той оставшейся половины (35 %), которая не ждет, что цены упадут, за счет первичного рынка готовы решать свои жилищные проблемы только 20%. Именно столько процентов из ста составляют сейчас реальный оплаченный спрос на первичную жилую недвижимость. Остальные 15% из 100% готовы покупать квартиры на вторичном рынке.
Если еще в сентябре прошлого года на рынке доминировал продавец, то сейчас – покупатель. Если раньше покупатель был вынужден играть по правилам продавца и оплачивать комиссионные, то теперь он более капризен – комиссионные теперь придется платить уже продавцу. Рынок перевернулся с ног на голову. Сейчас выиграют те агентства недвижимости, которые изначально были ориентированы на покупателя. А покупатель раньше, как известно, был менее защищен: деньги отдал, а документы ему не зарегистрировали.
Многие риэлтерские компании перестали работать ещё и в связи с тем, что большинство из них делало упор на продажу жилья именно в ипотеку, количество таких сделок доходило до 90%. Теперь же, в период кризиса, ипотека находится в застое, ипотечные кредиты никто не берет. С сентября по декабрь 2008 года цены на жилье снизились в среднем на 5%.
Кто-то идет на уступки, подает рекламу о снижении цены, но без особого эффекта. Потому что интерес покупателя тем выше, чем ближе к завершению строительство дома. На начальном этапе строительства дольщик уже не уверен, что дом будет достроен, именно поэтому только 20% нижегородцев (вместо 40%, как раньше) готовы покупать жилье на первичном рынке.
Что касается вторичного рынка, то на нем еще меньше факторов, которые позволят собственнику снизить цену. А снизить ее может только какая-то чрезвычайная ситуация, например - необходимость: отдавать кредит (долги), сохранить бизнес, просто продать и разделить, другой форс-мажор, связанный со здоровьем, образованием и т.д. Но таких случаев на рынке немного, следовательно, ни о каком обвале цен на жилье на вторичном рынке (как и на первичном) не может быть и речи.
Специалисты дают еще одно объяснение, почему люди перестали покупать жилье. Дело в том, что многие просто убрали средства на «черный день». Это та категория граждан, которые ждут. Ждут не только «обвала» цен, но и того, что будет происходить в стране в принципе. Порядка 10 млрд. рублей было вынуто из нижегородских банков в начале кризиса. Их вынули из банков, которые показались менее надежными, и положили дома. Но лишний повод вкладывать в недвижимость сейчас дает непонятная ситуация с колеблющимся курсом валют. Поэтому недвижимость, как и ранее, остается более надежным средством инвестиций.
В конце 2008-начале2009 года количество банков, предлагавших ипотечные программы в Нижнем Новгороде, сократилось с 50 до 8-10. Это, прежде всего негосударственные банки и банки с участием иностранного капитала.
С начала 2009 года большинство банков увеличили процентные ставки по ипотечным кредитам, а многие – и вовсе свернули, приостановили свои программы. В среднем рост ставок по рынку составил 3-5%, а по некоторым программам и до 10-15%. Таким образом, сегодня ставки на рынке поднялись до уровня 2002-2003 гг. [9]
Помимо этого на ипотечном рынке в связи с мировым финансовым и экономическим кризисом произошли следующие изменения. Все банки постепенно отказались от программ кредитования с 0% первым взносом, а соотношение кредит/залог стало ниже. Совсем не осталось кредиторов, принимающих к рассмотрению доходы, представленные в заявительной форме. Многие банки перестали предлагать кредиты под залог имеющейся недвижимости (главным образом, загородной) или вынуждены были значительно поднять ставки по таким продуктам.
Сроки кредитования по многим программам сократились с 25-30 лет до 10-15 лет. Многие кредиторы остановили программы кредитования в рублях. У многих банков ужесточились требования к объектам залога (например, перестали кредитовать дома с деревянными перекрытиями)
Количество заявок на кредиты в 4 квартале 2008 года снизилось почти втрое (среднерыночный показатель). Это связано со следующими факторами:
• неопределенностью ценовой ситуации на рынке недвижимости - часть потенциальных заемщиков заняла выжидательную позицию
• сокращением предложения кредитных программ;
• повышением ставок и снижением доступности кредитов;
• уменьшением платежеспособности населения, так как в ряде компаний происходит сокращение персонала или снижение доходов.
Первичный рынок жилья практически умер - покупателей, готовых вложить средства в строящийся объект, единицы. По утверждению риэлторов, не продаются квартиры даже в сданных в эксплуатацию домах, несмотря на предлагаемые скидки в 10–20% и внедрение различных программ лояльности.
Как правило, у компаний на начальной стадии реализации проекта таких денег нет: девелоперы рассчитывают на инвестиции и займы. До недавнего времени эта схема действовала, но сейчас дала сбой, поскольку банки перестали кредитовать как покупателей, так и застройщиков. Кроме того, даже немногочисленные покупатели, располагающие достаточной суммой наличности, сегодня не рискуют приобретать жилье даже на последнем этапе строительства, опасаясь, что оно не будет введено в эксплуатацию. Причем это касается даже домов, которые уже построены, но еще не введены в эксплуатацию. В итоге, по информации экспертов, количество сделок в 2009 году упало по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 90%.
Впрочем, наблюдатели сходятся во мнении, что даже резкое снижение стоимости квадратов на первичном рынке, а также различные программы лояльности со стороны застройщиков не активизируют покупателей, опасающихся потерять свои средства. А это может привести к банкротству около трети работающих строительных организаций.
Предыдущие утверждения не ставят целей однозначно ответить на все вопросы. Но одно можно сказать с уверенностью: цены на жилую недвижимость еще только начинают падать. Активная фаза падения цен начнется, ориентировочно, в сентябре-октябре 2009 года. Именно начнется, а не закончится.
Все банки наше государство спасти не сможет и многим финансовым учреждениям придется искать финансовые ресурсы самостоятельно, чтобы выжить. В ближайшее время стоит ожидать того, что банковские учреждения будут усиливать давление на должников вплоть до выселения из квартир, являющихся предметом залога. [7]
К изложенным соображениям стоит добавить еще и то обстоятельство, что банки, учтут сегодняшнюю неприятную для них ситуацию, и вряд ли начнут активное ипотечное кредитование населения и мелкого бизнеса в ближайшие 5-6 лет. Даже в том случае, если мировой финансовый кризис действительно завершится в 2010 году, как это прогнозируют некоторые западные эксперты.
Прежде, чем начать кредитование физических лиц, банки станут кредитовать более привлекательный для них сегмент: корпоративный. И только когда у банков станет денег больше, чем требуется корпоративному сегменту, только тогда банки возобновят кредитование рискованного для них сегмента: малого бизнеса и, потом уже, физических лиц.
Предыдущие утверждения не ставят целей однозначно ответить на все вопросы. Но одно можно сказать с уверенностью: цены на жилую недвижимость еще только начинают падать. Активная фаза падения цен начнется, ориентировочно, в сентябре-октябре 2009 года. Именно начнется, а не закончится.
Все банки наше государство спасти не сможет и многим финансовым учреждениям придется искать финансовые ресурсы самостоятельно, чтобы выжить. В ближайшее время стоит ожидать того, что банковские учреждения будут усиливать давление на должников вплоть до выселения из квартир, являющихся предметом залога. ...


Заключение.
Сейчас рынок российский недвижимости переживает переходный этап в своём развитии. Мировой финансовый и экономический кризис сказался на российском рынке недвижимости как положительно, так и отрицательно.
Негативные последствия мирового кризиса на рынке недвижимости можно наблюдать в следующем: строительство зашло в тупик, растёт безработица, увеличивается преступность за счёт тех людей, которые потеряли работу; ипотека практически остановилась в своём развитии, банки недополучают огромный процент (т.е прибыль), следовательно они не смогут кредитовать предприятия, производство находится в застое. Ещё важен такой момент, что если строительство находится в застое, то нельзя будет дать жильё тем категориям населения, которые в нём нуждаются: например, молодые семьи, люди, пострадавшие в результате стихийного бедствия или несчастного случая.
Положительные же стороны кризиса, который сказался на рынке российской недвижимости таковы: теперь, когда недвижимость упала в цене, её могут купить больше желающих, а через некоторое время, когда цены на недвижимость вырастут (а они обязательно вырастут, только пока экспертам сложно сказать «когда»!). Но это субъективно, так как у большинства желающих сократилась заработанная плата в связи с кризисом. А с дугой стороны, многие люди держали свои средства в банках, а поскольку банки сейчас нестабильные, то люди будут вынимать свои сбережения из банков и вкладывать в реальные активы, а большинство в нашей стране доверяет именно недвижимости. Также всем известно, что в Нижегородской области цены на недвижимое имущество до кризиса были весьма высокими, и этот кризис стабилизировал цены на рынке недвижимости. Ещё нужно отметить тот факт, что за период мирового экономического и финансового кризиса многие риэлтерские компании прекратили свою деятельность. Это говорит о том, что происходит своеобразная чистка рынка недвижимости, и после кризиса останутся только сильнейшие.
Что касается прогнозов на цены на рынке недвижимости, то мнения экспертов разделились на две группы. Первая группа экспертов утверждает, что цены на недвижимость будут расти. Их прогноз основан на том, что сейчас цены упали, следовательно, спрос будет расти за счет тех граждан, которые будут снимать свои сбережения со счетов и вкладывать в реальные активы, а когда спрос вырастет, то цены поднимутся.
Вторая группа экспертов считает, что цены на недвижимость будут падать. Их прогноз основан на том, что ипотека не развивается, банки производство находятся в застое, многие слои ранее (до кризиса) трудоспособного населения потеряли работу, а что касается снятия денег со счетов, то эта группа экспертов считает, что больший процент не будет рисковать тем, что сможет потерять процент по вкладам. Но эта группа экспертов соглашается с первой тем, что когда кризис закончится, и экономика России стабилизируется, то цены на недвижимость снова возрастут, а когда это произойдет – время покажет, исходя из этого прогноз обеих групп экспертов дан вперёд на пять – шесть месяцев.


Список использованной литературы.
1) Гражданский кодекс Российской Федерации;
2) А.Н. Асаул «Экономика недвижимости» 2-изд.-СПб.: Питер, 2008-624с, ISBN - 978-5-91180-181-6;
3) И.А. Разумова «Ипотечное кредитование» 2-е изд.-СПб.: Питер, 2009.-304 с, ISBN - 978-5-388-00766-7;
4) Г.А Маховикова, Т.Г. Касьяненко «Экономика недвижимости» - М.: КНОРУС, 2009.,ISBN – 978-5-390-00211-7;
5) журнал «Вся недвижимость» г. Нижний Новгород (номера: с ноября 2008 года по апрель 2009 года); http//www.vn-nn.ru;
6) журнал «Эксперт» от 20-26 апреля 2009 года № 15 (654);
7) irn.ru;
8) finam.ru;
9) rbc.ru.



Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.