На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


Диплом Факторы повышения градостроительной ценности территорий

Информация:

Тип работы: Диплом. Добавлен: 13.3.2014. Сдан: 2012. Страниц: 134. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


содержание


введение 3
1 теоретические аспекты ОЦЕНКИ ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЙ 8
1.1 Принципы и методы оценки городских территорий 8
1.2 Методология учета рентообразующих факторов при комплексной
оценке городских территорий 17
1.3 Классификация и оценка весовой значимости рентообразующих
факторов 28
2 Градостроительная оценка территории города Самары 42
2.1 Территориально-пространственное развитие территории г.о.Самара 42
2.2 Историко-культурное наследие г.о.Самара как градоформирующий
фактор 52
2.3 Общественно-деловые зоны и социально-культурное обслуживание 53
2.4 Инфраструктура г.о.Самара 55
3 Комплексная градостроительная оценка
территории г.о.Самара с учетом кадастровой стоимости 65
3.1 Комплексная градостроительная оценка территории г.о. Самара 65
3.2 Кадастровая оценка территорий г.о.Самара 69
4 выявление Факторов повышения градостроительной ценности территории г.о.Самара 81
4.1 Факторы, определяющие градостроительную ценность городских территории г.о.Самара 81
4.2 Факторы повышения градостроительной ценности территорий
на примере рынка жилой недвижимости г.о.Самара 83
4.3 Предложение и спрос на рынке жилой недвижимости 91
4.4 Основные тенденции развития рынка недвижимости г.о. Самара 100
5 Правовая охрана окружающей природной
среды в городах 108
5.1 Экологическая ситуация в г.о.Самара 108
5.2 Экологические требования в планировании и застройке городов 109
5.3 Санитарная охрана окружающей среды городов 112
5.4 Охрана зеленой растительности в городах 114
5.5 Государственный экологический контроль за охраной окружающей
среды городов 117
5.6 Основные направления улучшения окружающей среды в г.о. Самара 121
заключение 123
список использованной литературы 127
приложения 131
введение

В настоящее время в крупных городах Российской Федерации градостроительные процессы проходят в непростых условиях переходного периода. Такая ситуация - следствие причин, обусловленных масштабными переменами, пережитыми нашей страной: переходом от одной системы экономических отношений к совершенно иным, сменой политического режима, большими изменениями в социальной сфере.
Но, кроме этого, все эти перемены связаны как с положительными, так и с отрицательными моментами в жизни общества переходного периода: с одной стороны - осознание гражданами своих прав и свобод, связанное со становлением и развитием демократических идеалов в РФ, с другой стороны - стремительно начавшийся и до сих продолжающийся процесс расслоения общества и обострение социальных проблем.
Помимо расслоения общества, за последнее десятилетие обозначился набирающий темпы процесс стратификации городских территорий - стали выделяться так называемые «престижные» и «непрестижные» («бедные» и «богатые») городские районы.
Сегодня проявилась тенденция к большему увеличению темпов градостроительных работ, однако во многих крупных городах наблюдается неравномерное развитие планировочных районов и неэффективное использование городских земель. Таким образом, динамичность современных градостроительных процессов, протекающих в крупных городах и связанных с явлениями стратификации и неэффективного использования городских территорий, требует их описания и исследования с целью возможного прогнозирования и регулирования.
В качестве факторов, влияющих на градостроительную ценность территории и учитываемых при оценке, часто рассматриваются:
- наличие и степень концентрации объектов жилого назначения;
- доступность к центру города и местам трудового и культурно-
бытового обслуживания населения;
- уровень и качество инженерного оборудования территории;
- состояние окружающей среды;
- характеристики месторасположения;
- целостность визуально-пространственного восприятия природных и антропогенных узлов и комплексов и др.
В условиях директивного управления и планирования экономики при государственной собственности на землю, информация о значении градостроительных факторов, определяемых экспертами и сводимых к комплексному относительному показателю градостроительной ценности, оказывалась убедительным аргументом при решении многих вопросов, в том числе и при дифференцировании ставки налоговых платежей за землю в переходный период к рыночным отношениям в России.
В соответствии с этим возникло желание иметь в составе документов городского кадастра своеобразную карту градостроительной ценности городских территорий, которая на длительное время зафиксировала бы и давала наглядное представление о градостроительной ситуации в городе (об относительной ценности одних территорий перед другими). Следует отметить, что, хотя в мировой и отечественной практике эти подходы развиваются уже в течение более сотни лет, методика установления единого комплексного показателя градостроительной ценности на территории населенных пунктов полностью так и не разработана. Наибольшую сложность представляет количественное выражение в одном показателе большого числа качественных признаков и факторов.
Переход к рыночной экономике и включение земли в имущественные отношения рынка заставляют по-новому подходить к решению, в частности, проблем налогообложения, взимания арендной платы, выплаты возмещений и компенсаций за земельные участки, изымаемые для общественных целей и т.п., в этом и заключается актуальность темы дипломной работы.
Целью дипломной работы является анализ факторов повышения градостроительной ценности территорий г.о.Самара и разработка рекомендаций для равномерного развития и более эффективного использования территорий планировочных районов г.о.Самара в современных социально-экономических условиях.
Для достижения поставленной цели были сформулированы следующие задачи:
- рассмотреть теоретические аспекты оценки городских территорий;
- рассмотреть классификацию и оценку весовой значимости рентообразующих факторов;
- провести градостроительную оценку территорий г.о.Самара;
- выявить факторы повышения градостроительной ценности территорий Самары; на примере рынка жилой недвижимости г.о.Самара
- провести ценовой анализ и выявить основные тенденции развития данного рынка;
- выявить основные направления градостроительного развития г.о.Самара;
- рассмотреть экологическую ситуацию и определить основные направления улучшения окружающей среды в г.о.Самара.
Объектом в дипломной работе является система градостроительной оценки территорий города.
Предмет - факторы повышения градостроительной ценности территорий. Базой исследования выступил г.о.Самара.
Дипломная работа состоит из введения, пяти глав, заключения, списка используемой литературы и приложений.
Во введении обосновывается актуальность темы, определяются объект и предмет исследования, формулируются его цель и задачи.
В первой главе рассматриваются теоретические аспекты оценки городских территорий, анализируются принципы и методы оценки городских территорий. Здесь же идет речь о методологии учета рентообразующих факторов при комплексной оценке городских территорий, а также рассматриваются теоретические аспекты классификации и оценки весовой значимости рентообразующих факторов.
Вторая глава посвящена проведению градостроительной оценки территории городского округа Самара. Здесь рассматривается территориально-пространственное развитие территории города, его историко-культурное наследие, общественно-деловые зоны и социально-культурное обслуживание, а также уделено внимание инфраструктурам городского округа.
В третьей главе проводится комплексная градостроительная оценка территории г.о.Самара с учетом ее кадастровой стоимости.
Четвертая глава посвящена выявлению факторов повышения градостроительной ценности территории г.о.Самара. Здесь рассматриваются факторы, определяющие градостроительную ценность городских территории г.о.Самара, а также речь идет о факторах повышения градостроительной ценности территорий на примере рынка жилой недвижимости г.о.Самара. В этой же главе проводится анализ рынка жилой города и рассматриваются основные тенденции его развития.
Пятая, заключительная, глава дипломной работы посвящена охране окружающей природной среды в городах. Здесь анализируется экологическая ситуация в г.о.Самара и предлагаются основные направления улучшения окружающей среды в городском округе.
В заключение подводится итог работы, делаются выводы и обобщения.
Список использованной литературы содержит 48 источников.
Дипломная работа выполнена на 130 листах, содержит 23 рисунка, 9 таблиц и 5 приложений.
1 НАУЧНО-МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ КОМПЛЕКСНОЙ ОЦЕНКИ ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЙ

1.1 Принципы и методы оценки городских территорий

Среди основных принципов определения рыночной стоимости городских территорий, лежащих в основе всех известных методов оценки, обычно выделяют следующие:
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования озна-чает, что при оценке земельного участка из всех возможных (разрешенных) вариантов его использования выбирается наилучший и наиболее доходный, и именно он используется для оценки. При этом учитываются только те варианты использования, которые, во-первых, соответствуют юридическим нормам (включая градостроительные ограничения, требования по охране окружающей среды, памятников истории, архитектуры, благоустройству прилегающей территории), реализация которых, во-вторых, возможны физически и которые, в-третьих, приносят доход (если речь идет о коммерческой оценке). В результате выбирается тот вариант использования, при котором может быть получена максимальная цена с учетом всех правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений.
Принцип спроса и предложения учитывает при оценке объекта недвижимости действие закона спроса и предложения, который влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости, как и любого товара на рынке.
Принцип изменения предполагает учет при оценке объектов недвижимости возможных изменений природных и социально - экономических условий, в которых находится объект.
Принцип замещения предполагает наличие вариантов выбора для покупателя, иначе говоря, стоимость объекта недвижимости (земельного участка) зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты, заменяющие данный.
Принцип соответствия указывает на то, что оцениваемый объект (участок земли) имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по использованию, по размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоение. Иначе говоря, если все экономические факторы, обусловливающие максимальную полезность и доходность данного участка, сбалансированы наилучшим образом.
Принцип прогрессии или регрессии показывает, насколько стоимость оцениваемого объекта приближается (или отличается) к стоимости окружающих его объектов, отличающихся от него своими размерами и качеством. Этот принцип соотносится с принципами изменения, замещения и соответствия, описанными выше.
Принцип конкуренции отражает регулирующее действие рыночных механизмов: рыночный спрос порождает прибыль, а прибыль создает конкуренцию.
Принцип вклада показывает, насколько дополнительный вклад средств в улучшение объекта недвижимости (земельного участка) увеличивает его рыночную стоимость.
Принцип ожидания показывает, что стоимость объекта недвижимости - текущая стоимость всех будущих доходов, полученных от его использования (включая продажу и стоимость объектов недвижимости, прежде всего земельных участков), - постоянно растет в силу увеличения спроса и ограничения предложения.
Методы оценки объектов недвижимости, включая и земельные участки, базируются в основном на подходах:
1) с точки зрения сравнимых продаж;
2) на основе затрат;
3) с точки зрения капитализации дохода.
В случае проведения оценки земельных участков в рамках данных подходов обычно используют следующие методы:
Метод оценки по сопоставимым продажам (сравнения аналогов) наиболее приемлем и широко используется в странах с развитым земельным рынком, где имеется обширная систематизированная информация по всему спектру проведенных сделок с аналогичными объектами недвижимости. Чаще всего он применяется для оценки свободных земельных участков, будучи фактически одним из основных методов для обеспечения операций купли - продажи. В то же время при оценке залоговой стоимости недвижимости, включая землю для целей ипотечного кредитования, его использование ограничено, а в некоторых странах, например в Австрии, исключено из реальной практики в пользу затратных методов.
Суть этого метода проста и понятна: и покупатель, и продавец хотят знать, сколько стоили на рынке аналогичные уже проданные и купленные объекты, т.е. получить уверенность, что цена справедлива, приемлема для всех других участников рынка и каждая из сторон в данной сделке не окажется в ущербе. Поэтому метод основан на систематизации и сопоставлении всех имеющихся на момент проведения оценки данных по уже проданным аналогичным земельным участкам за достаточно длительный предшествующий период.
Очевидно, что цена текущих продаж аналогичных земельных участков наилучшим образом отражает рыночные условия (конечно, при стабильном рынке и наличии достаточно большого количества данных, обеспечивающих необходимое статистическое обеспечение сопоставительного анализа и точность полученных выводов). В то же время часто проводится оценка и по сопоставительному анализу рыночных цен спроса и предложения.
Для определения сопоставимости земельных участков чаще всего используют следующие семь элементов сравнения:
- финансовые условия (условия финансирования сделки);
- условия продажи;
- рыночные условия (время сделки);
- местоположение;
- физические характеристики;
- существующие ограничения использования и обременения;
- показатели доходности.
После получения оценки проводится ее коррекция на основе тщательного анализа каждого из факторов.
В качестве единицы сравнения обычно используется процент повышения или понижения рыночной цены за счет влияния данного фактора.
Коррекция цены проводится в стандартизованной последовательности с нарастающим итогом в абсолютном выражении. Применяются и другие, более сложные математические методы параметризации базы данных сопоставимых продаж, позволяющие получить более точную оценку.
Финансовые условия при продаже сопоставимого участка могут оказать существенное влияние на его цену. Например, если продажа сопоставимого участка сопровождалась 100%-м кредитованием, финансированием за счет фьючерсных сделок или иным специальным условием контракта, существенно отличающими данную продажу от обычных условий финансирования подобных сделок, то при сопоставлении в цену продажи необходимо ввести соответствующую коррекцию. В связи с недостаточной развитостью системы долгосрочного кредитования для крупных городов России, а также большим разнообразием финансовых условий сделок проведение подобного анализа особенно важно, хотя и представляется очень сложным.
Условия продажи анализировать наиболее сложно, поскольку трудно получить достоверную и достаточно полную информацию об обстоятельствах, которые вынуждают покупателя или продавца совершить данную сделку (например, угроза банкротства), и даже при наличии такой информации очень сложно дать на ее основе количественные оценки. Прежде всего, это касается операций на "первичном" рынке, когда производится фактически приватизация государственной или муниципальной собственности или прав на нее. Многие оценщики при существенном отличии условий продажи просто исключают такие сделки из базы сопоставления, хотя часто после этого в ней практически не остается сопоставимых аналогов.
Рыночные условия с течением времени изменяются. При анализе изменения рыночных условий сопоставимых продаж к моменту оценки наиболее важным фактором для стабильной рыночной экономики становятся не долговременные тенденции рынка (которые учитываются достаточно легко, как, например, средний рост или спад цен за последний год), а кратко-временные изменения конъюнктуры рынка. В частности, если сопоставимый участок продавался на рынке, сходном с доминирующими условиями рынка на момент оценки, а в течение периода сопоставления происходило неоднократное кратковременное повышение и понижение цен, то поправку делать не обязательно. Однако для рынка, находящегося в стадии становления, анализ долговременных тенденций не менее важен и, как правило, приводит к выводам, существенно влияющим на стоимость земли.
При сопоставлении местоположения участков анализируется влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по физическим, соци-альным, экономическим и даже политическим факторам. Если сопоставимый участок находится в том же районе, что и оцениваемый, то поправка на место-положение вносится довольно редко, за исключением случаев его расположе-ния на границе района с иными условиями или существенных отличий хара-ктеристик участков в пределах данного района (прежде всего по функциональ-ному назначению как самих участков, так и расположенных на них объектов).
При сопоставлении выявляются и рассматриваются только крупные физические характеристики - сходства и различия. Как правило, используется метод сопоставимых пар. В качестве основных элементов сопоставления учитывают параметры грунта, достаточность площади избыточных земель для возведения каких-либо улучшений, конфигурацию участка, уклон, вероятность оползней, внутреннее или угловое расположение, наличие дренажа, уровень грунтовых вод и др.
Наличие ограничений использования и обременении по аналогичным участкам выявлять особенно сложно, хотя в реальных условиях городов России они могут играть важную роль в формировании рыночной стоимости земельного участка. Как правило, ограничения связаны с этажностью окружающей застройки, функциональным зонированием города, необходи-мостью сохранения единого архитектурного облика района и т.д. Обременения чаще всего обусловлены неудовлетворительным состоянием инженерных коммуникаций и отсутствием средств на их реконструкцию за счет города, необходимостью сноса ветхих зданий, часто с переселением жильцов.
Показатели доходности обычно применяют для сопоставления продаж на существенно различающихся рынках (различных городов, стран) при отсут-ствии необходимой базы сравнения на одном рынке. Детальный анализ этого фактора особенно важен для складывающегося земельного рынка, несмотря на достаточно высокую трудоемкость и сложность. В упрощенном виде сравнение доходности часто можно провести и по факторам плотности застройки земель-ного участка, прямо связанной с доходностью всего объекта недвижимости.
Из приведенного краткого описания видно, что метод оценки по сопоставимым продажам основывается на сочетании принципов замещения, соответствия, прогрессии или регрессии и вклада.
Применение данного метода для оценки земельных участков в г.о.Самара сложно: земельный рынок существует всего четыре года, количество сопоставимых аналогов крайне ограниченно. Кроме того, большинство реализованных земельных участков расположены в центральной части города и имеют уникальные особенности, как повышающие их ценность, так и снижающие ее из-за наличия существенных обременений. Осложняется применение данного метода и неравномерной динамикой цен: если в центральной части города наблюдается устойчивый рост цен с тенденцией постепенного насыщения, то для многих других городских территорий наблюдается более резкая динамика - скачкообразный рост цен в сочетании с элементами особых условий сделок и некоторой стагнацией рынка.
Оценка доходности объектов недвижимости, расположенных или предполагаемых к размещению на сопоставляемых земельных участках, затруднена большим разнообразием их характеристик: отношение общей площади здания к площади земельного участка для разных объектов может различаться в несколько раз: себестоимость строительства или реконструкции здания, рыночная стоимость помещений и арендная плата за них также имеют большой разброс.
Высокие темпы инфляции обусловливают использование для сопоставления цен, выраженных в "твердой" валюте (хотя и здесь приходится делать поправки на инфляцию).
Процедура оценки по указанному методу состоит из следующих основных этапов.
1. Этап сбора и систематизации данных о земельном рынке в городах России, в частности в г.о.Самара:
- сбор информации о рыночных сделках с земельными участками (по всему вышеперечисленному перечню факторов);
- систематизация собранных данных;
- формирование базы данных по рыночным сделкам с земельными участками (правами их долгосрочной аренды).
2. Этап формирования критериев сопоставления:
- правовых;
- экономических;
- математических.
3. Этап отбора данных для сопоставления:
- по особенностям условий рыночных сделок;
- по условиям финансирования сделок;
- по основным характеристикам земельных участков;
- по основным характеристикам объектов недвижимости;
- по имеющимся обременениям.
4. Этап определения групп параметров объектов сопоставления, характеризующих:
- местоположение земельного участка;
- градостроительные особенности и ограничения;
- объект недвижимости на данном земельном участке;
- имеющиеся обременения;
- доходность всего объекта недвижимости;
- особенности проведенных рыночных сделок.
5. Этап сопоставительного анализа объектов:
- параметрический анализ сопоставляемых объектов;
- формирование системы параметров оцениваемого объекта;
- сопоставление параметров аналогов и оцениваемого объекта.
6. Этап определения наиболее вероятной цены объекта:
- оценка по полученной системе параметров объекта;
- анализ полученной оценки и внесение необходимых коррекций;
- формирование выводов об итоговой оценке.
Методы соотнесения и экстракции фактически являются модификациями метода сопоставления аналогов и применяются в странах с рыночной экономикой для сравнения цен продаж сопоставимых объектов недвижимости путем разделения общей цены продажи между двумя составными частями: собственно земельным участком и улучшениями (зданиями и сооружениями).
Главное - правильно определить соотношение этих частей. Для этого на первом шаге анализа определяется рыночная стоимость всех улучшений (зданий, сооружений), находящихся на участке. Затем определяется общая стоимость объекта недвижимости и выделяется составляющая, характеризующая собственно стоимость земельного участка. Следует отметить, что доля стоимости земельного участка в объекте недвижимости имеет тенденцию к росту.
Для корректного использования данной методики требуется максимально полное статистическое обеспечение сопоставимыми данными.
Метод экстракции фактически разновидность метода соотнесения, он предусматривает выделение вклада улучшений из общей цены продажи объекта недвижимости, однако применяется обычно для таких участков, где вклад улучшений в полную стоимость недвижимости невелик.
Применение данных методов для реальных условий г.о.Самара требует специального анализа и существенной модификации: собственником улучшений свободных земельных участков (городской инфраструктуры) является г.о.Самара, но состояние улучшений поддается детальному анализу достаточно сложно, да и их оценка также очень сложна. К тому же рыночные цены на недвижимость не вполне адекватно отражают реальную стоимость, пестрая картина сложилась и с арендной платой за жилые и нежилые поме-щения. Не секрет, что и официальные данные по ценам рыночных сделок с недвижимостью далеко не всегда соответствуют действительности. Есть и другие неоднозначные факторы, затрудняющие использование этих методов.
Тем не менее, данные методы применяются в практической оценке земельных участков, прежде всего для упрощенного предварительного анализа возможного интервала стоимости земельного участка (права его аренды) исходя из характеристик проектируемого для размещения на нем здания или иного объекта недвижимости [14].
В настоящем отчете данный метод использован при определении стои-мости земли под жилой застройкой, поскольку первичный и вторичный рынки жилья сформированы и достаточно активны. Имеется возможность провести статистическое наблюдение за сделками купли - продажи недвижимости.
Одна из разновидностей данного метода - техника "остатка для земли" (часто его называют техникой расчета). Порядок проведения расчетов при оценке земельного участка аналогичен описанному, однако используется дис-контирование каждого из видов доходов и расходов за весь период, а "остаток для земли" определяется как разница между приведенной на момент оценки текущей стоимостью всех доходов и соответствующей суммой расходов.
С математической точки зрения такая техника имеет принципиальный недостаток, поскольку из одной величины, определенной с достаточно большой погрешностью, вычитается величина того же порядка, также имеющая высокую погрешность. Поскольку остаток существенно меньше этих величин, то погреш-ность его определения может многократно превышать погрешности расчета исходных данных. Некоторого снижения погрешности можно добиться, выявив корреляции изменения основных составляющих доходов и расходов, если они имеют один и тот же знак. На практике погрешность подобных расчетов для неустановившегося рынка может составлять десятки процентов, поэтому техника "остатка для земли" в условиях России применяется достаточно редко.

1.2 Методология учета рентообразующих факторов при комплексной оценке городских территорий

Принятие рентного подхода в качестве методологической основы комплексной социально-экономической оценки городских территорий предопределяет анализ и классификацию факторов, определяющих диффе­ренциальную ренту.
Классическая экономическая школа практически не уделяла внима­ния вопросу цен на земельные участки в пределах города. Только В. Тьюнен, разработавший начала пространственной экономики, рассматривал влияние дифференциальной ренты на характер и размещение сельскохо­зяйственных культур вокруг городов. Города сами по себе им принимались за отдельные точки, и вопрос об их внутренней структуре не ставился [18]. Однако представления В. Тьюнена о дифференциальной ренте и о роли транспортной сети содержит то рациональное зерно, которое легло в осно­ву будущих теорий ценообразования на земельные участки в черте города.
С. Милль ввел, хотя и с оговорками, тезис об ограниченности город­ского земельного фонда, что предполагает конкуренцию на разные виды использования земель. Применительно к условиям города основы теории ценообразования на земельные участки заложил А. Маршалл. Согласно его теории, цена участка земли в городе равна его сельскохозяйственной цене, увеличенной на цену выгод местоположения. А. Маршалл полагает, что "потенциальный владелец участка формирует свою цену, исходя из буду­щих доходов от эксплуатации этой земли минус затраты на ее приобрете­ние и обустройство" (цитата по П. Мерлену [18]). Если иметь в виду уже застроенные участки, то существует постоянное равновесие между затра­тами на новый вид использования земель, рыночной стоимостью участков и будущими доходами владельцев в сопоставимых ценах.
Анализируя подход А. Маршалла можно сделать ряд важных выводов:
во-первых, хотя и косвенным образом, но подтверждается наш тезис о различиях в трактовке понятий "городские земли" и "городские территории";
во-вторых, установить пропорцию между затратами на освоение зе­мель, рыночной ценой и доходами от использования участка весьма слож­но, однако очевидно, что затраты на освоение земель (создание инженер­но-транспортной инфраструктуры, благоустройство и т.п.) оказывают не­посредственное влияние на оценку городских территорий;
в-третьих, исходя из ограниченности фонда земель, большей акту­альностью обладает задача оценки застроенных участков.
Именно в работах В. Тьюнена, С. Милля и А. Маршалла были опре­делены три основные группы факторов, определяющих цену городских зе­мельных участков: развитие транспортной сети (транспортная доступность или, что то же самое, цена времени), функциональность использования и местополо-жение. Эти группы, по мере развития общей теории ценообразования на городские земельные участки, имели как различное факторное наполнение, так и различное весовое значение факторов. В частности У. Алонсо отмечает, что улучшение транспортной сети не только включает в процесс урбанизации новые земли, но и понижает цену на земли в центре города [45].
П. Уэнд, в свою очередь, считает, что город нельзя рассматривать как статичный организм; влияние транспорта меняется в зависимости от категории имущества; использование автомобиля может увеличить дос­тупность как цен-тра, так и периферии; учет доступности только общего­родского центра недоста-точен; конкуренция не может быть ни абсолютно свободной, ни относительно свободной; чаще всего господствует режим монополии [46].
Вся эта критика только подчеркивала сложность механизмов образо­вания цен на земельные участки в городе, но отнюдь не опровергала не­оклассическую модель, несмотря на ее упрощенность. Именно к ней воз­вращаются современные авторы, занимающиеся вопросами ценообразова­ния на городские земельные участки.
Применительно к проблеме комплексной социально-экономической оценки городских территорий анализ факторов имеет свои отличительные особенности в сравнении с вопросом определения цен на городские зе­мельные участки. Действительно, социально-экономические факторы оп­ределяют цену земельных участков. Но здесь правомерно рассматривать не набор факторов, а интенсивность их действия. Однако, в силу динамично­сти процессов степень влияния одних и тех же социально-экономических факторов на цену земельных участков будет изменяться. Социально-экономическая оценка городских тер-риторий хотя и рассматривается нами как информационная основа определения цен на земельные участки, все же является самодостаточной процедурой. Учет результатов социально-экономической оценки возможен (и необходим) при экспертной оценке порядка цены земельного участка. Тогда как фактическая цена на земель­ные участки может быть установлена только на основании акта купли-продажи, при котором могут учитываться и иные соображения.
Следовательно, результаты социально-экономической оценки город­ских территорий можно отнести к процедуре объективного характера (при условии использования единого методического подхода), учитывая при этом и то обстоятельство, что в ее основу положен принцип учета кон­кретных экономических определителей дифференциальной ренты. Строго говоря, фактическое значение показателя рентного дохода можно и не вы­числять (а, зачастую, это выполнить весьма сложно). Достаточно опреде­лить степень влияния анализируемых факторов на показатель рентного до­хода и определить ее в виде относительной шкалы, приняв за основу прак­тически любую базу, например, среднее или минимальное значение соответствующего показателя, вычисляемое в границах анализируемой территории. В дальнейшем мы именуем анализируемые факторы как рентообразующие.
При анализе факторной структуры, на наш взгляд, целесообразно ис­ходить из следующих принципов:
- системность выделения рентообразующих факторов, определяю­щих уровень (относительное значение) социально-экономической ценно­сти анализируемого участка;
- собственно классификация рентообразующих факторов;
- определение материальной основы дифференциальной ренты первого и второго рода, а также соотнесение конкретных факторов к той или иной группе определителей ренты первого или второго рода;
- анализ динамики изменения рентообразующих факторов, как во времени, так и в пространстве;
- анализ весового значения отдельных факторов (или их групп) в общей структуре рентообразующих факторов.
Последовательно рассмотрим указанные положения.
И.В. Блауберг и Е.Г. Юдин отмечают: "Как известно, в современном социальном познании используются два разных способа расчленения со­циальной действительности. Первый из них базируется на представлении о многоуровневом (многоплоскостном) горизонтальном членении общества и на соответствующем выделении уровней социальной системы... Второй способ состоит в том, что выделяются определенные сферы общественной жизни, ... которые выступают как глобальные... Сопоставив эти два подхо­да и "наложив" их один на другой, мы получим нечто вроде "сетки", в ко­торой сочетаются горизонтальные и вертикальные членения" [3].
Применение принятого в социальных исследованиях метода пере­крестного сопоставления горизонтальных и вертикальных членений для выделения рентообразующих факторов, позволяет установить стабильную систему классификации, а также единую основу для решения задач управления городской социальной инфраструктурой. В частности, А.М. Рудницкий [31] предлагает при моделировании города в проекции на территорию выделять собственно территориальные подсистемы и функциональные подсистемы. При этом территориальную и функциональную подсистемы определяют "свои" факторы (или их группы). Так, например, плотность на­селения или плотность инженерных коммуникаций в отдельных районах (микрорайонах) города предопределяет территориальную систему деления. Функциональная система предопределяет деление территории города на промышленные зоны, рекреационные, селитебные, торговые и т.п.
Количество и размеры выделяемых участков или подсистем в каж­дом конкретном случае зависит от условий поставленной задачи и способа ее решения. Выделение подсистем по вертикали и по горизонтали имеет одну-единственную цель: уменьшить энтропийность городской среды как системы. Наличие бесконечного количества элементов среды и их взаимо­связей создает трудности, которые можно преодолеть только путем разде­ла цельной среды на все более мелкие составные части. Собственно на этом же принципе базируется подход, в соответствии с которым мы пред­лагаем дифференцировать учет рентообразующих факторов. Сопоставле­ние территориального и функционального принципов структурного деле­ния среды создает многоступенчатую перекрестную сеть, единственно способную создать условия для достижения положительных результатов при социально-экономической оценке городских территорий [31].
Таким образом, положение системности выделения рентообразующих факторов позволяет классифицировать их по функциональному и про­странственному признакам. Вместе с тем, не следует считать, что, напри­мер, рентообразующие факторы, классифицируемые по пространственно­му признаку, не изменяют свою качественную определенность или изме­нения носят однонаправленный характер. Такие факторы в рамках системы "центр-периферия" могут иметь в различных социально-экономических условиях различные тенденции изменения.
Так, в модели ценообразования на городские земли, предложенной Л. Уинго [47], цена на землю в данной точке зависит от обобщенных транспортных издержек на достижение общегородского центра. Вполне очевидно, что положения Л. Уинго весьма упрощены. Вместе с тем, пред­ложенное им положение об обобщенных издержках передвижения, являет­ся весьма важным. Другое дело, что закладываемый в модель принцип "единственного" городского центра тяготения является ошибочным.
Существует два противоположных взгляда на оценку городских тер­риторий в рамках системы "центр-периферия". В соответствие с первым, город рассматривается как абсолютно консервативная система, в соответ­ствие со вторым - как динамичная. На наш взгляд, город нельзя рассмат­ривать как статичный организм. Очевидно, что система "центр-периферия" постоянно находится в динамике. При слабо выраженной притягательности общегородского центра наиболее состоятельные семьи будут селиться на периферии города, где они смогут приобрести большие по площади участки земли, в то же время семьи с низким доходом, дабы приблизиться к месту работы и объектам социальной сферы, будут селиться в центре го­рода. Такая тенденция характерна для, так называемых, "новых городов", отличающихся однотипностью архитектуры (кубизмом).
Следует признать основным рентообразующим фактором доступ­ность общегородского центра, однако, при признании необходимости учи­тывать и расстояния до вторичных центров тяготения, до местных центров сфер услуг. Эта доступность во многом зависит от качества транспортной сети, развития социальной инфраструктуры и т.п.
Рост плотности населения, изменение (совершенствование) транс­портной системы влияет на снижение цен на землю в центре города и их рост на его периферии. При этом, жесткое зонирование территории города может привести лишь к дополнительным усложнениям - в пределах отно­сительно короткого промежутка времени условия и приоритеты могут из­мениться, что потребует бесконечной корректировки границ зон. Нам представляется более целесообразным расчет весовых значений рентообразующих факторов в границах квадрата (ячейки) городской территории, пространственная привязка которого будет оставаться неизменной.
Известно [16], что материальной основой дифференциальной ренты первого рода является экономия затрат, получаемая на лучших по качеству и местоположению участках. Применительно к задачам комплексной со­циально-экономической оценки городских территорий такую ренту можно определить как "рента местоположения". Хотя мы и отмечали, что город представляет собой динамичную систему, однако в условиях сформиро­вавшейся и относительно постоянной социально-экономической инфра­структуры, трансформационные процессы протекают медленно. Поэтому и рента местоположения носит устойчивый, фиксированный характер. Мож­но утверждать, что дифференциальную ренту первого рода формируют факторы, относящиеся к территориальной подсистеме. На основе права общественной (коммунальной) собственности на городскую территорию, дифференциальная рента первого рода должна поступать в доходную часть местных бюджетов (или в специальные внебюджетные фонды).
С практической точки зрения это значит, что те городские террито­рии, которые имеют более высокие показатели интенсивности действия рентообразующих факторов, обладают более высокой социально-экономической оценкой.
Материальной основой дифференциальной ренты второго рода явля­ется дополнительный доход, связанный с различиями в производительно­сти труда за счет добавочных вложений средств. Дифференциальную рен­ту второго рода формируют факторы, относящиеся к функциональной под­системе. Отсюда следует, что рента функционального использования (если такое функциональное использование соответствует правовым и норма­тивным актам) должна, в основном, оставаться в распоряжении землеполь­зователя.
Вообще проблема определения значения дифференциальной ренты пер-вого и второго рода в условиях городского хозяйства является сложной задачей. Однако, как уже отмечалось ранее, эти расчеты выполнять не обя­зательно. Для целей социально-экономической оценки городских террито­рий важно определить интенсивность действия рентообразующих факто­ров и произвести их относительное сравнение по отдельным участкам го­родской территории.
Динамику изменения рентообразующих факторов можно анализиро­вать как с точки зрения количественных характеристик, так и с точки зре­ния изменения весового значения отдельных факторов (или групп) в ком­плексной социально-экономической оценке городских территорий.
Сформировавшиеся (фиксированные) цены на городские земельные участки оказывают непосредственное влияние на развитие города. По­скольку, развитие городов обусловлено, в основном, экономическими фак­торами, ста-новится очевидным взаимная связь и взаимная обусловлен­ность между ценами на городские земельные участки, формами развития городов и динамикой ренто-образующих факторов. Причем, сама динамика рентообразующих факторов, на наш взгляд, оказывается в зависимости как от исходных предпосылок, предопре-деляющих конкретную форму разви­тия городов, так и от изменяющейся социально-экономической инфра­структуры в результате такого развития.
Задача прогнозирования тенденции и динамики рентообразующих факторов впервые была поставлена в начале 60-х годов во время первых попыток разработки модели развития городов. Одна из первых моделей была разработана Д. Гербертом и Б. Стивенсоном в 1960 году и касалась лишь географического размещения жилищ. Модель разрабатывалась в ви­де блока более общей модели городской территории, предполагавшей ох­ватить виды деятельности, транспорт и альтернативные направления ис­пользования городских земель.
В дальнейшем делались попытки разработать другие модели, кото­рые, однако, имели ограниченное применение в виду сложности самой по­становки задачи. Вместе с тем, модели, краткий анализ которых представ­лен в работе [18], позволили прояснить сам механизм образования цен на городские земельные участки, проследить динамику рентообразующих факторов, их вес и структуру.
На наш взгляд моделирование развития городской социально-экономической инфраструктуры должно базироваться на диалоговом принципе. При этом основная задача заключается в возможно более актив­ном воздействии на направление развития городской инфраструктуры че­рез объективный анализ динамики и тенденции изменения рентообразующих факторов, ее определяющих. То есть, возникает необходимость управления системой "рентообразующий фактор - цена городского зе­мельного участка".
В общем виде модель представляет собой упрощенное (схематиче­ское) представление объекта исследования с отображением существующих внутренних и внешних взаимосвязей. Применительно к социальной ин­фраструктуре процедура моделирования представляется весьма сложной задачей, поскольку здесь необходимо учитывать большое количество эле­ментов системы и взаимосвязей между ними. Кроме того, город и его со­циально-экономическая инфраструктура находятся в постоянной динами­ке. Это обстоятельство необходимо учитывать при построении моделей. Причем здесь динамическая модель представляется не в том понимании, что она описывает законы циклического движения большинства механиче­ских систем, а в представлении ее как пространственно-функциональной системы, развивающейся (движущейся) во времени.
Таким образом, модель, адаптированная к решению задач управле­ния, должна обеспечивать прямую и обратную связь в системе "причина - следст-вие". В противном случае модель обеспечит только анализ текущего состояния и его изменение, без воздействия на причины негативного ха­рактера.
В задачах подобного рода хорошо оправдывает себя подход, при ко­тором наряду с традиционными частными (локальными) показателями раз­вития социальной инфраструктуры в анализе и моделировании использу­ются сводные обобщающие показатели [35]. Следует отметить, что разра­ботка различного рода интегральных характеристик в прикладных целях - чрезвычайно сложная задача. Основная проблема заключается в том, что при переходе от ряда частных к одному обобщающему показателю, как и при любом агрегировании, теряется определенная информация.
На практике для получения обобщающих показателей довольно час­то применяется метод весовых коэффициентов. Несмотря на то, что выбор весовых коэффициентов основан на экспертных оценках, то есть вынуж­денно базируется на субъективных критериях, такой подход наиболее при­емлем в данном случае, когда требуется выразить качественную характе­ристику социально-экономической ценности городской территории исходя из ее количественных параметров. Тем более, что в масштабах населенного пункта абсолютные значения интегрального показателя как таковые не не­сут полной смысловой нагрузки. Практический интерес представляет, прежде всего, именно их соотношение для различных районов города, так как об уровне развития социальной инфраструктуры принято судить в пер­вую очередь по тому, насколько лучше или хуже она развита по сравнению с другими районами, прежде всего, с соседними.
Чтобы избежать потери части информации при переходе от частных показателей к обобщающим, уменьшить влияние субъективности экспертных оценок на конечное решение и получить результат в форме, удобной для........


Список использованной литературы


1. Конституция Российской Федерации 1993 г. // Российская Газета - 25 декабря - 1993г.
2. Абанкина И., Высоковский А., Трутнев Э. Развитие рынка недвижимости и оценка стои­мости земли // Вопросы экономики. - 1994. - № 10. - С.90-100.
3. Блауберг И.В., Юдин Е.Г. Становление и сущность системного подхода. - М.: Наука, 1973. - 270 с.
4. Бурмакина Н.И., Прорвич В.А., Филатов А.В. Основные подходы и предварительные ре­зультаты кадастровой оценки городских земель Москвы // Вопросы оценки. - 1998. - № 2. - С. 47-62.
5. Владимиров В.В., Наймарк Н.И., Субботин Г.В. Районная планировка: Справочник проектировщика. - М.: Стройиздат, 1986. - 325 с.
6. Горемыкин В.А. Стоимость земли и методы ее оценки // Вопросы оценки. - 1996. - Ян­варь-март. - С. 23-28.
7. Григорьев В.В., Сегединов А.А., Федотова М.А. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты. Под ред. В.В. Григорьева. - М.: ИНФРА-М, 1997. -320 с.
8. Демин А.С. Проблемы оценки земельной собственности // Вопросы оценки. - 1996. - Ян­варь-март. - С. 29-34.
9. Джозеф К. Эккерта Оценка земельной собственности / Под общ. ред.. Пер. с англ. -Красногорск: "Красная гора", 1993. - 64 с.
10. Дмитриев С.Ю. Городские земли: налог, аренда, выкуп - единый подход // Вопросы оценки. - 1997. - № 2. - С. 8-12.
11. Драпиковский А.И., Иванова И.Б. Недвижимость: комментарий к международным правилам оценки. К., 2004 - 60 с.
12. Кабакова С.И. Экономическая эффективность использования земли при проектировании строительства // Экономика строительства: Справочник / И.Г. Галкин, В.А. Бамшин, ЮГ. Болтянский и др. Под ред. И.Г. Галкина. - М.: Стройиздат, 1989. - С. 279-290.
13. Кабакова СИ. Экономические проблемы использования земель в строительстве. - М.: Стройиздат, 1981. - 156 с.
14. Каганов О.З. Методологические проблемы оценки незастроенных муниципальных зе­мельных участков в российских городах // Вопросы оценки. - 1997. - № 2. - С. 42-52.
15. Козьменко С.Н. Эколого-экономические аспекты совершенствования земельных отноше­ний в новых условиях хозяйствования. Автореферат дис..канд. экон. наук. - Одесса, 1991. - 19 с.
16. Маркс К. Капитал. - Маркс К., Энгельс Ф. Соч. 2-е изд. Т 25, ч. 2.
17. Маркс К. Капитал. Критика политической экономии. Т. 3. - М.: Политиздат, 1978. - 1082 с.
18. Мерлен П. Город. Количественные методы изучения. - М.: Прогресс, 1977. - 261 с.
19. Научно-методические основы разработки комплексной экономической оценки террито­рии Ленинграда (применительно к укрупненному зонированию города). - Л., 1988. - 96 с.
20. Огарков А.П. Рационально использовать земли, отводимые под застройку // Плановое хозяйство. - 1984. - № 6. - С.80-85.
21. Огарков А.П. Эффективность использования земель при застройке населенных пунктов. -М.: Стройиздат, 1987. - 158 с.
22. Оценка участка земли под промышленную застройку, расположенного на территории России. // Методические материалы Российского общества оценщиков - 1993. - 31 с.
23. Пахомова О.М., Федорова В.П. Земля в городе и проблема ее массовой рыночной оценки // Вопросы оценки. - 1997. - № 4. - С. 12-19.
24. Петров В. В. Экологическое право России. Учебник для вузов. - М.: Издательство БЕК. 1995. стр. 449
25. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. Учебно-практическое пособие. - М.: Дело, 1998. - 336 с.
26. Рабинович Б.М. Экономическая оценка земельных ресурсов и эффективности инвести­ций. - М.: Информационно-издательский дом "Филинъ", 1997. - 224 с.
27. Рекомендации по составлению раздела "Промышленность" в схемах и проектах районной планировки. - М.: Стройиздат, 1987. - 160 с.
28. Ромм А.П. Информационное обеспечение и технология работ комплексной оценки и функционального зонирования городских территорий // Вопросы оценки. - 1998. - № 2. - С. 34-46.
29. Ромм А.П. Кадастровая оценка городских земель: методические основі и инструменталь­ные средства // Вопросы оценки. - 1997. - № 3. - С. 16-21.
30. Ромм А.П. Математико-модельные основы комплексной оценки и функционального зо­нирования городских территорий // Вопросы оценки. - 1997. - № 4. - С. 2-11.
31. Рудницкий А.М. Управление городской средой. - Львов: Вища школа. Изд-во при Львов. ун-те, 1985. - 108 с.
32. Сборник укрупненных показателей затрат по застройке, инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению городов различной величины и народнохозяйственного профиля для всех природно-климатических зон страны. - М.: Стройиздат, 1986. - 88 с.
33. Свенссон Р. Социальное планирование в градостроительной практике / Пер. с швед. В.Н. Максимова. - М.: Стройиздат, 1991. - 112 с.
34. Сегединов А.А. Решение жилищной проблемы и совершенствование жилой застройки // Жилище 2000. В 3 ч., ч.1 Архитектурно-строительные проблемы / Сост. Р.Х. Исаева; Под ред. Е.П. Федорова. - М.: Стройиздат, 1988. - С. 17-38.
35. Семененко Б.А., Телиженко А.М., Кузьмина Е.И. Экономическая оценка природно-ресурсного потенциала: теоретические и прикладные аспекты -Сумы: СумГУ, 1996. - 47 с.
36. Семенен­ко Б.А., Ярош Н.В., Козьменко С.Н. Опыт разработки и внедрения природоохранного хозрасчета. Под ред. О.Ф. Балацкого // Научные и технические ас­пекты охраны окруж. среды, 1991, № 8-9. 106с.
37. СНиП 2.07.01-89. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских посе­лений. - М.: ЦИТП Госстроя СССР, 1989. 57с.
38. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: Энциклопедия оценки. - СПб: изд-во гос. технич. ун-та, 1997. - 422 с.
39. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. - СПб: изд-во СПбГТУ, 1996. - 240 с.
40. Телиженко А.М., Марченко Н.Ю. Методические подходы к экономической оценке город­ских территорий // Вісник Сумського державного університету. - 1995. - № 4. - С. 61-66.
41. Федоров В.П. Методика массовой оценки территории города // Вопросы оценки. - 1997. - № 2. - С. 13-15.
42. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учебное пособие. Пер. с англ. - М.: РИО Мособ-лупрполиграфиздата, 1994. - 231 с.
43. Червинский А.С. Качество природной среды как философско-методическая проблема / Проблемы социальной экологии. Тез. докл. 1-й Всесоюзн. конф., Львов, 1-3 октября 1986 г. - Львов, 1986. - С. 115-116.
44. Экономическая оценка земель г. Читы: Отчет о НИР. Научн. руковод. В.А. Спиридонов. -Новосибирск, 1991. - 28 с.
45. Alonso (William) Location and land use / Toward a general theory of land rent. Cambridge (Mass) Harvard University Press, 1964, XII, 204 p.
46. Wendt (Paul F.) Real estate appraisal, a critical analysis of theory and practice. New York, H.Holt, 1956, 320 p
47. Wingo (Lowolon Jr.) Transportation and urban land, Washington, Resources for the future,1962,VIII, 132 p.
48. < >
49. < >



Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.