На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Работа № 77538


Наименование:


Курсовик ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Информация:

Тип работы: Курсовик. Добавлен: 07.04.2014. Сдан: 2014. Страниц: 19. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


Ответ на вопрос № 1:

Дать определения следующим понятиям: объекты отношений в сфере недвижимости, объекты права собственности, субъекты права собственности (субъекты отношений в сфере недвижимости), недвижимость. Описать классификацию недвижимого имущества.

Под объектами отношений в сфере недвижимости, согласно определению А.Н. Асаула и А.В. Карасева, понимают права на земельные участки и другие объекты недвижимости, а также обязанности, возникающие в связи с правами на объекты недвижимости .
Объектами права собственности, в соответствии с определением А.Н. Асаула и А.В. Карасева, являются предприятия как имущественные комплексы, земельные участки, огородные отводы, здания, сооружения, оборудование, сырье и материалы, деньги, ценные бумаги, другое имущество производственного, потребительского, социально-культурного и иного назначения, а также продукты интеллектуального и творческого труда .
Субъектами права собственности (субъектами отношений в сфере недвижимости) выступают собственники объектов недвижимости: граждане, юридические лица, уполномоченные органы представительной и исполнительной государственной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, уполномоченные органы местного самоуправления.
Понятие «недвижимость» является комплексным сложным понятием, включающем в себя публично-правовые и частно-правовые, экономические аспекты. Основополагающим, концентрирующим в себе суть и правовой статус недвижимого имущества, является нормативно закрепленное законодателем определение, содержащееся в си. 130 ГК РФ согласном которому к недвижимым вещам (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы
В литературе существует много других определений понятия «недвижимость», основанных на прочной взаимосвязи с землей.
«Недвижимое имущество по определению, данному в Оксфордском словаре по бизнесу, - это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней». По определению французского законодателя «...имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют».
С.А.Бабкин приводит дефиницию, характерную для американского законодателя: «Недвижимость, недвижимое имущество — реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле» . Российский дореволюционный законодатель понимал под недвижимыми имуществами «земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Таким образом, определения недвижимости в современной и дореволюционной России, как в странах с развитой рыночной экономикой, что справедливо отмечено А.Н. Асаулом и А.В. Карасевым, не имеет серьезных различий и в основном совпадает.
КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА № 1




Задание.

1. Определить стоимость квартиры методом сравнения продаж.
2. Сделать вывод о целесообразности ее приобретения.

Решение:










































Таблица 1.1 Исходные данные
Объект № квартиры К Тип Регион Район Улица Sобщ Sжил Sкух План Мат Этаж / Дом Тел Б С/У Цена
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17
Квартира для оценки. №0 1 ВТ Воронеж Коминтерновский Ул.Карпинского 33,0 19,0 6,5 Хр К 5/5 + Б С 1,28
Обычное состояние.
База квартир для сравнения. №1 1 ВТ Воронеж Коминтерновский Ул.45 стрел.дивизии 30 18 6,0 Хр К 5/5 + Б С 1,65
Обычное состояние. Кухня и санузел в кафеле, на полу постелен линолеум, арочные дверные проемы.

№2 1 ВТ Воронеж Коминтерновский Ул.45 стрел.дивизии 29 17,2 5,5 Хр К 4/5 + - С 1,63
Светлая теплая, в хорошем состоянии. Окна пластиковые, в комнате паркет, санузел в кафеле. В коридоре кладовка. Счетчики на воду. Близость остановок транспорта.

№3 1 ВТ Воронеж Коминтерновский Ул.Дружинников 32 19 6,5 Хр К 4/4 + Б С 1,56
Хорошее тихое место, ухоженный двор, чистый подъезд. Капитальный ремонт крыши проведен два года назад. Окна во двор.
Состояние квартиры жилое, среднее. Балкон застеклен.
№4 1 ВТ Воронеж Коминтерновский Ул.Хользунова 30 17,2 6,1 Хр К 3/5 + Б С 1,85

Современный ремонт в хорошем состоянии (натяжные потолки, на стенах декоративная штукатурка, в С/У облицован плиткой, поменяны трубы, на кухне полы – ламинат, пластиковые окна, балкон застеклен). Рядом магазины, дет.сады. Остается итальянский кухонный гарнитур и плита.
№5 1 ВТ Воронеж Коминтерновский Пр-т Московский 32 18 6,5 Хр К 3/5 + Б С 1,7

Уютная, чистая, светлая, в обычном состоянии. Во дворе парковка и детская площадка. Рядом магазин, аптека, остановка. Вид на парк "Динамо". Застекленный балкон. Новая сантехника

№6 1 ВТ Воронеж Коминтерновский Ул.Еремеева 32 17 6,5 Хр К 3/5 + Б С 1,65

Уютная, чистая, светлая, в обычном состоянии. Пять минут до центра. Пластиковые окна и трубы. Окна во двор, солнечная сторона. Новая современная колонка. Металлическая входная дверь. Вместительная кладовка. Развитая инфраструктура.
№7 1 ВТ Воронеж Коминтерновский Ул.Варейкиса 31 18 6 Хр К 4/5 + - С 1,55
Сделан косметический ремонт. Окна во двор. Не угловая, теплая. Установлены новая газовая колонка-автомат, пластиковые трубы в санузле. Подъезд в хорошем состоянии. Развитая инфраструктура.

№8 1 ВТ Воронеж Коминтерновский Пр-т Труда 32 19 6 Хр К 3/4 - - С 1,69
Светлая уютная квартира в хорошем состоянии - свежий косметический ремонт, пластиковые окна и трубы, новая сантехника. Хорошее расположение дома - две остановки до центра города.

№9 1 ВТ Воронеж Коминтерновский Пр-т Московский 31,0 17,0 6,0 Хр К 5/5 + Б С 1,55

Состояние обычное, установлены новые биметалические батареи, новая сантехника, газовая колонка.
№10 1 ВТ Воронеж Коминтерновский Ул.Карпинского 31,7 19,8 5,0 Хр К 3/5 + Б С 1,41
Светлая, теплая. Балкон остеклен. Натяжной потолок в комнате. Развитая инфраструктура.


Таблица 1.2. Расчет
Объект Параметры оценки квартиры Общий процент поправки Частный процент поправки
Параметры Состояние
№ 0 № 1 № 2 № 3 № 4 № 5 № 6 № 7 № 8 № 9 № 10
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
1. Характеристика дома. 1.1. Тип дома, в котором находится квартира. "дореволюционные" или "старый фонд" (Сф), "сталинка" (Ст) 5 x 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
квартира закрытого или открытого гостиничного типа (ЗГТ, ОГТ), "малосемейка" (Мс) -35 x
"хрущевка" (Хр) -30 x
"брежневка" (Бр) 0 x
"чешка" (Че) 15 x
"улучшенная планировка" (Уп), "современная" (С) 20 x
1.2. Возраст дома (физический износ). более 50 лет (Сф, Ст, Мс, Хр) -30 x
25-50 лет (ЗГТ, ОГТ, Мс, Хр, Бр, Че, Уп) -15 x 0 0 15 0 0 0 0 0 0 0
15-25 лет (ЗГТ, ОГТ, Мс, Че, Уп, С) -10 x
до 15 лет (Мс, Че, С) -5 x
новый (Д/С, Н) 0 x
1.3. Материал, из которого изготовлен дом. кирпичный дом (К), (Сф, Ст, ЗГТ, ОГТ, Мс, Хр, Бр, Уп, С, редко Че) 10 x 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
панельный дом (Пн), (ЗГТ, ОГТ, Мс, Хр, Бр, Че, Уп, С) 0 x
деревянный дом (Др) -10 x
смешанные материалы (Бл, Д+К, К+К, К+М, К+Б, М+К, Мн, П+К, Шб), (Че, С) -5 x
1.4. Этаж. первый этаж -3 (жилые помещния) x





Продолжение таблицы 1.2
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
1. Характеристика дома. второй-третий этажи 0 x
четвертый этаж и выше -1 x
последний этаж -5 x 0 4 0 5 5 5 4 5 0 5
1.5. Лифт. имеется (дома от 6 этажей и выше), (ЗГТ, ОГТ, Мс, Бр, Че, Уп, С, послевоенная Ст) 1 (3 – в случае двух лифтов) x
отсутствует (дома до 5 этажей), (Сф, Ст, ЗГТ, ОГТ, Мс, Хр, Бр) -1 x 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
1.6. Мусоропровод. на лестнице (ЗГТ, ОГТ, Бр, Че; редко Мс, Уп и С) 1 x
отсутствует (Сф, Ст, ЗГТ, ОГТ, Мс, Хр, Уп, С) -1 x 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
1.7. Удаление от центра. центральный район (см. карту в приложении 2 методических указаний) 0 x
районы имеющие общую границу с центральным районом (см. карту в приложении 2 методических указаний) -10 x 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
районы не имеющие общей границы с центральным районом, но находящиеся в черте города (см. карту в приложении 2 методических указаний) -30 x
пригороды города (см. карту ) -50 x
1.8. Близость транспортной магистрали (удаленность от ближайшей транспортной остановки).
идти не более 3-5 минут (бульвар или проспект) 3 x
идти 5-10 минут (улица) 0 x 0 0 0 0 3 0 0 3 3 0
идти более 10 минут (переулок) -3 x




Продолжение таблицы 1.2
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
1. Характеристика дома. 1.9. Уровень шумности (выход окон на транспортную магистраль). минимальный уровень шума (переулок) 7 x
умеренный уровень шума (улица) 0 x 0 0 7 0 -10 7 7 -10 -10 0
повышенный шум (бульвар или проспект) -10 x
1.10. Экология района. район с низким уровнем загрязнения (Березовая роща) 3 x
умеренно загрязненный район (улица или переулок) -5 x 0 0 0 0 -5 0 0 -5 -5 0
сильно загрязненный район (воздух задымлен или хотя бы периодически отмечен неприятный запах) (бульвар или проспект) -10 x



















Продолжение таблицы 1.2
1 2 3 4 19/325 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
2. Характеристика квартиры. 2.1. Соотношение жилой и общей площади. (0,6 - 0,8] -2 x
[0,5 - 0,6] 0 x 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -2
[0,4 - 0,5) 2 x
2.2. Кухня, м2. X < 6 -2 x
6 ≤ X ≤ 8 0 x 0 -2 0 0 0 0 0 0 0 -2
X > 8 2 x
2.3. Изолированность комнат. смежные (Хр, Бр) -1 x
смежно-изолированные (3-х и 4-х комнатные Хр, Бр, Че и Уп) 0 x
изолированные (Сф, Ст, ЗГТ, ОГТ, Мс, Че, Уп, С; однокомнатные Хр и Бр) 1 x 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
2.4. Пол. доска (Хр) -1 x 0 2 0 0 0 0 0 0 0 0
линолеум (ЗГТ, ОГТ, Мс, Бр, Че, Уп, С) 0 x
паркет (Сф, Ст, Мс, Хр, Че) 1 x
доска паркетная (паркетные пакеты) (Мс, Хр, С)
2 x













Продолжение таблицы 1.2
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
2. Характеристика квартиры. 2.5. Санузел. раздельный (Р), (Сф, Ст, ОГТ, Бр, Че, Уп, С; ранние Хр) 1 x
совмещенный (С), (Сф, ЗГТ, Мс, Хр; редко Ст; однокомнатные Бр; редко однокомнатные Че и С) -2 x 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
2.6. Материал окон. деревянные рамы (Сф, Ст, ЗГТ, ОГТ, Мс, Хр, Бр, Че, Уп, С) 0 x 0 5 0 5 0 5 0 5 0 0
стеклопакет (С) 2 x
пластиковые окна (Мс, Че, Уп, С) 5 x
2.7. Вид из окна. двор (если не указан, то на свое усмотрение) 2 x
двор, улица (если не указан, то на свое усмотрение) 0 x
улица (если не указан, то на свое усмотрение) -2 x 0 0 4 0 0 4 4 0 0 0
2.8. Балкон. имеется балкон (Сф, Ст, ЗГТ, ОГТ, Хр, Бр, С) 2 x 0 -5 0 0 0 0 -5 -5 0 0
имеется лоджия (Мс, Бр, Че, Уп, С) 3 x
отсутствует и балкон и лоджия (Сф, Ст, ЗГТ, ОГТ, Мс, Хр, Бр, Уп, С) -3 x
2.9. Телефон. имеется (+) 0 x 0 0 0 0 0 0 0 -1 0 0
отсутствует (-) -1 x
2.10. Общее состояние квартиры. запущена (требуется капитальный ремонт) (если не указано, то прикинуть по цене) -7 x
среднее состояние (требуется ремонт отдельных элементов квартиры) (если не указано, то прикинуть по цене)


0 x 0 3 0 7 0 0 0 3 0 0



Продолжение таблицы 1.2
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
2. Характеристика квартиры. хорошее состояние (необходим косметический ремонт) (если не указано, то прикинуть по цене; возможно в Д/С или Н) 3 x
выполнен дорогой ремонт (если не указано, то прикинуть по цене) 7 x
3. Расчет искомой цены квартиры. п.1 Скидка (<1) или наценка (>1) на цену базовой квартиры, доли ед. произведение (1 + ЧПП / 100) по 10 базовым квартирам x 1,0 1,068 1,279 1,179 0,924 1,226 1,099 0,940 0,880 1,0084
п.2 Цена базовой квартиры, млн.руб. исх. дан. x 1,65 1,63 1,56 1,85 1,7 1,65 1,55 1,69 1,55 1,41
п.3 Скорректированная цена базовой квартиры, млн.руб. п.2•п.1 x 1,65 1,740 1,995 2,182 1,572 2,024 1,703 1,589 1,365 1,4218
п.4 Общая площадь квартиры, м2 исх. дан. 33 30 29 32 30 32 32 31 32 31 31,7
п.5 Цена базовой квартиры за 1 м2, тыс.руб. п.3/п.4 • 1000 x 55 60,028 62,35 72,74 49,12 63,25 54,95 49,67 44,03 44,854
п.6 Средняя цена за 1 м2, тыс.руб. (сумма п.5 - min и max значение п.5)/8 54,9
x x x x x x x x x x
п.7 Искомая цена квартиры, млн.руб. п.4•п.6 / 1000 1,81 x x x x x x x x x x


2. Вывод
Поскольку стоимость оцененной квартиры, рассчитанная при помощи метода сравнения продаж (1,81 млн.руб.), существенно превышает цену квартиры, предложенную продавцом (1,28 млн.руб.), ее приобретение является целесообразным.







КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА № 2

Задание.

1. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта методом сравнения рыночных продаж.
2. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта доходным методом (используется метод капитализации доходов).
3. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта затратным методом.
4. Согласовать результаты, полученные на основании трех методов.
5. Сделать вывод о наиболее вероятной рыночной стоимости объекта.
6. Написать заключение отдела залогов.

Решение:

Исходные данные:

Таблица 2.1. Отчет об экспресс-оценке коммерческой недвижимости
Экспресс-оценку выполнил Отдел активно-пассивных операций Воронежского филиала ЗАО «КБ «ЛОКОБАНК»
Исполнитель Менеджер по залогам Комаров М.М.
Цель экспресс-оценки Определение рыночной стоимости для целей отчуждения и залога
Использование Для служебного пользования
Дата оценки 12.03.2014
Дата осмотра 13.03.2014

Таблица 2.2. Общие сведения об объекте оценки


Город Воронеж
Административный округ
Микрорайон Левобережный
Адрес объекта Наб. Авиастроителей, д.18

Объект
Нежилое встроенное здание продуктового магазина
Владелец ООО «Виктория-2000»
Форма владения:
- земельный участок
- объект
- не оформлено
- право собственности
Основание возникновения права:
На землю -

Кадастровый номер участка
-
Обременение, сервитут участка -









Продолжение таблицы 2.2
На объект
• Свидетельство о государственной регистрации права собственности от 12 ноября 2000года, бланк 36 АА 121323;
• Договор купли-продажи помещения №1 от 17 октября 2000года;
• Акт приема-передачи от 17 октября 2000 года к договору купли-продажи №1 от 17 октября 2000 года
Условный номер объекта Инвентарный номер 1009
Кадастровый номер объекта 36-34-4:00-00-00:00:1089:88:2-20-108
Запись регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 36-34-97/2000-133 от 12 ноября 2000 года

Обременение, сервитут объекта Не выявлены, требуется предоставление выписок из ЕГРП
Основное назначение объекта
Нежилое встроенное помещение, продуктовый магазин
Текущее использование объекта Продуктовый магазин


Таблица 2.3. История объекта оценки
Год постройки 1988
Сведения о последних владельцах и пользователях объекта:
Собственник (владелец) ООО «Виктория-2000»
Юридический адрес г.Воронеж, Наб. Авиастроителей, д.18
Данные о регистрации
Свидетельство о государственной регистрации юридического лица №3663/118776 выдано Регистрационной палатой г. Воронежа,
дата регистрации 20 ноября 2000 года



Арендаторы Нет


Действующие арендные договоры:
№ Арендатор Наименование арендуемых помещений Площадь, м2 Текущая арендная плата, руб./мес. Годовая арендная ставка за год, руб./м2 Срок окончания аренды Условия договора (продолжительность, тип аренды, номер договора)
1
-


-
-
-
-
-
-
2 -


- - - - - -
Год проведения капитального ремонта, реконструкции Нет данных
Памятник архитектуры нет
Исторический памятник нет



4. Описание и анализ объекта оценки
Участок земли:
Площадь участка, м2 -
Градостроительная зона и соответствие зонированию
-

Наличие коммунальных услуг
-

Подъезд
Удобный, имеется место для парковки

Объект:
Общая характеристика объекта Встроенное нежилое помещение на первом этаже панельного 10-этажного жилого дома. На крыльце магазина установлены железные решетки. Окна пластиковые.
Общая площадь, м2 103
Полезная площадь, м2 91,9
Количество этажей -
Класс капитальности 1
Строительные характеристики: (тип, материал, состояние)
Фундамент Бутовый плиточный
Стены панель
Перекрытия Железобетонные
Перегородки панель
Крыша Шифер
Наружная отделка Штукатурка, побелка, покраска
Подъезд удобный
Полы плитка
Окна
Пластиковые
Двери Металлические, пластиковые
Внутренняя отделка Побелка, керамическая плитка, окраска
Дополнения
Магазин расположен на «красной линии»
Качество строительства хорошее
Привлекательность (внешний вид) хороший
Требуемый ремонт
Не требуется

Фактический возраст здания, лет 26
Нормативный срок службы, лет 125
Остаточный срок эксплуатации, лет 99
Дополнительные особенности Охрана объекта осуществляется силами вневедомственной охраны

Продолжение таблицы 2.4
Системы инженерного обеспечения:
Наличие Состояние Необходимый ремонт
Водопровод Имеется Хорошее Не требуется
Горячее водоснабжение Имеется Хорошее Не требуется
Электроснабжение Имеется Хорошее Не требуется
Канализация Имеется Хорошее Не требуется
Система отопления Имеется Хорошее Не требуется
Система вентиляции Имеется Хорошее Не требуется
Телефон Имеется Хорошее Не требуется
Газификация - - -
Лифт - - -
Сигнализация (охранная, пожарная) Имеется Хорошее Не требуется

Таблица 2.5. Экономический анализ объекта оценки
Общая полезная площадь сдаваемых помещений, м2 99,1
Реальная годовая ставка аренды, руб./м2 8000
Коммунальные платежи и эксплуатационные расходы в год, руб./м2 139
Ставка капитализации (для недвижимости в регионе), % 13,69
Налоги, связанные с недвижимостью:
Вид налога Налоговая ставка, % Налоговая база (по договору купли-продажи), руб. Сумма налога в год, руб.
Налог на имущество 2 225640 4512,8
Налог на землю - - -

Таблица 2.6. Торговые помещения
Рынок недвижимости (цены предложения):
Тип недвижимости Спрос / Предложение (дефицит, равновесие, избыток) Типичное время экспозиции, мес. Типичный покупатель Средняя арендная ставка за год, руб./м2 Средняя стоимость, руб./м2
Магазин Спрос 2-3 мес. Средние и крупные компании 8000 26300

Таблица 2.9. Таблица основных характеристик для корректировки по сравнимым продажам
Сопоставимые объекты №1 №2 №3
1. Дата продажи
2. Местоположение Воронеж,
Советский район, ул. Пирогова

Воронеж
Советский район,
ул. Дорожная Воронеж,
Советский район,
ул. Космонавтов
3. Условия продажи Возможен торг Возможен торг Возможен торг
4. Общая площадь здания, м2 133 130 104
5. Год постройки здания Нет данных Нет данных Нет данных
6. Юридические ограничения Нет Нет Нет
7. Строительная готовность готов Готов Готов
8. Строительный материал панель панель панель
9. Инженерные коммуникации электричество, канализация, телефон, вода отопление электричество, канализация, телефон, вода отопление электричество, канализация, телефон, вода отопление
10. Дополнительные сведения Требуется ремонт, решетки на окнах, 1 этаж
Современный ремонт, пластиковые окна,
1 этаж Современный ремонт, пластиковые окна,
1 этаж
Цена, руб./м2 43609,02 80769,23
67307,69
Цена продажи, руб. 5800 000 10500000 7000000
Вышеизложенная информация позволяет сделать следующие выводы о стоимости торгового помещения (магазин):

I. Метод сравнения рыночных продаж:

Таблица 2.10. Таблица корректировок данных по сравнимым продажам
Сопоставимые объекты №1 №2 №3
1. Дата продажи +16% +16% +16%
2. Местоположение 0% 0% 0%
3. Условия продажи -10% -10% -10%
4. Общая площадь здания, м2 +7% +7% 0%
5. Год постройки здания 0% 0% 0%
6. Юридические ограничения 0% 0% 0%
7. Строительная готовность 0% 0% 0%
8. Строительный материал 0% 0% 0%
9. Инженерные коммуникации 0% 0% 0%
10. Дополнительные сведения +10% -20% -20%
11. Итоговая корректировка, доли ед. 1,23 0,93 0,86
12. Скорректированная цена продажи, руб./м2 53639,09 75115,38 57884,61
13. Вес 4 4 2

Объяснения вносимых поправок
1. Дата продажи. Поправка на дату продажи учитывает среднемесячное изменение цены на данную категорию недвижимости, а так же срок и годовую процентную ставку по ипотечному кредиту. С учетом полугодовой давности продажи сопоставимых объектов-аналогов при 12 % годовой инфляции, а также при сроке кредита 12 месяцев с годовой процентной ставкой равной 10 %, суммарная поправка по каждому из трех объектов составит +16% (12 % / 12 мес. * 6 мес. + 10 %).
2. Местоположение. Поправки на местоположение необходимы в том случае, если характер прилегающей территории объекта оценки и сопоставимого значительно отличается. Сопоставимые объекты №1-№3 расположены в том же районе, что и объект оценки, поэтому поправка по каждому из трех объектов составит 0 %.
3. Условия продажи. Поправка на условия продажи отражает тот факт, что при определении цены объектов, выставленных на продажу, учитывается мнение только одной из заинтересованных сторон – продавца. Однако анализ показывает, что при сделке купли-продажи (в процессе торга) цена предложения часто снижается в среднем на 10 % - 20 % другой из заинтересованных сторон – покупателем. Таким образом, поправка по каждому из трех объектов составит –10 %.
4. Общая площадь здания. В результате анализа рынка недвижимости (по данным риэлтерских фирм) выявлено, что при прочих равных условиях, большие по площади объекты, продаются по более низкой цене, в пересчете на единицу площади, и наоборот (в среднем на 7%). Этим объясняются внесенные поправки.
5. Год постройки здания. В связи с тем, что годы постройки сопоставимых объектов не известны, то примем поправку по каждому из трех объектов равной 0 %.
6. Юридические ограничения. Очевидно, что ограничения на использование, а также совместное использование, снижает стоимость объекта. Так как ограничений по всем объектам нет, то поправка по каждому из трех объектов составит 0 %.
7. Строительная готовность. Так как готовность всех объектов одинаковая, то поправка по каждому из трех объектов составит 0 %.
8. Строительный материал. Так как материал всех объектов одинаковый, то поправка по каждому из трех объектов составит 0 %.
9. Инженерные коммуникации. Так как коммуникации у всех трех объектов одинаковые, то поправка по каждому из трех объектов составит 0 %.
10. Дополнительные сведения. Наличие дополнительных улучшений, влияют на стоимость объекта недвижимости очевидным образом. Так как в сопоставимых объектах №2 и №3 выполнен евроремонт, в отличие от объекта оценки, то поправка по каждому из них составит –20 %, а в объекте №1, наоборот, требуется ремонт, поэтому поправкак по нему составит +10%.
11. Итоговая корректировка, выраженная в долях ед., рассчитывается по формуле:
Итоговая корректировка, доли ед. =
+(1+ ЧПП1 /100)*…*(1+ЧПП10/100),
где ЧПП – частный процент поправки
Итоговая корректировка по сопоставимому объекту №1, доли ед.=
(1+16/100)* (1+ 0/100)* (1-10/100)*(1+ 7/100)*(1+ 0/100)*
*(1+ 0/100)*(1+ 0/100)* (1+ 0/100)* (1+ 0/100)* (1+10/100) =
=1,16 *1* 0,9 *1,07*1**1*1*1*1,1= 1,23

Расчетная стоимость объекта оценки определяется умножением средневзвешенной скорректированной цены продажи на общую площадь объекта оценки:
Расчетная стоимость объекта оценки, руб. = (53639,09*4+75115,38*4+57884,61*2)/10*103= 5602790 руб.

Стоимость объекта оценки на 13 марта 2014г., рассчитанная по методу сравнения продаж составляет 5063783 руб.


II. Доходный метод.

Поскольку сдача помещений в аренду сопровождается стабильностью потока доходов от эксплуатации, используется метод капитализации доходов. Реальная арендная ставка без учета коммунальных услуг (М) для подобных торговых помещений составляет ~ 8000 руб./м2 в год. Потенциальный валовой доход в год (ПВД) определяем по формуле: ПВД= М*Sполезная =8000*91,9 = 735200 руб.
Действительный валовой доход в год (ДВД ) рассчитываем как:

ДВД = ПВД *Кнд ,
где Кнд, учитывающий недозагрузку и потери при сборе, равен
Кнд=1-(Dп*Тс/Na)

где Dп – средняя оборачиваемость помещений;
Тс – средний период, в течение которого помещение свободно;
Na – число арендных периодов в году.
На сегодняшний день Кнд=1 (в соответствии с договорами аренды), принимая во внимание, что объект оценки может быть сдан в аренду только полностью.
В итоге:

ДВД = 735200*1=735200 руб.
Чистый операционный доход (ЧОД):
ЧОД = ДВД - операционные расходы (коммунальные и эксплуатационные расходы, налоги) = 735200- (139*103+4512,8) = 716370 руб.
Ставка капитализации по Воронежскому региону составляет:
- рисковая ставка по г. Воронежу (безрисковая ставка + премия за риск по г. Воронежу) – 7,75%;
- риски на вложения в недвижимость – 3%;
- премия на инвестиционный менеджмент – 1%;
- риск на ликвидность = 7,75/12 * срок экспозиции = 7,75/12 *3 = 1,94;
- прочие риски (принимая во внимание, что здание находится в хорошем состоянии, то прочие риски в расчет не берутся).
Т.о. ставка капитализации, % = 7,75 + 3 +1+1,94 =13,69 %.
Применив ставку капитализации для недвижимости к чистому операционному доходу, получим следующее значение рыночной стоимости объекта оценки, рассчитанное доходным методом:

Рыночная стоимость объекта оценки, руб. = 716370/0,1369=5232798 руб.

Рыночная стоимость объекта оценки на 8 ноября 2010 года, рассчитанная по доходному методу, составит 5232798 руб.

III. Затратный метод.

Можно использовать оценку БТИ в ценах текущего года как полученную в результате расчета по методу восстановления. В соответствии с техническим паспортом действительная стоимость объекта составляет 223144 руб.




IV. Согласование результатов:

Считая, что для данного развитого рынка магазинов на момент оценки метод сравнения рыночных продаж имеет большую степень обоснованности, присваиваем ему коэффициент 5, доходному методу – 4, а затратному – 1. В результате получаем:

Наиболее вероятная рыночная стоимость объекта, руб. =
= (5063783 *5 +5232798 *4+223144*1)/10 = 4647325 руб.


V. Вывод:
Наиболее вероятная рыночная стоимость объекта (средневзвешенная) для типичного покупателя на 13 марта 2014 года составит ~ 4647325 руб., что полностью согласуется с данными рынка. Нижний предел рыночной вилки цен обусловлен типом объекта (встроенные помещения), состоянием, большой площадью помещений, неэффективным распределением площадей (полезной/вспомогательной).

VI. Заключение отдела залогов:

Ликвидность объекта довольно высокая, что обуславливается его месторасположением в центре города, небольшой площадью. Считаем возможным реализацию данного объекта в довольно короткие сроки (не более 3х месяцев) по причине наличия избытка спроса на недвижимость в данном районе и дефицита предложения (стабильная тенденция роста сдаваемого жилья при неудовлетворительной инфраструктуре).
Принимая во внимание, что залог (ипотека) недвижимости является надежным обеспечением кредитов, контроль за распоряжением которым осуществляет государственный орган (Росреестр), а также состояние, местоположение и функциональное назначение, считаем необходимым применить дисконт равный 40 %.
Считаем возможным принять вышеуказанное нежилое помещение в залог в качестве обеспечения обязательства по кредиту (кредит плюс проценты за время пользования), при условии оформления договора ипотеки (залога) нежилого помещения в соответствии с требованиями закона (нотариальное оформление договора залога и его государственная регистрация).
Залоговая стоимость объекта недвижимости на момент оценки определяется с залоговым дисконтом 0,4 (40 %) от рыночной цены и составляет ~ 2788395 руб. (4647325 руб. * 0,6).



Дата выполнения «13» марта 2014 год Подпись студента __________



Подать заявку на покупку Курсовик по не указаному предмету

Ваше предложение по стоимости за работу: