Здесь можно найти образцы любых учебных материалов, т.е. получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ и рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


Диплом Общая характеристика договора аренды. Стороны договора. Предмет договора. Форма и государственная регистрация. Существенные условия. Содержание договора аренды. Права и обязанности арендодателя. Права и обязанности арендатора. Действие договора.

Информация:

Тип работы: Диплом. Предмет: Правоведение. Добавлен: 06.11.2002. Сдан: 2002. Уникальность по antiplagiat.ru: --.

Описание (план):


52
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДЕ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, НАХОДЯЩИХСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ
6
1.1. Общая характеристика договора аренды
6
1.2. Стороны договора 16
1.3. Предмет договора 18
1.4. Форма и государственная регистрация 23
1.5. Существенные условия 31
ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 39
2.1. Права и обязанности арендодателя
39
2.2. Права и обязанности арендатора 43
ГЛАВА 3. ДЕЙСТВИЕ ДОГОВОРА. ЕГО ИЗМЕНЕНИЕ, РАСТОРЖЕНИЕ, ПРЕКРАЩЕНИЕ. ВОЗОБНОВЛЕНИЕ ДОГОВОРА НА НОВЫЙ СРОК 54
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
58
БИБЛИОГРАФИЯ
60
ПРИЛОЖЕНИЕ
65

ВВЕДЕНИЕ
До недавнего времени в отечественном законодате-льстве не было понятия недвижимости. Появилось оно (то-чнее, было восстановлено) всего несколько лет назад, с принятием в 1991 г. Верховным Советом СССР Основ граж-данского законодательства Союза СССР и республик.
В настоящее время понятие недвижимости закреплено в части 1 Гражданского кодекса РФ, основные положения которого вступили в силу с 1 января 1995 г.
Договор аренды относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. Внаем могли передаваться как движимые, так и недвижимые вещи.
Сегодня договор аренды применяется как в предпри-ниматель-ских, так и в иных сферах, возможность передачи прав владения, пользования и в некоторой части распоря-жения имуществом без передачи права собственности обу-словила широкое применение института договора аренды.
С начала 90-х годов в России аренда государствен-ной собственности активно использовалась в проводимой правительством политике приватизации в качестве проме-жуточного звена и главного инструмента в процессе перехода государственной собственности в частную.
В период реформ арендное законодательство разви-валось бурно и противоречиво, что характерно для право-вой системы России в целом. Вместе с тем, отношения между арендодателями и арендаторами все более упорядочива-лись.
Регулирование аренды нежилых помещений является в насто-ящее время мощным рычагом воздействия на экономику вообще, и на развитие рынка аренды в частности.
Анализ арендных правоотношений имеет особую актуальность сегодня как в силу того, что в последние годы значительно воз-росло количество нормативных актов, регулирующих данную сфе-ру правоотношений, так и ввиду сохранения тенденции роста числа заключаемых договоров аренды.
Неурегулированность некоторых вопросов, касающихся аренды нежилых помещений, обусловленная продолжающимся процессом совершенствования отечественного законодательства, предопре-де-ля-ет возникновение споров и разногласий в данной области, а следовательно, особое внимание современного гражданского права к проблеме аренды нежилых помещений. Еще не во всех регионах законодательство субъектов Российской Федерации при-ведено в соответствие с Федеральным законодательством, каса-ющимся аренд-ных правоотношений. В частности, достаточно проблемным местом остаются вопросы определения арендной платы, порядка проведения органами КУГИ торгов, сроков действия договоров аренды и др.
Учитывая динамичность развития современного рынка не-дви-жимости в России и сравнительно небольшой срок его эволю-ции в условиях рыночного хозяйствования, представляется не-обхо-ди-мым подвергнуть анализу вопросы правовой регламентации договоров аренды нежилых помещений, находящихся в собствен-ности юридических лиц, на примере рынка аренды недвижимости (нежилого фонда) г. Санкт-Петербурга, что и является целью данного дипломного исследования.
В основные задачи исследования входит:
раскрыть понятие и содержание договора аренды нежилых помещений;
рассмотреть предмет договора аренды, порядок правоот-ношений между сторонами;
обосновать необходимость письменной формы заключения договора аренды нежилых помещений; показать порядок государ-ственной регистрации договоров данного вида;
проанализировать существенные условия договора;
раскрыть содержание договора аренды нежилых помещений, находящихся в собственности юридических лиц;
рассмотреть порядок действия договора;
проанализировать судебно-арбитражную практику разреше-ния споров по договорам аренды нежилых помещений.
В дипломном исследовании использованы законодательные и нормативные акты, регулирующие правоотношения по договорам аренды нежилых помещений, специальная литература - труды из-вестных отечественных специалистов, таких как С.В.Витрянский, С.А.Герасименко, Е.Каган и других.
ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДЕ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, НАХОДЯЩИХСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ
1.1. Общая характеристика договора аренды
В действующем законодательстве по договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить дру-гой стороне (арендатору) имущество за плату во времен-ное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Договор аренды (имущественного найма) относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. В римском праве наем вещей рассматри-вался в качестве отдельного вида договора найма (locatio-conductio) - весьма широкого по охвату регулируемых им отно-шений типа гражданско-правового договора. Римское право при-знавало три различных вида найма: наем вещей (locatio-con-ductio rerum); наем услуг (locatio-conductio operarum); наем работы, или подряд (locatio-conductio operis). Общее между всеми тремя ви-дами найма состояло в том, что одна сторона обязывалась пре-доставить другой стороне пользование соответствующим объек-том, а последняя - уплатить первой стороне за пользование оп-ределенное денежное вознаграждение.
Различие между наймом (locatio-conductio) и куплей-про-да-жей (emptio et venditio) римские юристы видели в том, что по догово-ру купли-продажи покупатель получал постоянное обладание вещью, а договор найма имел иную цель: предоставить нанима-телю вещь, услугу, работу во временное пользование за определенное вознаграждение, исчисляемое пропорционально времени пользования соответствующим объектом См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б.Новицкого и проф. И.С.Перетерского. - М.: Юристъ, 1996. - С. 445-446..
Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) в римском праве явился договор найма вещей. По догово-ру найма вещей (locatio-conductio rerum) одна сторона (наймода-тель - locator) обязывалась предоставить другой стороне (нани-мателю - conductor) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась упла-чивать за пользование этими вещами определенное вознагражде-ние (merces, pensio) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б.Новицкого и проф. И.С.Перетерского. - С. 446..
При всех кодификациях гражданского законодательства, имев-ших место в советский период, нормы о договоре имущественно-го найма неизменно включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве само-сто-ятельного гражданско-правового договора. Развитие законода-тельства в этот период шло по пути некоторого ограничения кру-га объектов имущественного найма, сокращения и дифференциа-ции сроков найма, увеличения числа специальных правил, пред-назна-ченных для регулирования отношений найма с участием так называемых социалистических организаций или связанных с передачей внаем государственного имущества.
Для характеристики договора имущественного найма по со-ветскому гражданскому праву воспользуемся нормами Граждан-ского кодекса РСФСР 1922 г. (далее - ГК 1922 г.), а также Граж-данского кодекса РСФСР 1964 г. (далее - ГК 1964 г.).
Определение понятия договора имущественного найма оста-валось практически неизменным. Договором имущественного найма признавался такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования (ст. 152 ГК 1922 г.; ст. 275 ГК 1964 г.).
По сравнению с дореволюционным законодательством в до-говоре имущественного найма четко просматриваются отдель-ные элементы вещно-правовых отношений, а за нанимателем признается статус титульного владельца. Передаваемое внаем имущество обременяется правом нанимателя, которое приобре-тает значение права следования, характерное для вещно-пра-вовых отношений. В данный период действует без всяких ого-ворок правило, согласно которому при переходе права собствен-ности на имущество от наймодателя к другому лицу договор найма сохраняет силу для нового собственника (ст. 169 ГК 1922 г.; ст. 288 ГК 1964 г.).
Сегодня договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.
Целью договора аренды является обеспечение пере-дачи имущества во временное пользование. В этом заинте-ресованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же пресле-дует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды от других обязатель-ств по передаче имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом.
Право пользования арендатора обеспечивается вещно-правовой защитой и приравнено к праву собственности и иным вещным правам (ст. 305 ГК). Таким образом, право пользования можно отнести к числу вещных.
Применительно к недви-жимости схема правового регулирования арендных отношений строится на иных началах, нежели регулирование договора купли-продажи. В последнем случае ГК установлены специ-альные правила, направленные на регламентацию правоотно-шений, связанных с куплей-продажей всякого недвижимого имущества (§ 7 гл. 30, ст.ст. 549-558). При формулировании же норм, регулирующих договор аренды, законодатель поступил иначе: специальные правила, касающиеся аренды всякого не-движимого имущества, помещены непосредственно в составе общих положений об аренде (§ 1 гл. 34 ГК); например: особен-ности сдачи в аренду земельных участков и других обособлен-ных природных объектов могут быть установлены законом (п. 2 ст. 607); договор аренды недвижимого имущества подле-жит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609); арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616); в случае смерти граж-данина, арендующего недвижимое имущество, его права и обя-занности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617), и некоторые другие положения.
Названные правила, касающиеся аренды всякого недвижимого имущества, тем не менее по отношению к специальным прави-лам, регулирующим правоотношения, связанные с арендой зда-ний и сооружений, представляют собой именно общие положения об аренде, которые, как это предусмотрено ст. 625 ГК, подлежат применению к договорам аренды зданий или сооружений только в том случае, если правилами об аренде указанных объектов (§ 4 гл. 34 ГК) не установлено иное.
Правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений, регулируются в первую очередь специальными правилами, помещенными в § 4 гл. 34 ГК, при отсутствии тако-вых - правилами об аренде недвижимого имущества, располо-женными в общих положениях об аренде (§ 1 гл. 34), и только при отсутствии каких-либо правил об аренде недвижимости - иными общими положениями об аренде.
Здания и сооружения, являющиеся объектами арендных пра-воотношений, “удостоенных” специального регулирования в ГК, квалифицируются как объекты недвижимости по признакам не-раз-рывной связи с землей и невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК). Правда, нельзя не согласиться с тем, что данный критерий отнесения объ-ектов к недвижимости, использованный в ГК, страдает некоторой неточностью. В самом деле, современный уровень развития тех-ники позволяет перемещать здания и сооружения без всякого ущерба их назначению. Применительно к таким ситуациям Н.А.Сы-ро-доев резонно замечает: “На самом деле юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном уча-стке и возникновение ее на другом. И при государственной реги-страции прав на недвижимое имущество эти обстоятельства ни-как нельзя обойти, ибо все объекты недвижимости так или иначе привязываются к конкретному земельному участку, а не вообще к земле... В ГК РФ земельные участки называются в числе объек-тов недвижимости сами по себе, и как бы отдельно к недвижимости относится “все, что прочно связано с землей”, т.е. с землей вообще, а не с конкретным участком” Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое иму-щество // Государство и право. - 1998. - № 8. - С. 91..
Несмотря на возможную неточность формулировки критерия отнесения зданий, сооружений и иных объектов к недвижимому имуществу, указанный критерий, а именно: неразрывная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению, - позволяет здесь ограничить сферу применения специальных правил об аренде зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК). Например, исходя из указанного критерия, очевидно, что эти специальные правила не подлежат применению к правоотношениям, связанным с арендой ларьков, киосков, павильонов и иных подобных конструкций.
В современной юридической литературе предпринимались попытки дать определение понятий “здание” и “сооружение”, а также выделить их основные отличия. Так, по мнению В.Н.Литовкина, “здания и сооружения отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют художественную ценность и поэтому имеют относительно высокую ценность, особенно памятники исто-рии, культуры, архитектуры, являющиеся уникальными объек-тами, на стоимость которых оказывает самостоятельное влия-ние и местонахождение земли под зданием и сооружением” Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н.Садиков. - М., 1997. - С. 219..
При этом под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые “дифференцируются на две большие взаимоисключаю-щие противоположные группы: жилые и нежилые с двумя разны-ми правовыми режимами использования” Там же. - С. 220..
Понятие “сооружение” обычно определяют путем перечис-ления соответствующих объектов, например: нефтяные и газо-вые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно-оздорови-тельные, спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спора, концертно-спортивные дворцы, спор-тивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей См.: Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н.Садиков. - С. 223..
В одном из современных учебников относительно различий между понятиями “здание” и “сооружение” говорится следую-щее: “Ответ на вопрос, в чем различие между зданием и соору-жением, ГК не содержит. Однако, исходя из общеупотребитель-ного значения этих слов, можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно” Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. - Ч. 2. - М., 1997. - С. 185..
На наш взгляд, попытки дать юридические дефиниции по-нятий “здание” и “сооружение” вряд ли целесообразны, по-скольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий. Еще более сомнительны попытки выделить разли-чия между этими понятиями. Если обратиться к толковым сло-варям современного русского языка, то мы увидим, что поня-тие “сооружение” является родовым по отношению к понятию “здание”. Под зданием в русском языке понимается архитек-турное сооружение, постройка, дом, а под сооружением -- всякая значительная постройка (различного вида, назначе-ния) См., напр.: Словарь русского языка / Под ред. Н.Ю.Шведовой. - 23-е изд., испр. - М., 1991. - С. 230, 747.. Поэтому правильнее было бы употреблять выражение “здания и иные сооружения”.
Если говорить о нормативном обеспечении договоров аренды данного вида, то прежде всего отметим, что в конце 80--х годов, когда в СССР приступили к проведению экономических реформ, поиском путей и спосо-бов их осуществления, было решено использовать в этих целях классический гражданско-правовой договор имущест-венного найма, который подвергся существенной модерни-зации и предстал в новом качестве.
Начало было положено Указом Президиума Верховного Совета СССР от 7 апреля 1989 г. № 10277-ХI “Об аренде и арендных отношениях в СССР”. Аренда была признана новой прогрессивной формой социалисти-ческого хозяйствования. Данным Указом было установлено, что в аренду могут передаваться земля и другие природ-ные объекты; имущество государственных, кооперативных или иных общественных предприятий и организаций, струк-турных единиц объединений как совокупность их основных фондов и др.
Имущественный найм регулировался также главой 10 Основ гражданского законодательства 1991 г. и в части, им не противоречащей, положениями ГК РСФСР 1964 г. и Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде 1989 г., а затем Указом Пре-зидента РФ от 14 октября 1992 г. № 1230 “О регулировании арендных отношений и прива-тизации имущества государственных и муниципальных пред-приятий, сданного в аренду”.
Действием названных нормативных актов охватыва-лась лишь незначительная часть сферы арендных отноше-ний. Кроме того, мно-гие нормы, регулировавшие арендные отношения, в том числе в части выкупа арендованного имущества, содержались в Законе РСФСР “О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР” от 3 июля 1991 г., Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятии в РФ на 1992 год, утвержденной Постанов-лением Верховного Совета РФ от 5 июня 1992 года, и других законодательных актах, что не нашло отражения в Указе № 1230.
Что характерно, в юридической литературе того периода прак-тически отсутствовали научные исследования, специально посвя-щенные договору аренду, за исключением работы С.А.Гераси-менко. -
По замечанию В.В.Витрянского, при подготовке но-вого гражданского кодекса стояла задача вернуть догово-ру аренды нормальный цивилистический “облик”.
В новом Гражданском кодексе РФ договору аренды посвящена отдельная глава (гл. 34), включающая в себя свыше шестидесяти статей. Аренде зданий и сооружений посвящены статьи 650, 651, 652, 653, 654, 655.
Помимо Гражданского кодекса среди основных зако-нода-тель-ных и нормативных актов, регулирующих договоры аренды зда-ний, сооружений и нежилых помещений, в том числе на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, можно назвать следующие: Федеральный закон “Об организации страхового дела в Российской Федерации” в редакции фе-деральных законов от 31.12.1997 г. № 157-ФЗ, от 20.11.1999 г. № 204-ФЗ; Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 17 июня 1997 г. № 122-ФЗ; Постановление Прави-тельства РФ от 04.12.1995 г. № 1190 “Об утверждении По-ложения о Государственном комитете РФ по управлению государственным имуществом” (в ред. постановлений Прави-тельства РФ от 14.10.1996 г. № 1189 и от 16.06.1997 г. № 735); Постановление Правительства РФ от 10.02.1994 г. “О делегировании полномочий Правительства РФ по управ-лению и распоряжению объектами федеральной собст-венно-сти”; Постановление Правительства РФ от 05.01.98 г. № 3 “О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности зданий, сооружений, нежилых помещений”; Закон Санкт-Петербурга “О порядке предо-ставления льгот по арендной плате в Санкт-Петербурге” от 03.06.1996 г.; Закон Санкт-Пе-тербурга “О порядке и условиях перевода жилых домов и жилых помещений в не-жилые” от 09.04.1997 г.; Распоряжение мэра Санкт-Петербурга № 1291-р от 22.12.1997 г. “О методике определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда (с из-ме-не-ниями, внесенными Законом Санкт-Петербурга от 22 июля 1998 г. № 183-30); Распоряжение КУГИ Санкт-Петер-бурга от 23.12.1997 г. № 1451-р “О внесении изменений в форму примерного договора аренды объекта нежилого фон-да”; Распоряжение КУГИ Санкт-Петер-бурга от 04.09.1998 г. № 1375-р “О внесении изменений в распоряжение КУГИ от 11.08.1998 г. № 1181-р “О порядке принятия решений о пре-доставлении в аренду объектов нежилого фонда целевым назначением”” и другие.
Новый Гражданский кодекс особо выделяет такой “режим” арендных отношений, когда арендодателями могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Данная норма права применя-ется при сдаче в аренду объектов государственной и му-ниципальной собственности, а также тогда, когда сам арендатор сдает имущество в субаренду с согласия арен-додателя (ст. 618 ГК).
Краткое понятие нежилого помещения содержится в ст. 4 Жилищного кодекса РФ, где под ним понимается помещение, предназначенное для торговых, бытовых или иных нужд непроизводственного характера. Этим определением фактически ограничен круг целей использования нежилого помещения, в котором не может быть развернуто производ-ство.
Надо сказать, что законодатель, конструируя пос-ледо-ва-тельность построения статей ГК РФ, в общих поло-жениях об аренде (§ 1 главы 30 ГК РФ), применяет тра-диционный способ правового регулирования арендных пра-воотношений. Так, цепочка логического построения статей имеет строгую последовательность: договор аренды (ст. 606 ГК); объект аренды (ст.ст. 6-7); арендодатель (ст. 608); форма и госрегистрация договора аренды (ст. 609); срок договора аренды (ст. 610), а затем следует комплекс ста-тей, регулирующих основу аренды, т.е. ее объект в виде имущества: ст.ст. 611-613; 615-616; 622-624 ГК РФ. Как бы в промежутках между этими статьями Кодекс вводит другие статьи: арендная плата (ст. 614), а также правовые нормы, касающиеся со-хранения, расторжения и прекращения договора аренды (ст.ст. 617-621 ГК РФ).
Примерная форма договора аренды объекта нежилого фонда, которая постоянно изменяется и дополняется с учетом нового законодательства и состояния рынка аренды на примере г. Санкт-Пе-тербурга приведена в приложении 1.
В приложении 2 приложен комплект документов, необходимый для государственной регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества с индивидуальным предпринимателем.
1.2. Стороны договора
К сторонам договора аренды недвижимости предъяв-ляются те же требования, что и к участникам других гра-жданско-правовых сделок. Особенностью субъективного со-става данного договора является, во-первых, то, что арендодателем может выступать исключительно юридическое лицо, а во-вторых, то, что функции арендодателя госу-дарственного недвижимого имущества в большинстве слу-чаев исполняет специальный государственный орган, наде-ленный соответствующими полномочиями. Согласно ст. 608 ГK, арендодатель - это собственник передаваемого в по-льзование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (нани-ма-тель).
Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Форму-лируя это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Отсюда арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим иму-ществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоря-жению имуществом (ст. 209 ГК).
Что касается арендатора, то в этом качестве могут выступать всякий дееспособный гражданин либо организация, являющаяся юридическим лицом. Во всяком случае ГК не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.
Помимо комитетов по управлению имуществом в роли арендодателей могут выступать унитарные предприятия, а казенные пред-приятия и бюджетные учреждения - в отношении любого имущества только с согласия собственника. Дача такого согласия равнозначна наделению указанных субъектов спе-циальным полномочием сдавать имущество в аренду. Что касается арендатора, то в этом качестве могут выступать дееспособные граждане либо организации, являющиеся юри-дическими лицами. Во всяком случае ГК не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.
При заключении договора аренды юридическим лицом, его правоспособность должна предусматривать возможность заключения такого договора.
Хозяйственные общества и товарищества как лица, обладающие универсальной правоспособностью, вправе за-ключать договоры аренды, если это не предусмотрено их учредительными документами. Возможность унитарных пред-приятий распоряжаться переданным им имуществом закреп-лена в законе (ст.ст. 294, 295, 296 ГК). Некоммерческие орга-низации могут выступать в качестве арендодателя только в соответствии ст. 50 ГК, ст. 24 Закона “О некоммерческих организациях”.
Органы КУГИ обеспечивают в пределах своей компетенции защиту имущественных прав Санкт-Петербурга при ведении дел в арбитражном суде, третей-ском суде, представляя истца, ответчика, либо третьего лица, в том числе по договорам аренды.
Фонд имущества города является организатором аук-ционов и коммерческих конкурсов на заключение договоров аренды, хотя сам стороной данного договора не является.
1.3. Предмет договора
Предметом договора является объект нежилого фонда. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Предмет всякого договора представляют собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения). Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использо-вания последним (осуществление капитального ремонта, воздер-жание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом); действия арендатора по содержанию имущества и ис-пользованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.
Учитывая специфику арендных правоотношений, а именно: включение в их содержание некоторых вещно-правовых элемен-тов (право следования, вещно-правовые способы защиты), а также наделение арендатора статусом титульного владельца, - на наш взгляд, можно говорить о том, что предмет договора арен-ды включает в себя два рода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в резуль-тате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю Ранее в юридической литературе высказывалась точка зрения о много-объектном составе предмета обязательства по договору купли-продажи (см.: Иоффе О.С. Обязательственное право. - М., 1975. - С. 211; Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. - М., 1997. - С. 224)..
Предмет договора является существенным условием договора аренды, в равной степени как и всякого иного гражданско-пра-вового договора.
Характерные черты объектов недвижимости таковы.
Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундамен-тально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение ко-торого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
При таком подходе подчеркиваются все необходимые для со-ответствующей юридической квалификации характерные черты таких объектов недвижимости, как здания и сооружения.
Во-первых, когда мы говорим о зданиях и сооружениях, речь идет об объектах, созданных людьми (искусственно возведен-ных). Этот признак позволяет отграничивать здания и сооружения от объектов недвижимости, являющихся таковыми по своей при-роде (горы, скалы и т.п.).
Во-вторых, о зданиях и сооружениях как объектах недвижи-мости можно говорить лишь в том случае, если они “привязаны” к определенному земельному участку. Причем ситуация не меня-ется, если определенные инженерные сооружения находятся под землей (например, шахты), поскольку и в этом случае их собст-веннику или владельцу необходимо иметь определенные права на соответствующий земельный участок.
В-третьих, связь здания (сооружения) с земельным участком должна быть столь прочной (фундаментальной), что перемеще-ние указанного объекта недвижимости без несоразмерного ущер-ба его назначению оказалось бы невозможным. Данный признак позволяет отграничить здания и сооружения от иных построек и конструкций (ларьков, палаток, киосков и т.п.), которые вообще не относятся к объектам недвижимости.
В-четвертых, зданием (сооружением) признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным (от-дельно стоящим). По этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежи-лые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при арен-де которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений.
В-пятых, к зданиям (сооружениям) относятся лишь такие объекты недвижимости (строения, постройки), возведение кото-рых закончено, и они уже используются или могут быть исполь-зованы по прямому назначению. Как известно, право собствен-ности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое не-движимое имущество, подлежащее государственной регистра-ции, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК). В свою очередь, сама эта регистрация возможна только после окончания строительства здания (сооружения) и его готовности к использованию по прямому назначению. Данный признак служит критерием для разграничения двух различных видов объектов недвижимости: зданий (сооружений) и незавершенных строительством объектов. Последние также могут служить объ-ектами различных сделок, в том числе и договора аренды, одна-ко и в этом случае соответствующие правоотношения не будут охватываться специальными правилами, регулирующими аренду зданий и сооружений.
Необходимо также иметь в виду, что некоторые объекты не-движимости, относящиеся к зданиям и сооружениям, имеют оп-ределенную специфику, которая находит отражение и в особенно-сти правового регулирования правоотношений, связанных с пере-дачей их в аренду. Указанные особенности вытекают как из граж-данско-правовых норм, в том числе за рамками гл. 34 ГК, так и из отдельных положений публичного права.
Специфика нежилого фонда, по сравнению с жилым состоит в том, что критерии выделения помещений в нежилом фонде менее жесткие, чем критерии определения квартир. Очевидно, что нежи-лым помещением может быть признана любая часть здания, отвечающая выше-приведенным критериям. Поэтому в рам-ках одной части здания возможно выде-ление разного количества помещений -- в зависимости от желания правообладателя и соответствия этого желания дан-ным критериям. Однако такое положение ни в коей мере не означает возможности нарушения установленного Законом прин-ципа, в соответствии с которым -- помещение -- единственный объект, на который может быть зарегистрировано право. Именно это положение исключа-ет возможность формирования объектов из нескольких помещений. Для того чтобы иметь возможность зарегистрировать право на часть здания как на самостоятельный объект, эта часть здания должна быть признана единым помещением с присвоением собственного инвентарного и кадастрового номера.
Нежилой фонд Санкт-Петербурга делится на четыре группы (данная класси-фикация отражает правовой режим объектов недвижимости):
Все нежилые отдельно стоящие здания, строения и встроенные нежилые помещения в жилых домах (в том числе вновь построенные, капитально ремонтируемые и капиталь-но отремонтированные, а также высвобождаемые арендато-рами) независимо от их балансовой принадлежности. Ими является большинство передаваемых по договору аренды объектов недвижимости, отношения по их аренде регули-руются общими для всех групп нормами, закрепленными федеральными и Санкт-Петербургскими нормативными акта-ми.
Жилые здания и помещения, переводимые в нежи-лой фонд. Прежде чем стать объектом нежилого фонда, по-мещение или строение должно быть в установленном поряд-ке передано в нежилой фонд.
Нежилые здания-памятники и нежилые помещения в жилых зданиях-памятниках. Особенность их правового ре-жима состоит в том, что архитектор такого объекта имеет дополнительные права и обязанности, касающиеся исполь-зования и содержания объекта.
Культовые здания и сооружения, которые могут быть сданы в аренду только целевым назначением.
1.4. Форма и государственная регистрация
Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть за-ключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность до-говора. ГК не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установлен-ных законом.
В юридической литературе продолжаются попытки критики Кодекса в связи с отсутствием в нем положений об обязательной квалифицированной форме всякой сделки с недвижимостью, в том числе и договора аренды здания (сооружения). Авторы таких работ в силу только им понятных причин утверждают, что новый ГК отменил обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Так, Н.А.Сыродоев пишет: “Замена нотариального удостоверения на регистрацию сде-лок не может быть безоговорочно оправдана. Помимо того, что регистрация сделки сложнее нотариального удостоверения, она не сопряжена с консультационными функциями, которые осуще-ствляет нотариус. А это влечет за собой необходимость привле-чения адвокатов для подготовки договоров. Установленные... размеры платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются щадящими, но ничто не мешает снизить размер госпошлины за нотариальное удостоверение сделок” Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое иму-щество. - С. 93; см. также: Карамышева О.В., Герасимова Е.Л. Некоторые правовые аспекты создания и ведения Государст-венного земельного кадастра Российской Федерации в условиях рынка // Государство и право. - 1998. - № 3. - С. 28-37..
В связи с этим прежде всего необходимо указать на фактиче-скую неточность, допускаемую сторонниками всеобщего и обяза-тельного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. ГК никак не мог отменить обязательное нотариальное удостове-рение сделок с недвижимостью либо заменить его государствен-ной регистрацией таких сделок в силу отсутствия в ранее дейст-во-вавшем законодательстве каких-либо норм, предусматриваю-щих обязательную нотариальную форму для всех сделок с не-движи-мостью.
В ГК РСФСР 1964 г. имелись положения об обязательном но-тариальном удостоверении лишь отдельных видов договоров, и вовсе не обязательно по признаку принадлежности объектов та-ких договоров к недвижимому имуществу. Обязательное нотари-альное удостоверение предусматривалось в отношении договора купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе или поселке городского типа, с участием гражданина и договора купли-продажи дач (ст. 239 ГК 1964 г.), а также применительно к договору дарения жилого дома (третья часть ст. 257 ГК 1964 г.). В то же время обязательного нотариального удостоверения тре-бовали договор дарения на сумму свыше 500 руб. и договор да-рения валютных ценностей на сумму свыше 50 руб. (первая часть ст. 257 ГК 1964 г.), что не имело никакого отношения к недвижи-мому имуществу. Следовательно, критики действующего ГК предлагают по сути не восстановить порядок обязательного но-тари-ального удостоверения сделок с недвижимостью (поскольку таковой ранее отсутствовал), а ввести такой порядок. А это, со-гласимся, другая постановка вопроса.
По поводу проблемы целесообразности (либо нецелесообраз-ности) введения всеобщего и обязательного порядка нотариаль-ного удостоверения всех сделок с недвижимым имуществом, включая и договоры аренды зданий и сооружений, можно выска-зать следующие соображения.
Во-первых, при обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью обя-зательная нотариальная форма этих сделок ляжет дополнитель-ным бременем на участников имущественного оборота. Речь идет о неоправданных затратах времени и средств. Ведь с точки зрения функциональных задач и юридического значения обязательный порядок нотариального удостоверения соответствующих сделок идентичен (в этой части) системе обязательной государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, призванной ре-шать те же задачи (в числе многих иных), которые ставятся и пе-ред обязательным нотариальным удостоверением сделок: провер-ка законности совершаемых сделок, обеспечение их публичной достоверности и т.д. Иными словами, цели, которые могли бы служить оправданием для введения обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, полностью совпадают с целями, стоя-щими перед системой государственной регистрации.
Во-вторых, система государственной регистрации прав на не-движимое имущество и сделок с ним никак не может быть заме-нена обязательным нотариальным удостоверением соответст-вующих сделок, поскольку только система государственной реги-страции обеспечивает ведение единого государственного реестра всех объектов недвижимости, что имеет чрезвычайное значение для имущественного оборота.
В-третьих, утверждение о том, что система государственной регистрации “не сопряжена с консультационными функциями”, и что это влечет за собой необходимость привлечения адвокатов, никак не может служить основанием для введения “поголовного” принудительного и обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью. В конце концов, если участники имущественного оборота пожелают получить консультационную помощь (платную, разумеется) именно от нотариуса (а не от ад-во-ката), они вправе предусмотреть для своей сделки обязатель-ную нотариальную форму (п. 2 ст. 163 ГК). Кроме того, огромно-му числу участников сделок с недвижимостью консультационные услуги нотариуса совершенно не нужны. Зачем, спрашивается, нотариусу консультировать по вопросам правильности составле-ния договора коммерческие организации, органы власти и мест-ного самоуправления, имеющие квалифицированные юридиче-ские службы?
В результате получается, что введение обязательного нотари-ального удостоверения сделок с недвижимым имуществом пол-ностью оправдывает интересы и чаяния только одной определен-ной группы лиц, а именно - нотариусов. Данный вывод особен-но нагляден применительно к договорам аренды зданий и соору-жений. Подавляющее большинство участников указанных дого-воров составляют коммерческие и некоммерческие организации, органы власти и местного самоуправления, для которых обяза-тельное нотариальное удостоверение договоров аренды зданий и сооружений обернется исключительно дополнительными вре-менными и материальными затратами. Надеемся, что этого не произойдет.
Действующий ГК содержит норму о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, под-лежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 2 ст. 651).
Прежде всего хотелось бы отметить, что в период, когда гото-вился и принимался новый ГК, нежилые помещения внутри зда-ний не признавались объектом недвижимости; по этой причине сделки с нежилыми помещениями (в том числе договоры об их аренде) не требовали государственной регистрации. Поэтому не ГК “повинен” в создании той нелепой ситуации, которую мы на-блюдаем сегодня, когда договор аренды здания в целом, заклю-ченный, скажем, на срок в одиннадцать месяцев, обходится без государственной регистрации, а такой же договор аренды (или субаренды) отдельного помещения в этом здании на менее про-должительный срок не имеет силы до его обязательной государ-ственной регистрации. Эта ситуация порождена Федеральным законом от 21 июля 1997 г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594., включившим нежи-лые помещения в перечень объектов недвижимости. А в результа-те теперь правоотношения, связанные с арендой нежилых поме-щений, охватываются общими положениями об аренде, касаю-щимися недвижимого имущества, а именно правилом о том, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государствен-ной регистрации, если иное не установлено законом. Как уже от-мечалось, иное установлено законом в отношении договоров аренды зданий и сооружений продолжительностью менее года (п. 2 ст. 651 ГК), однако указанное специальное правило не затра-гивает договоров аренды нежилых помещений.
Еще более странные выводы относительно договоров аренды нежилых помещений можно встретить в юридической литерату-ре. Например, по мнению И.Исрафилова, нежилые помещения вообще не являются отдельными объектами арендных отноше-ний, поскольку “они уже объединены под общим значением “зда-ние”” и к ним следует применять нормы, регулирующие аренду зданий. “Немаловажное значение при сдаче в аренду нежилого помещения, непосредственно связанного с земельным участком, - пишет И.Исра-фи-лов, - имеет и определение в договоре порядка пользования арендатором данным земельным участком. Пред-ставляется, что в этих случаях к договору аренды следует прило-жить и план-схему земельного участка”. Мало того, оказыва-ется, что “при отсутствии в договоре размера арендной платы договор аренды нежилого помещения считается незаключенным и не влечет никаких последствий”. И все эти выводы, реали-зация которых может привести к колоссальным разрушительным последствиям для имущественного оборота (ведь по существу ставятся под сомнение практически все договоры аренды нежи-лых помещений), основываются на одном-единственном фор-мально-логическом умозаключении автора о том, что “понятие “здание” несколько шире и по смысловому значению полностью охватывает понятие “нежилое помещение”” См.: Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. - 1997. - № 10. - С. 113-119..
Однако вернемся к вопросам, связанным с государственной регистрацией договоров аренды зданий и сооружений. В отличие от ГК, который говорит о государственной регистрации именно договоров аренды (п. 2 ст. 609), Федеральный закон “О государст-венной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” в некоторых случаях предусматривает государственную регистрацию права аренды. Например, согласно п. 1 ст. 26 Закона право аренды недвижимого имущества подлежит государствен-ной регистрации, а в соответствии с п. 3 той же статьи договор аренды помещения или части помещения регистрируется как об-ременение прав арендодателя соответствующего помещения (час-ти помещения).
Техническая оплошность законодателя послужила для некото-рых авторов основанием для глубоких научных изысканий, при-званных, по их мнению, доказать, что объектом регистрации яв-ляется не договор аренды здания (сооружения), а некое “право-обременение”. Например, по мнению О.Гутникова, в Законе о государственной регистрации “речь идет именно о регистрации права аренды недвижимого имущества. Безусловно, договор аренды представляется на государственную регистрацию, так как для того, чтобы зарегистрировать право, необходимо представить основание (договор), из которого это право возникает. Однако регистрируется с точки зрения ст. 26 Закона не договор, а право аренды... Поэтому следует признать, - пишет далее О.Гутников, - что регистрация обременения есть одновременно государ-ствен-ная регистрация права, а регистрация права в то же время является регистрацией обременения. Можно даже вести речь о едином понятии аренды как права-обременения, подлежащего государственной регистрации. От него, безусловно, отличается договор аренды (сделка) как основание, из которого такое право-об-ре-ме-нение возникает” Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. - 1999. - № 5. - С. 117..
Одна незадача: в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК договор, под-лежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Законом (ГК, Законом о государственной регистрации) применительно к договору аренды здания или сооружения иное не уста-новлено. Следовательно, и указанный договор считается заклю-ченным с момента его (договора, а не гипотетического “права-обременения”) государственной регистрации. Более того, в ГК имеется императивная норма (п. 1 ст. 425), согласно которой до-говор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Следовательно, до момента государст-венной регистрации договора аренды здания или сооружения он не вступает в силу, т.е. не порождает абсолютно никаких прав и обязанностей. Так что же предлагает регистрировать О.Гутников, не зарегистрировав договора аренды?
Если говорить о технической стороне дела, то в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными поста-новлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 СЗ РФ. - 1998. - № 8. - Ст. 963., проведение государственной регистрации догово-ров и иных сделок в отношении недвижимого имущества удосто-веряется штампом регистрационной надписи на оригинале правоустанавливающего документа (т.е. на тексте договора аренды) (п. 77).
Государственная регистрация договора аренды здания (со-оружения) одновременно означает обременение права собствен-ности или иного вещного права арендодателя на соответствую-щий объект, сданный в аренду. Соответствующие сведения о до-говоре аренды здания (сооружения) вносятся в подразд. III Еди-ного государственного реестра - “Записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объ-ект недвижимого имущества” (п. 8 Правил). В указанном подраз-деле Единого государственного реестра имеется специальная часть (подразд. III-1) для записей сведений об аренде. На месте записи об аренде в графу “Описание предмета аренды” заносятся данные об арендуемом объекте недвижимости или его части, а в графе “Срок” указываются даты начала и окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность; если срок аренды договором не определен, вместо продолжительности аренды пи-шутся слова “срок не определен” (пп. 44, 45 Правил).
1.5. Существенные условия
В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понима-ется имущество, передаваемое в аренду. Например, в одной из современных работ указывается: “При общей тенденции к усиле-нию роли договора ГК в ряде случаев снижает жесткость требо-ваний в отношении определения его условий. Речь идет о сущест-венных условиях договора, признаваемых таковыми по закону, при отсутствии хотя бы одного из которых договор не может счи-таться заключенным. В новом ГК для договора аренды такие ус-ловия сведены до минимума: существенным в силу закона явля-ется лишь условие о предмете (объекте) аренды (ст. 607 ГК)... К существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок (учитывая временный характер владе-ния и пользования арендованным имуществом) и размер платы за аренду, исходя из возмездности данного договора” См.: Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н.Садиков. - С. 190; см. также: Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. - Ч. 2. - С. 156..
Такие суждения основаны на более общем взгляде на сущест-венные условия всякого гражданско-правового договора. Согласно этому взгляду существенными условиями договора могут быть признаны только такие его условия, отсутствие которых в тексте договора влечет признание его незаключенным См., напр.: там же. - С. 12; С. 13..
Представляется, что такой подход логически неверен, по-скольку в этом случае само понятие “существенные условия до-говора” определяется путем указания на последствия отсутствия таких условий в договоре. Кроме того, содержание и само суще-ствование одной из важнейших категорий договорного права ста-вится в зависимость от техники законодательной работы.
Для выяснения сути понятия “существенные условия договора” необходимо ответить на вопрос, о каком аспекте понятия “договор” идет речь, когда мы анализируем проблему существенных условий договора. Договор-сделка представляет собой юридиче-ский факт, который в принципе не может иметь собственного со-держания, включая и какие-либо существенные условия. Договор-документ, т.е. определенный текст, состоящий из пунктов, также не может служить источником всех условий договора, по-скольку многие из них определяются императивными и диспозитивными нормами, а также обычаями делового оборота (пп. 4, 5 ст. 421 ГК). Следовательно, исследование существенных условий договора предполагает анализ договора-правоотношения, содер-жание которого отнюдь не исчерпывается пунктами, имеющими-ся в тексте договора.
Если в отношении какого-либо условия договора имеется диспозитивная норма, то отсутствие в тексте договора (т.е. в договоре-документе) пункта, определяющего это условие, вовсе не означает, что соответствующее условие отсутствует в догово-ре. При этом, конечно же, имеется в виду договор как правоот-ношение. Такой вывод следует из анализа положения, содержа-щегося в п. 4 ст. 421 ГК, согласно которому в случаях, когда ус-ловие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением ис-ключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Именно поэтому (а не в силу того, что условие договора теряет свое ка-чество существенного условия) договор при отсутствии в его тексте соответствующего условия не может быть признан неза-ключенным Теперь обратимся к п. 1 ст. 432 ГК, в котором содержится оп-ределение существенных условий договора, к каковым относятся условия о предмете договора, условия, которые названы в зако-не или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относитель-но которых по заявлению одной из сторон должно быть достиг-нуто соглашение.
Среди всех условий всякого договора необходимо выделять те условия, которые составляют видообразующие признаки соответ-ствующего договорного обязательства (отражают природу дого-вора) и поэтому включаются законодателем в само определение того или иного договора. Такие условия бесспорно являются су-щественными условиями договора, ибо, называя их (включая в определение договора), законодатель тем самым дает понять, что указанные условия необходимы, как минимум, для данного вида договорного обязательства.
Принимая во внимание легальное определение договора аренды, а именно: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, -- мы должны сде-лать вывод о том, что условия о сроке аренды и об арендной плате, безусловно, относятся к существенным условиям догово-ра аренды. Другое дело, что ГК включает в себя диспозитивные нормы, позволяющие определить данные условия договора на тот случай, когда в тексте договора не имеется соответствующих пунктов (ст.ст. 610, 614), однако данное обстоятельство отнюдь не означает, что условия о сроке аренды и арендной плате не являются существенными условиями всякого договора аренды.
Первым среди всех существенных условий гражданско-право-вого договора в п. 1 ст. 432 ГК названо условие о предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вер и т.д.................


Перейти к полному тексту работы



Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.