На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


Диплом Понятие и правовое регулирование договора аренды. Содержание договора аренды. Элементы договора аренды. Стороны в договоре аренды (арендодатели и арендаторы). Объекты аренды. Форма и государственная регистрация договора аренды. Арендная плата.

Информация:

Тип работы: Диплом. Предмет: Правоведение. Добавлен: 27.10.2006. Сдан: 2006. Уникальность по antiplagiat.ru: --.

Описание (план):


79
Содержание
    ВВЕДЕНИЕ 3
    1. ПОНЯТИЕ И ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 7
    2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 18
    3. ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 41
      3.1. Стороны в договоре аренды (арендодатели и арендаторы) 41
      3.2. Объекты аренды 45
      3.3. Форма и государственная регистрация договора аренды 50
      3.4. Срок аренды 54
      3.5. Арендная плата 61
    ЗАКЛЮЧЕНИЕ 67
    БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 71
    ПРИЛОЖЕНИЕ 77

ВВЕДЕНИЕ

Практически все предприниматели в своей повседневной хозяйственной деятельности сталкиваются с одной из самых распространенных форм договоров - договорами аренды, выступая в них в качестве либо арендаторов, либо арендодателей.

Правовому регулированию различных видов арендных отношений посвящена глава 34 Гражданского кодекса РФ. Согласно статье 625 кодекса, к отдельным видам договоров аренды и договорам аренды отдельных видов имущества применяются общие положения об аренде.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ договор аренды относится к числу гражданско-правовых договоров, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Вместе с тем, проблематикой данного договора является то, что суды постоянно дают разъяснения по вопросам применения норм о договоре аренды в российском законодательстве. отечественное законодательство, регулирующее арендные правоотношения, крайне запутано. Множество нормативных актов, противоречащих друг другу, только ухудшают сложившееся положение. Находясь лишь на пути к требуемому Арбитражным процессуальным кодексом РФ Арбитражный процессуальный Кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 № 95-ФЗ (ред. от 31.03.2005) // СЗ РФ от 29.07.2002, № 30, ст. 3012, СЗ РФ от 04.04.2005, № 14, ст. 1210. единообразию, судебная практика подчас не может внести полную ясность в разрешение вопросов по аренде. Таким образом, большой груз проблем ложится на плечи законодателя, чье кардинальное вмешательство давно и обоснованно назрело.

Таким образом, налицо актуальность сформулированной темы дипломной работы, которая позволяет не только определить новые подходы к исследованию категории материальной ответственности работника, но и систематизировать накопленные юридической наукой знания и правоприменительную практику.

Степень научной разработанности проблемы. Понятие договора аренды широко используется в юридической науке и правоприменительной практике, что обусловлено распространенностью данного договора в гражданском обороте.

Отдельные стороны проблемы применения норм гражданского законодательства о договоре аренды, неоднократно рассматривались в правовой науке. Общетеоретические аспекты договора аренды разрабатывали такие ученые, как Витрянский В.В., Суханов Е.А., Козырь О.М., Завидов Б.Д., Павлодский Е.А. и др.
В дипломной работе используются работы таких ученых в сфере гражданского и других отраслей права, как Покровский И.А., Иоффе О.С., Брагинский М.И., Дозорцев В.А., Садиков О.Н., Богачева Т.В., и ряда других авторов, комментарии гражданского законодательства, учебники гражданского права.
Цель и задачи исследования вытекают из актуальности и степени научной разработанности проблемы.
Целью представленной работы выступает комплексный теоретико-правовой анализ договора аренды проведенный по следующим направления:
всесторонний анализ правовых актов, действующих в Российской Федерации как источников правового регулирования договора аренды;
рассмотрение проблем применения правовых норм, регулирующих договор аренды.
В рамках данных направлений предполагается решить следующие задачи:
выявить тенденции развития норм, регулирующих договор аренды;
определить содержание и признаки договора аренды согласно действующему законодательству и правоприменительной практике;
рассмотрение существенных условий, отдельных элементов договора аренды, таких как стороны, объект (предмет), срок, форма договора, арендная плата.
Объект и предмет исследования определяются тематикой работы, ее целью и задачами.
Объектом научного анализа настоящей работы являются договор аренды как теоретическая категория и как правовое явление социальной действительности.
Предметная направленность определяется выделением и изучением, в рамках заявленной темы, нормативно-правовых источников, судебной практики.
Методологической основой исследования является диалектический метод. В ходе исследования использовались обще- и частнонаучные, а также специальные методы познания.
Общими явились методы анализа и синтеза, индукции и дедукции, наблюдения и сравнения. В качестве общенаучных методов, с помощью которых проводилось исследование, использовались метод структурного анализа, системный и исторический методы. В качестве частнонаучного метода выступил конкретно-социологический. К специальным методам, использовавшимся в работе, следует отнести формально-юридический метод, методы правового моделирования, различные способы толкования права.
Данные методы позволили наиболее последовательно и полно рассмотреть различные аспекты материальной ответственности работника в рамках цели и задач исследования.
Эмпирическая база исследования построена на нормативном материале и судебной практике.
Нормативную основу составили: Конституция РФ, Конституция Российской Федерации (с изм. от 14.10.2005) // РГ от 25.12.1993, № 237, СЗ РФ от 17.10.2005, № 42, ст. 4212. федеральное законодательство, затрагивающее вопросы регулирования договора аренды. Судебная практика представлена решениями федеральных судов.
Научная новизна исследования заключается в том, что оно представляет собой одну из попыток комплексного теоретико-правового анализа договора аренды как института гражданского права в свете последних изменений законодательства в данной области.

1. ПОНЯТИЕ И ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую.
В действующем российском законодательстве определение договора аренды дано в ст. 606 Гражданского кодекса РФ. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 18.07.2005) // СЗ РФ от 29.01.1996, № 5, ст. 410, СЗ РФ от 25.07.2005, № 30 (1 ч.), ст. 3100. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Исходя из определения можно выделить три основные черты, характерные для данного договора.
Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды).
Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним; данный договор является также консенсуальным, то есть устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику (ст. 807 ГК РФ).
По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование: например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею.
Понятия «аренда» и «имущественный наем» используются обычно как тождественные: при любой аренде имеет место наем имущества. Иногда термин «аренда» применялся при сдаче внаем определенных объектов, например недвижимости. Известный дореволюционный цивилист В.И. Синайский дифференцировал договоры аренды и имущественного найма, исходя из того, что аренда предполагает только пользование вещью, а наем, кроме того, «извлечение из нее плодов». Однако указанное положение не нашло отражения в российском законодательстве. Г.Ф. Шершеневич по этому поводу писал: «Нашему законодательству чуждо различие между пользованием только вещью (Miethe) и извлечением из нее плодов (PaCht), как это принято в германском праве, чуждо также различие между наймом домов и движимостей (bail a loyer), наймом сельских земель (bail a ferme), наймом скота (bail a Cheptel), как это принято во французском праве». См.: Синайский В.И. Русское гражданское право. - М.: Статут, 2002. - С. 396; Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. - Тула: Автограф, 2001. - С. 461. Употребление в действующем российском законодательстве в одних случаях термина «аренда», а в других - «имущественный наем» (прокат и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.
Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами главы 35 ГК РФ. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между сторонами - арендодателем и юридическим лицом - будут строиться по модели договора аренды.
Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон.
Начавшиеся в конце 80-х годов прошлого столетия процессы реформирования экономики страны существенно затронули арендные отношения, расширив сферу их применения и усилив роль рассматриваемого договора. В законодательстве и соответственно в практике наметились две характерные для этого периода тенденции. Во-первых, встал вопрос о снятии ограничений, касавшихся круга объектов, которые могли быть предметом аренды. В период плановой экономики многие объекты, в том числе производственно-хозяйственные комплексы, были исключены из гражданского оборота. Такое положение становилось неприемлемым. Необходимо было также расширить права участников арендных отношений, предоставить им большую свободу в выборе партнеров, согласовании условий договоров. Эти вопросы могли быть решены в рамках гражданского законодательства путем изменения и дополнения норм, регулирующих аренду. Положения ГК РСФСР 1964 года в значительной мере не отвечали новым требованиям. Комментарий к ГК РФ (ч. 2) / Под общ. ред. О.Н. Садикова. - М., 1996. - С. 197.
Во-вторых, на государственном уровне ставилась задача использовать договор аренды как правовую форму «разгосударствления» предприятий, находившихся в собственности государства, выведения их из-под жесткого государственного регулирования и контроля с передачей в аренду трудовым коллективам в лице организаций арендаторов (по союзному законодательству) или создававшихся для этих целей хозяйственных товариществ и обществ (по российскому законодательству). Здесь уже затрагивались не только гражданско-правовые аспекты. С помощью правовых инструментов решались политические и социально-экономические проблемы, определявшие цели и характер реформ, причем гражданско-правовые средства применялись в сочетании с иными методами реформирования экономики, в том числе административно-правовыми.
Актом, предусматривающим использование договора аренды в этих целях, стал Указ Президиума Верховного Совета СССР от 7 апреля 1989 года «Об аренде и арендных отношениях в СССР». В том же году 23 ноября были приняты Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде (далее - Основы, Основы законодательства об аренде), которые стали одним из первых крупных законодательных актов, ориентированных на радикальное изменение условий хозяйствования. В них нашли отражение обе наметившиеся тенденции в развитии арендных отношений. Расширялись возможности использования договора аренды в его традиционном понимании, и наряду с этим регламентировались отношения, связанные с созданием и деятельностью арендных предприятий, причем решению второй задачи уделялось особое внимание.
В Основах определялись порядок и способы преобразования государственных предприятий в арендные, предусматривались меры, стимулирующие этот процесс, условия деятельности арендных предприятий, а также право арендаторов (трудовых коллективов) выкупать их. Значительное место отводилось регулированию трудовых отношений при переходе предприятий на арендную форму хозяйствования, что выходило за рамки собственно аренды. Никак не вписывался в систему гражданско-правовых отношений так называемый внутрихозяйственный арендный подряд (ему был посвящен специальный раздел Основ), который представлял собой не что иное, как форму организации производственных и трудовых отношений на государственных предприятиях. Нельзя не обратить внимание на то, что в Основах законодательства об аренде неоднократно подчеркивалось, что арендные предприятия строят свою деятельность в качестве социалистических товаропроизводителей, управление ими осуществляется на основе принципа социалистического самоуправления и т.д. (см. ст. 16 - 18); в отношении их сохранялось в известной мере государственное регулирование. Это можно объяснить тем, что рассматриваемый акт принимался тогда, когда о коренных изменениях основных принципов организации экономики говорилось с осторожностью.
Преобразование государственных предприятий в арендные широко проводилось на начальном этапе реформирования экономики. Со второй половины 1992 года активизировался процесс приватизации государственных и муниципальных предприятий с созданием на их основе акционерных и иных хозяйственных обществ. Законодательство о приватизации предусматривало в качестве одной из ее форм преобразование в акционерные общества и арендных предприятий. Таким образом, применение договора аренды предприятий в качестве способа разгосударствления экономики постепенно сошло на нет. Е.А. Суханов в связи с развитием в указанный период аренды имущественных комплексов (государственных и муниципальных предприятий и др.) высказался за выделение в качестве особого договора «хозяйственной аренды». Отличие этих договоров от обычной аренды он видит не только в возможности выкупа арендованного имущества либо в бессрочном характере его использования, но и в изменившемся характере прав арендатора на переданное ему имущество, их превращении из обязательственных в вещные, то есть однотипные с правом собственника (см.: Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. - М.: БЕК, 1993. - С. 126, 127). Юридического закрепления договоры «хозяйственной аренды» не получили.
Действующий Федеральный закон от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 № 178-ФЗ (ред. от 18.07.2005) // СЗ РФ от 28.01.2002, № 4, ст. 251, СЗ РФ от 25.07.2005, № 30 (ч. 1), ст. 3101. (далее - Закон о приватизации) исходит из нецелесообразности дальнейшего применения аренды в этих целях. Им предусматривается завершение операций по выкупу арендованных государственных и муниципальных предприятий в отведенный срок, по истечении которого право на их выкуп будет признано утратившим силу (см. п. 12 ст. 43).
Общие цивилистические подходы и принципы регулирования договора аренды в условиях рыночной экономики были сформулированы и закреплены в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятых в 1991 году и действовавших в Российской Федерации с 3 августа 1992 года.
Завершающим этапом разработки развернутого законодательства об аренде стало принятие части второй Гражданского кодекса РФ, введенной в действие с 1 марта 1996 года. В главе 34 Кодекса, регулирующей аренду, восприняты некоторые положения Основ гражданского законодательства, Основ законодательства об аренде и специальных нормативных актов, касающихся этих отношений, а также сохранены стабильные нормы ГК РСФСР 1964 года. Вместе с тем в ней содержится немало новелл. В Гражданском кодексе РСФСР аренде было посвящено всего 12 статей, в новом ГК РФ их в пять с лишним раз больше - 65. И дело не только в увеличении числа норм, детализации регулирования, но и в существенном изменении подходов к регламентации рассматриваемых отношений.
В главе 34 выделен комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Наряду с этим введены нормы специального регулирования отдельных ее видов: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды - лизинга. Разграничение данных договоров осуществляется главным образом по предмету (объекту) аренды, но учитываются и другие моменты: например, сфера применения договора и специализация арендодателей - по договору проката, особый характер отношений - при лизинге и пр.
Правила § 1 главы 34 ГК РФ носят универсальный характер и полностью регулируют те виды арендных отношений, для которых не предусмотрено специальное регулирование, а также распространяются на договоры, выделенные в отдельные виды аренды, но лишь в той части, которая не урегулирована специальными нормами, относящимися к соответствующему виду отношений (прокату, лизингу и т.д.).
Гражданский кодекс РФ, являясь актом прямого действия, предусматривает вместе с тем возможность применения в определенных случаях других законодательных и иных правовых актов, дополняющих его нормы или устанавливающих специальные правила для отдельных видов отношений, имеющих специфику. В ст. 607 Кодекса говорится, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Нормы, регулирующие сдачу в аренду земельных участков, содержатся в главе 17 ГК РФ (ст. 264, 270, 280), введенной в действие Федеральным законом от 16 апреля 2001 года № 45-ФЗ, Федеральный закон «О внесении изменений в Гражданский Кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» от 16.04.2001 № 45-ФЗ // СЗ РФ от 23.04.2001, № 17, ст. 1644. и в Земельном кодексе РФ. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 21.07.2005) // СЗ РФ от 29.10.2001, № 44, ст. 4147, СЗ РФ от 25.07.2005, № 30 (2 ч.), ст. 3122. Согласно п. 1 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе распоряжаться им, в том числе сдавать в аренду, если соответствующие земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте. О праве передачи земельных участков в аренду говорится также в ст. 264, причем в п. 3 статьи указано, что владелец земельного участка, не являющийся собственником, в том числе арендатор, не вправе распоряжаться им, если иное не предусмотрено законом или договором.
В Земельном кодексе РФ вопросы аренды регулируются главой IV (посвященной различным видам пользования землей). В соответствии со ст. 20 Кодекса юридические лица (кроме указанных в п. 1), В п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ названы государственные органы и органы местного самоуправления, государственные и муниципальные учреждения, а также казенные предприятия, за которыми сохранено право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. имевшие право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести их в собственность до 1 января 2004 года (см. Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ).
Аренде земельных участков посвящена ст. 22 Земельного кодекса РФ.
Сдача в аренду участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется, как правило, путем проведения конкурсов и аукционов. Порядок их проведения определен Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 года № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков». Постановление Правительства РФ «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» от 11.11.2002 № 808 // СЗ РФ от 18.11.2002, № 46, ст. 4587. По результатам торгов, на которые выставляется право на аренду земельного участка, составляется протокол, являющийся основанием для заключения договора аренды с победителем конкурса (аукциона). Договор подлежит оформлению в течение 5 дней после подписания протокола (см. п. 26 Правил).
За арендатором участка закреплены довольно широкие права по распоряжению им в период действия договора: сдаче в субаренду без согласия собственника (но с уведомлением его), если иное не предусмотрено договором (ср. ст. 264 ГК РФ), передаче прав и обязанностей по договору другому лицу, внесению в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества и т.д.
Для норм, регулирующих этот договор, характерно повышенное внимание к защите прав и интересов арендатора. Примечательна норма, устанавливающая, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного более чем на пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ).
Условия аренды и выкупа земельных участков, на которых находятся приватизированные объекты недвижимости, определяются Законом о приватизации (ст. 28). По желанию собственника объекта, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок до 49 лет.
Передача в пользование (в том числе на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется Законом РФ «О недрах», Закон РФ «О недрах» от 21.02.1992 № 2395-1 (ред. от 22.08.2004) // СЗ РФ от 06.03.1995, № 10, ст. 823, СЗ РФ от 30.08.2004, № 35, ст. 3607. Водным кодексом РФ, Водный кодекс Российской Федерации от 16.11.1995 № 167-ФЗ (ред. от 09.05.2005) // СЗ РФ от 20.11.1995, № 47, ст. 4471, СЗ РФ от 09.05.2005, № 19, ст. 1752. Лесным кодексом РФ. Лесной кодекс Российской Федерации от 29.01.1997 № 22-ФЗ (ред. от 09.05.2005) // СЗ РФ от 03.02.1997, № 5, ст. 610, СЗ РФ от 09.05.2005, № 19, ст. 1752.
Предоставление в пользование названных объектов имеет ряд особенностей:
а) участки недр и водные объекты предоставляются в пользование по лицензиям, которые выдаются уполномоченными государственными органами и служат основанием для заключения договоров (ст. 11 Закона о недрах, ст. 46 - 53 Водного кодекса РФ). Участки лесного фонда - на основе решений органов государственной власти субъектов РФ, принимаемых по представлению территориальных органов управления лесным хозяйством или по результатам лесных конкурсов;
б) по-разному регулируются отношения, связанные с пользованием отдельными видами природных объектов: водные объекты могут использоваться только на основе договора, заключаемого в соответствии с лицензией (ст. 46, 54 Водного кодекса РФ); участки недр - на основе лицензий как без оформления договора, так и с заключением договора (ч. 3 ст. 11 Закона о недрах); предусматривается широкое применение системы аукционов и конкурсов на получение права такого пользования.
Осуществление конкретных видов лесопользования на участках лесного фонда допускается только на основании лесорубочных билетов, ордеров или лесных билетов. Они выдаются в соответствии с договором аренды или безвозмездного пользования, соглашением о концессии либо протоколом о результатах лесного аукциона, а в случаях, предусмотренных Лесным кодексом РФ, - непосредственно по решению органа государственной власти субъекта РФ (ст. 34 - 37, 42 - 43);
в) специальное законодательство содержит особые требования к условиям договоров на пользование природными объектами, в том числе предусматривает предельные сроки пользования (см. п. 3 ст. 610 ГК РФ). Условия договора должны соответствовать лицензии, на основе которой он заключается, иначе договор будет признан недействительным.
Выделив ряд норм специального регулирования аренды транспортных средств, Ванян А.Б. Афоризмы о юриспруденции. - М., 1999. - С. 266. Гражданский кодекс наряду с этим указывает, что транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных Кодексом, особенности аренды отдельных видов таких средств (ст. 641, 649). Они связаны с условиями эксплуатации, технического обслуживания, повышенными требованиями к профессиональной подготовке лиц, управляющих теми или иными транспортными средствами, и т.д.
Специальные правила, регулирующие аренду отдельных видов транспортных средств, содержатся в Воздушном кодексе РФ, Воздушный Кодекс Российской Федерации от 19.03.1997 № 60-ФЗ (ред. от 21.03.2005) // СЗ РФ от 24.03.1997, № 12, ст. 1383, СЗ РФ от 28.03.2005, № 13, ст. 1078. Кодексе торгового мореплавания РФ, Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 № 81-ФЗ (ред. от 02.11.2004) // СЗ РФ от 03.05.1999, № 18, ст. 2207, СЗ РФ от 08.11.2004, № 45, ст. 4377. Кодексе внутреннего водного транспорта РФ Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 07.03.2001 № 24-ФЗ (ред. от 29.06.2004) // СЗ РФ от 12.03.2001, № 11, ст. 1001, СЗ РФ от 05.07.2004, № 27, ст. 2711. (далее соответственно - ВК, КТМ, КВВТ).
Ряд особенностей аренды объектов железнодорожного транспорта предусмотрен Федеральным законом от 27 февраля 2003 года № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта». Федеральный закон «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» от 27.02.2003 № 29-ФЗ (ред. от 22.08.2004) // СЗ РФ от 03.03.2003, № 9, ст. 805, СЗ РФ от 30.08.2004, № 35, ст. 3607.
Для нового законодательства об аренде характерно то, что детальная регламентация отношений не превращается в излишнюю «зарегулированность». Многим нормам придан диспозитивный характер, что дает сторонам возможность при необходимости решать в договоре тот или иной вопрос иначе, чем в законе, а законодательное регулирование используется как запасной вариант («если иное не предусмотрено в договоре»). Императивными являются в основном нормы, обеспечивающие защиту прав сторон, а также третьих лиц, интересы которых могут быть затронуты. Такой подход обеспечивает достаточно проработанную юридическую основу формирования и развития арендных отношений, что повышает их правовой уровень и защищенность участников и в то же время не противоречит принципу свободы договора.
Нормы главы 34 ГК РФ, а также специального законодательства, регулирующего особенности отдельных видов арендных отношений, применяются в сочетании с общими нормами гражданского законодательства о сделках, обязательствах, договорах и др.
Таким образом, договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).
Последнее положение корреспондирует норме, устанавливающей общее правило о принадлежности поступлений, полученных в результате использования имущества каким-либо лицом (несобственником), лицу, использующему имущество на законном основании (ст. 136 ГК РФ Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 21.07.2005) // СЗ РФ от 05.12.1994, № 32, ст. 3301, СЗ РФ от 25.07.2005, № 30 (2 ч.), ст. 3120. ).
В Гражданском кодексе Российской Федерации договору аренды посвящена отдельная глава (гл. 34), включающая в себя свыше шестидесяти статей. Структура данной главы построена по тому же принципу, что и структура других глав ГК РФ, регулирующих сложные договоры, которые имеют свои отдельные виды договорных обязательств (купля-продажа, подряд и некоторые другие): сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем - специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).
Указанные виды договора аренды и договоры аренды отдельных видов имущества регулируются следующим образом: общие положения об аренде применяются к ним субсидиарно, т.е. только в том случае, если специальными правилами (также предусмотренными ГК РФ) об этих договорах не установлено иное (ст. 625 ГК РФ).

2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Содержание договора аренды составляют его условия, права и обязанности сторон. Давая общую характеристику договору аренды, необходимо выделить еще два важных момента - о существенных условиях этого договора, признаваемых таковыми в силу закона, и о природе отношений сторон.
Подход законодателя к определению круга существенных условий договора аренды в разные времена был неодинаков. По российскому дореволюционному праву к существенным условиям относились предмет найма, срок пользования и вознаграждение, выплачиваемое арендодателю, Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 461. то есть те, которые отражают основное содержание обязательств по договору аренды.
В ГК РСФСР 1964 года не было перечня условий договора аренды, признаваемых существенными в силу закона. Но во всех случаях в договоре, безусловно, необходимо было определять предмет аренды. Несмотря на отсутствие прямого указания на этот счет, такой вывод следовал из содержания других норм, где, в частности, говорилось, что наймодатель обязан предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, или что наймодатель не отвечает за недостатки имущества, которые были им оговорены при заключении договора (ст. 281).
Иной подход к определению условий, которые должны отражаться в договоре, находим в Основах законодательства об аренде. Пункт 2 ст. 7 Основ устанавливал: «В договоре аренды предусматриваются: состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, размер арендной платы, сроки аренды, распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества, обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором».
В п. 3 той же статьи перечислены условия, которые могут включаться в договор, в том числе устанавливающие обязанность арендодателя осуществлять материально-техническое обеспечение объекта, сданного в аренду, оказывать содействие развитию производства и т.д., то есть те, которые могли иметь значение для договоров аренды предприятий.
Сопоставление формулировок пп. 2 и 3 ст. 7 Основ позволяет сделать вывод, что условия, перечисленные в п. 2, отнесены данным актом к обязательным. Однако вряд ли было бы правильно рассматривать все их как существенные в силу закона, при отсутствии хотя бы одного из которых договор считался бы незаключенным (ст. 160 ГК 1964 года, ст. 432 действующего ГК РФ). Например, условие о возврате имущества после прекращения аренды могло отсутствовать в договоре, если им предусматривалось право арендатора выкупить находившееся в аренде имущество. Или: отсутствие в договоре указания об обязанности арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора не освобождало его от соблюдения этого требования, поскольку оно вытекает из существа арендных отношений и предусмотрено нормами закона, регулирующими аренду.
С учетом сказанного можно сделать вывод, что существенными условиями договора аренды в период действия указанных Основ следовало считать те, которые определяют содержание рассматриваемого договора, исходя из основных его признаков: объекта аренды, размера арендной платы и срока. Некоторая нечеткость в правовом регулировании и при таком подходе, естественно, сохранялась. Прочие условия, перечисленные в п. 2 ст. 7 Основ законодательства об аренде, могли определяться в договоре по усмотрению сторон и становились существенными, если стороны находили нужным отразить их в этом документе, - но не в силу закона. Комментарий к ГК РФ (ч. 2) / Под общ. ред. О.Н. Садикова. - М., 1996. - С. 186..
При отсутствии в договоре какого-либо из названных условий подлежали применению диспозитивные нормы закона, в том числе определявшие порядок распределения между сторонами обязанностей по проведению текущего и капитального ремонта имущества, переданного в аренду.
В действующем ГК РФ при общей тенденции к усилению роли договора иногда допускаются отступления от этого принципа, в частности при определении существенных условий договора аренды. Требования Кодекса сведены к минимуму: существенным в силу закона является лишь условие о предмете (объекте) аренды (ст. 607). Статья 432 ГК РФ признает условие о предмете существенным для любого договора, относя определение иных существенных условий к законам или другим правовым актам, регулирующим конкретные виды договорных обязательств.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
ООО «Тамбовскагрострой-2» обратилось в суд с иском о взыскании с предпринимателя без образования юридического лица Н. арендной платы по договору аренды автокрана от 01.04.2002.
Решением суда от 09.09.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 23.11.2004, в иске отказано со ссылкой на отсутствие между сторонами договорных отношений по аренде транспортного средства.
Основанием для предъявления ООО «Тамбовскагрострой-2» своих требований послужило неполное перечисление ИП Н. как арендатором суммы платежей за работу автокрана МАЗ-500, предоставленного по договору аренды от 01.04.2002.
В п. 3 ст. 607 ГК РФ предусмотрена необходимость в договоре аренды четкого определения объекта аренды.
Как показывает анализ договора аренды от 01.04.2002, в нем не содержатся такие индивидуализирующие признаки предмета аренды, как государственный номер транспортного средства, год выпуска, номер шасси, что согласно указанной норме и ст. 432 ГК РФ влечет признание его незаключенным.
Кроме того, арбитражным судом из материалов дела было установлено, что данный договор от имени арендатора - ИП Н. - подписан К., что не оспаривается сторонами.
Указанное лицо, состоявшее в трудовых отношениях с предпринимателем, по утверждению ответчика, не обладало такими полномочиями и действовало в этом случае самостоятельно от своего имени.
В силу ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
В случае недоказанности такого одобрения представляемым сделки в иске к нему должно быть отказано (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 23.10.2000 № 57).
Суды обеих инстанций, исследовав совокупность обстоятельств дела и оценив представленные сторонами доказательства, в частности платежные документы истца, сделали вывод о неподтверждении ООО «Тамбовскагрострой-2» в порядке ст. 65 АПК РФ факта прямого одобрения предпринимателем спорной сделки.
Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения. Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 22.02.2005 по делу N Ф03-А04/04-1/4583 // СПС Гарант.
Для отдельных видов аренды предусмотрены дополнительные условия, отнесенные к существенным, например размер арендной платы по договорам аренды зданий и сооружений (ст. 654). Аналогичное условие является существенным для договоров аренды земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъекту Федерации или муниципальному образованию. Значительное число обязательных условий, в том числе касающихся сроков аренды, размера арендной платы, порядка пользования имуществом, предусмотрено законодательством об аренде природных объектов (помимо определения объекта аренды), договором финансовой аренды (лизинга) и некоторыми другими. Но эти нормы не носят общего характера.
В литературе высказано мнение, что нелогично сводить существенные условия договора аренды, признаваемые таковыми в силу закона, только к определению объекта аренды (имеются в виду договоры, не урегулированные специальными нормами). Исходя из характерных черт данного договора к числу существенных условий во всех случаях следовало бы относить также срок, на который имущество передается во владение и пользование арендатору, и размер арендной платы - с учетом возмездности договора. См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Книга вторая. - М.: Издательство «Статут», 2002. - С. 442 и сл.
Подобная позиция заслуживает поддержки, но на сегодняшний день она не основана на законе. Существенными в силу закона те или иные условия признаются не потому, что их считают важными лица, применяющие закон, а исключительно потому, что они отнесены к этой категории самим законом, - названы в законе или ином правовом акте существенными или необходимыми для договоров данного вида (ст. 432 ГК РФ).
Попытку исправить сложившееся положение с квалификацией существенных условий договора аренды путем отсылки к диспозитивным нормам, касающимся способов определения сроков аренды и арендной платы, нельзя признать удачной. Круг существенных (обязательных) условий договора определяется в законе императивными нормами, причем, как правило, с оговоркой, что отсутствие хотя бы одного из них непосредственно в договоре влечет признание его незаключенным. Между тем п. 2 ст. 610 ГК РФ допускает признание договора аренды заключенным при отсутствии в нем условия о сроке аренды, п. 1 ст. 614 - о размере платы за нее. То, что существенным в силу закона для договора аренды является лишь условие о его предмете, отмечается рядом авторов. Такого мнения придерживаются, например, А.А. Иванов (см.: Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 1997. - С. 156); В.С. Ем (см.: Гражданское право: Учебник. Т. II. Полутом 1 / Под ред. Е.А. Суханова. - М.: БЕК, 2002. - С. 369).
О неприемлемости рассматриваемой трактовки свидетельствует, как уже отмечалось, включение в ряд специальных актов (норм) указаний о том, что срок аренды или размер арендной платы для данного вида договора аренды является необходимым.
К существенным в соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ относятся также все те условия, относительно которых по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Но если ни одна из сторон не будет настаивать на каких-либо условиях (помимо названных в законе или ином правовом акте), договор считается заключенным при достижении соглашения (в требуемой форме) по существенным условиям, указанным в законе (ином правовом акте).
Обязанностью арендодателя по договору аренды является, как уже отмечалось, предоставление арендатору имущества, предусмотренного договором, во временное владение и пользование (или только пользование) в состоянии, пригодном для использования его по назначению. Встречная обязанность арендатора - внесение арендной платы и возврат арендованного имущества. Обязанности каждой стороны корреспондирует право другой стороны: право арендатора требовать предоставления ему соответствующего имущества (в том числе в принудительном порядке, если обязанность по его передаче не будет выполнена добровольно) и право арендодателя на получение арендной платы и т.д. Закон предусматривает еще ряд прав и обязанностей сторон: обязанность по поддержанию надлежащего состояния имущества, преимущественное право арендатора на возобновление арендных отношений после окончания срока аренды и др. Но эти права и обязанности являются по большей мере производными или дополнительными по отношению к основным, определяют порядок их исполнения, а при определенных условиях - основания возобновления или досрочного прекращения договора. Козырь О.М. Аренда // Гражданский кодекс РФ (ч. 2): Текст, комментарии. - М.: МЦФЭР, 1996. - С. 330.
Перечисленные права сторон по договору аренды относятся к категории относительных, а связывающие стороны отношения (по поводу их осуществления) являются обязательственными. Вместе с тем при передаче имущества в аренду возникают и иного рода отношения. Право владения имуществом относится к категории вещных. Получая арендованное имущество во владение и пользование, арендатор становится на период действия договора его законным (титульным) владельцем. Его право владения арендованным имуществом защищается гражданско-правовыми способами защиты вещных прав.
Статья 305 ГК РФ предусматривает защиту прав владельца имущества, не являющегося его собственником, но осуществляющего владение по основанию, предусмотренному законом или договором, теми же способами, которые используются для защиты иных вещных прав, а именно путем истребования имущества из чужого незаконного владения (предъявления виндикационного иска), заявления требования об устранении всяких нарушений этих прав, даже если они не связаны с лишением владения (предъявление негаторного иска), - см. ст. 301 - 304 ГК РФ. Законный владелец, не являющийся собственником имущества, наделяется правом защиты своего владения и против собственника.
В качестве еще одного подтверждения наличия вещных прав у арендатора приводится обычно ссылка на следование права арендатора на объект аренды при изменении собственника. На основании ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Новый собственник, таким образом, может вступить во владение и начать осуществлять пользование приобретенным имуществом лишь после истечения срока аренды.
В современной цивилистической литературе рядом авторов в той или иной мере признается наличие у арендатора вещных прав (или их элементов), нередко, правда, с определенными оговорками. А.А. Иванов по этому поводу пишет: «Предоставление арендаторам вещно-правовой защиты и признание за правом пользования арендованным имуществом свойства следования дает известные основания относить это право к числу вещных». См.: Иванов А.А. Указ. соч. С. 152.
Несколько отличную точку зрения высказал В.В. Витрянский, детально исследовавший эту проблему. Отмечая, что арендатор получает возможность не только извлекать полезные свойства из арендованного имущества, но и обладать им, быть его титульным владельцем, далее он приходит к выводу, что обременение нового собственника сданного в аренду имущества правами арендатора, а также наделение последнего вещно-правовой защитой представляет собой лишь результат использования законодателем отдельных элементов вещных правоотношений для регулирования договора аренды, в целом сохраняющего обязательственно-правовую природу. См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Книга вторая. - М.: Издательство «Статут», 2002. - С. 440.
Е.А. Суханов признает наличие вещных прав только у арендаторов по выделяемым им в самостоятельный вид договорам хозяйственной аренды. В этом случае, указывает он, «у арендатора по существу появляется вещное право на переданное ему в аренду имущество». В отношении прочих договоров аренды Е.А. Суханов считает, что, хотя титульное владение арендатора защищается законом наравне с правом собственности, права арендатора имеют обязательственную, а не вещно-правовую природу. Суханов Е.А. Указ. соч. С. 126, 130.
В.С. Ем, касаясь права арендатора на пользование нанятым имуществом, отмечает, что этому праву присущи в определенных случаях признаки абсолютности. Их он связывает со свойством следования этого права за нанятым имуществом, а также с наличием у его субъекта преимущественного полномочия на заключение договора аренды по поводу нанятой (чужой) вещи, на ее выкуп. Однако, делает вывод В.С. Ем, несмотря на все перечисленное, принадлежащее арендатору право пользования чужим имуществом является обязательственным, ибо оно во всех случаях является правом, предоставляемым на время. Ем В.С. Указ. соч. С. 378, 382.
Из приведенных высказываний видно, что многие авторы, отмечая наличие определенных вещно-правовых элементов в правах, приобретаемых нанимателем имущества по договору аренды, в целом относят складывающиеся в этих случаях правоотношения к обязательственным.
Анализ норм действующего законодательства и характера отношений сторон при аренде имущества позволяет сделать следующие выводы. Возникающие на основе договора аренды отношения, создающие у нанимателя право пользования имуществом, являются обязательственными. Вместе с тем для осуществления этого права в большинстве случаев необходима передача имущества арендатору, который в соответствии с законом на период действия договора аренды становится его законным владельцем. В этом случае арендатор является не только стороной обязательственных отношений, но и обладателем вещного права на объект аренды. Возможность возникновения вещного права из договора у лица, приобретающего титул владельца, но не являющегося собственником соответствующего имущества, предусмотрена законом (в частности, ст. 305 ГК РФ). Указанные права арендатора (обязательственное и вещное) взаимосвязаны, имеют общий источник (основание) возникновения (договор), но существуют как бы параллельно. М.И. Брагинский отмечает, что едва ли не большинство гражданских правоотношений являются смешанными «вещно-обязательственными» (см.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. - М., 2002. - С. 223). Это утверждение вполне применимо к аренде. Наделение арендатора правомочиями титульного владельца взятого внаем имущества (чужого имущества) - необходимое условие, гарантирующее беспрепятственное осуществление пользования этим имуществом, то есть достижение цели договора аренды. Некоторые дореволюционные цивилисты не признавали наличие у арендатора вещного права на взятое внаем имущество (см., например: Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. - М.: Статут, 1997. - С. 267 - 268; Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 470 - 473). Несколько иную позицию занимал В.И. Синайский, который писал, что «при договорах о возмездном пользовании недвижимым имуществом должны быть приняты во внимание интересы нанимателей. С этой целью современное право конструирует договоры найма недвижимости (аренды) как обязательственные отношения, но с вещной силой в отношении определенных третьих лиц» (см.: Синайский В.И. Указ. соч. С. 354). Г.Ф. Шершеневич, в свою очередь, отмечал, что судебная практика устойчиво придерживалась того положения, что арендный договор и при отчуждении вещи сохраняет силу до назначенного в нем срока (см.: Указ. соч. С. 472). Практика, таким образом, исходила из признания сохранения за арендатором права владения и пользования вещью при смене ее собственника в период действия договора аренды. В проекте Гражданского уложения, подготовленном в предреволюционный период, была воспринята позиция цивилистов, признававших за нанимателем имущества определенные вещные права. Подробнее см.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. Книга вторая. С. 399, 401.
Попытку увязать возможность возникновения у арендатора вещного права на объект аренды с наличием у него права выкупа арендованного имущества вряд ли можно признать удачной. Защищаемое законом вещное право возникает у арендатора в любом случае передачи ему во владение объекта аренды. Условие о праве выкупа арендованного имущества (по истечении срока аренды или до его окончания) может рассматриваться как основание для перехода отношений аренды в новое качество - отношения купли-продажи, в результате которых происходит отчуждение имущества в собственность приобретателя - бывшего арендатора с возникновением у него вещных прав на приобретенный объект в полном объеме (не только права владения). Эти отношения, хотя и имеют правовой предпосылкой договор аренды, носят самостоятельный характер.
Вряд ли можно исключить вещно-правовой характер отношений при аренде, ссылаясь на то, что права, вытекающие из договора аренды, предоставляются арендатору на определенное время. А что препятствует возникновению вещного права, которое будет действовать в течение определенного срока, а затем в связи с наступлением новых правовых обстоятельств прекратится? Следует обратить внимание на то, что объем правомочий арендатора как титульного владельца полученного внаем имущества соответствует ограничениям правомочий собственника данного имущества на период действия договора аренды. После окончания аренды правомочия собственника восстанавливаются в полном объеме, а права арендатора как титульного владельца прекращаются, имущество подлежит возврату собственнику. В связи с этим можно говорить, что при заключении договора аренды наряду с возникновением обязательственных отношений от собственника к арендатору переходит на период действия договора часть вещных прав на сданное внаем имущество Признание за арендатором права титульного владения арендованным имуществом и использование вещно-правовых способов защиты этого права в свое время вызвали в литературе высказывания о необходимости наделения правом на защиту сданного внаем имущества от посягательств третьих лиц не только арендатора, но и собственника (если арендатор не принимает должных мер). Предлагалось даже ввести понятие «двойного владения»: «непосредственного» у арендатора и «посредственного» у собственника. Таким образом обосновывалось право собственника защищать принадлежащее ему имущество от третьих лиц в период нахождения этого имущества в аренде. По-видимому, такое право должно признаваться за собственником (если арендатор не принимает необходимых мер по защите переданного ему имущества), но для этого вряд ли необходимо вводить понятие «двойного владения». Подробнее см.: Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - М.: Статут, 1998. - С. 234. Это право (защиты объекта собственности) принадлежит ему в силу того, что данное лицо продолжает оставаться собственником имущества и при сдаче его внаем. В случае возникновения спора по поводу защиты права владения находящегося в аренде имущества речь должна идти о признании за арендатором в период действия договора приоритета на удовлетворение иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, - если с таким иском обратятся и арендатор, и собственник. При предъявлении иска только собственником арендатор может принять участие в деле в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями, а если он не примет участия и суд удовлетворит иск собственника, арендатор вправе потребовать от последнего передачи ему соответствующего имущества на оставшийся срок аренды.
Обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению (ст. 611 ГК РФ). Вместе с основным имуществом передаются его принадлежности, если иное не предусмотрено договором, и относящаяся к нему документация: технический паспорт, сертификат качества и пр. Особое значение это имеет при сдаче в аренду (прокат) предметов техники, которые во многих случаях должны сопровождаться правилами эксплуатации и другими документами. Если принадлежности и документы не переданы одновременно с имуществом, но без них нельзя пользоваться им так, как это необходимо арендатору исходя из условий договора, арендатор вправе либо потребовать предоставления их, либо расторгнуть договор. В обоих случаях он имеет право на возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательства по договору арендодателем.
Арбитражный суд рассмотрел иск арендодателя о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами. Арендатор, возражая против иска, предъявил встречный иск о расторжении договора на основании подп. 1 ст. 620 ГК РФ. При рассмотрении этих споров выяснилось, что арендодатель передал арендатору в пользование на основании договора аренды вертолет, не снабдив его свидетельством о регистрации и сертификатом летной годности (удостоверениями о годности воздушного судна к полетам), как того требует Воздушный кодекс РФ (ст. 33, 36). Из-за их отсутствия арендатор не смог воспользоваться полученным вертолетом. Суд признал, что арендодатель не исполнил надлежащим образом свое обязательство, нарушив условия ст. 611 ГК РФ, а потому требование арендатора о расторжении договора аренды удовлетворил; в иске о взыскании с него арендной платы отказал (см. п. 8 Обзора Информационное Письмо Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01.2002 № 66 // Вестник ВАС РФ. - 2002. - № 3.).
При уклонении арендодателя от предоставления имущества по истечении согласованного или реально выполнимого срока арендатор вправе истребовать его в принудительном порядке (см. ст. 398 ГК РФ). В этом случае предъявляется иск в суд или арбитражный суд (в зависимости от подведомственности спора), решение которого исполняется через судебного исполнителя. Помимо принудительного изъятия у арендодателя не переданного в срок имущества арендатор вправе взыскать с него убытки, вызванные задержкой исполнения обязательства. Предусматривается и альтернативное право - потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. Это могут быть дополнительные затраты, которые вынужден нести арендатор в связи с наймом аналогичного имущества у другого лица (реальный ущерб), а также потери (упущенная выгода) из-за простоя в связи с неполучением предмета аренды в согласованный срок и др.
На арендодателя возлагается ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие или затрудняющие пользование им в соответствии с условиями договора. Ответственность наступает и тогда, когда арендодатель не знал о них во время заключения договора, то есть при скрытых недостатках. Арендатор в этом случае может потребовать от арендодателя: а) безвозмездного устранения недостатков, либо б) соразмерного уменьшения арендной платы, либо в) возмещения расходов на устранение недостатков, если сделает это своими силами. Указанные расходы могут быть возмещены путем непосредственного удержания соответствующей суммы из арендной платы, но с предварительным уведомлением арендодателя; г) досрочного расторжения договора.
Закон (п. 1 ст. 612 ГК РФ) предоставляет альтернативный выбор не только нанимателю имущества, но и арендодателю. Извещенный о требованиях или намерении арендатора устранить недостатки имущества за счет арендодателя, последний может без промедления заменить это имущество другим, аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки. Такой способ во многих случаях более приемлем для арендодателя, если он специалист и может сделать это более экономичным способом. На арендодателя возлагается также обязанность полностью компенсировать нанимателю все потери (убытки), вызванные предоставлением ему имущества с недостатками.
Пункт 2 ст. 612 ГК РФ содержит исключение из общих положений об ответственности арендодателя за недостатки сданной в аренду вещи. Он не несет ответственности за те недостатки, которые были оговорены при заключении договора либо заранее были известны арендатору. Кроме того, арендодатель не отвечает за недостатки, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра или проверки исправности имущества при его получении. В этой норме речь идет о явных (не скрытых) недостатках, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей, и направлена она на то, чтобы побудить арендаторов проводить надлежащую их приемку и обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц. Например, арендатор, берущий напрокат автомобиль, не вправе предъявлять к арендодателю претензии по поводу таких недостатков, как разбитые стекла или фары, очевидно неисправный радиоприемник и т.п., поскольку они должны быть выявлены при осмотре передаваемой машины. Более того, за подобные недостатки, если они не были отмечены при получении и проверке объекта найма, арендодатель может предъявить соответствующие претензии нанимателю при возврате им имущества.
Арендатор обязан пользоваться взятым внаем имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - исходя из его назначения (ст. 615 ГК РФ). Использование имущества не по назначению - основание для досрочного прекращения договорных отношений по требованию арендодателя. Примером подобного нарушения может быть применение легкового автомобиля для грузовых перевозок, использование помещения, арендованного под офис, в качестве жилого и т.п.
Закон наделяет нанимателя правом осуществлять некоторые распорядительные действия в отношении арендованного имущества, но, как правило, лишь с согласия арендодателя. Перечень их содержится в п. 2 ст. 615. С согласия наймодателя арендатор вправе сдавать нанятое имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу (перенаем), предоставлять имущество третьему лицу в безвозмездное пользование. Вместе с тем не допускается сдача в субаренду, совершение каких-либо иных распорядительных действий в отношении имущества, предоставляемого в пользование по договору проката (п. 2 ст. 631 ГК РФ). Запрещена передача в субаренду участков лесного фонда (ст. 31 Лесного кодекса РФ). Установлены законом ограничения и на передачу арендованного имущества в безвозмездное пользование: п. 2 ст. 690 ГК РФ запрещает коммерческим организациям предоставлять имущество в бесплатное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Сделки, совершенные вопреки запрету закона, являются ничтожными (ст. 168 ГК РФ). Если сделка по закону совершаться может, но заключена без согласия арендодателя, она будет относиться к оспоримым и может быть признана недействительной в судебном порядке. Последствия недействительности сделок (оспоримых и ничтожных) определены ст. 167 ГК РФ.
С согласия арендодателя наниматель вправе передавать принадлежащие ему права в залог, вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Когда арендодателем является государственное или муниципальное предприятие либо учреждение, оно должно, в свою очередь, получить разрешение на такие действия от органа, уполномоченного государством осуществлять функции по управлению государственным и муниципальным имуществом (см. ст. 295 и 296 ГК РФ).
При передаче принадлежащих арендатору прав в залог залогодержатель в случае неисполнения обязательств, обеспеченных залогом, может обратить взыскание на эти права, то есть на пользование объектом, находящимся в аренде, до истечения срока его аренды. На само арендованное имущество взыскание не может быть обращено, поскольку после окончания срока аренды оно подлежит возврату арендодателю. Козырь О.М. Аренда // Гражданский кодекс РФ (ч. 2): Текст, комментарии. - М.: МЦФЭР, 1996. - С. 335.
Если указанные права вносятся в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, общества или производственного кооператива, это означает, что соответствующее юридическое лицо может пользоваться ими в течение того же срока, что и при аренде, то есть оставшееся до окончания срока аренды время, после чего имущество подлежит возврату арендодателю. Сумма вклада в уставный капитал определяется в подобных случаях исходя из арендной платы за пользование данным имуществом в течение периода, на который арендатор передал свои права.
Во всех перечисленных случаях сдачи имущества в субаренду, передачи в залог арендных прав и др. (кроме перенайма) ответственным перед арендодателем остается арендатор. При перенайме имущества все права и обязанности переходят к новому арендатору.
Особо следует коснуться субаренды, которая встречается довольно часто. Договор субаренды - производный от основного, он не может предоставлять субарендатору больше прав, чем имеет арендатор, его срок не должен превышать срок договора аренды. В силу этой зависимости досрочное прекращение арендных отношений влечет за собой и прекращение субаренды (ст. 618 ГК РФ). В то же время закон защищает интересы добросовестного субарендатора. При досрочном расторжении договора аренды субарендатор вправе претендовать на заключение с ним самостоятельного договора аренды на то имущество, которое находилось у него в пользовании. Логика такого подхода очевидна: договор субаренды заключается с согласия арендодателя, и последний не должен ухудшать положение добросовестного субарендатора даже тогда, когда основной договор расторгается. Новый договор с субарендатором заключается с учетом условий досрочно расторгнутого договора аренды.
Существенное значение для аренды имущества имеет распределение между сторонами обязанностей по его содержанию, проведению капитального и текущего ремонта. Гражданский кодекс РФ традиционно решает этот вопрос: капитальный ремонт возлагается на арендодателя, текущий - на арендатора (ст. 616). Это правило действует, если иное не предусмотрено законом или договором. В законодательстве иное распределение обязанностей установлено для договоров проката, аренды транспортных средств, аренды предприятий.
Капитальный ремонт необходимо проводить в срок, установленный договором, а если он не определен - в разумный срок. Это означает, что арендодатель, если иное не предусмотрено законом или договором, обязан поддерживать сданное в аренду имущество в состоянии, пригодном для использования по назначению. Если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, арендодатель должен провести его без промедления.
При невыполнении им этой обязанности наниматель вправе по своему выбору: произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть ее в счет арендной платы; либо потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; или потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков. Последствия аналогичны тем, которые наступают при невыполнении арендодателем своей обязанности по устранению недостатков, выявленных в сданном в аренду имуществе и препятствующих или затрудняющих его эксплуатацию по назначению. Комментарий к ГК РФ (ч. 2) / Под общ. ред. О.Н. Садикова. - М., 1996. - С. 199..
Так, Ивановская областная коллегия адвокатов № 4 (далее - Коллегия) обратилась в суд с иском к Городскому комитету по управлению имуществом города Иваново (далее - Комитет) о взыскании затрат по капитальному ремонту арендованного имущества в сумме 13097 рублей 05 копеек, 4097 рублей расходов на приобретение обогревателей, 14896 рублей 68 копеек расходов по оплате электроэнергии, 5000 рублей стоимости изготовления проекта теплоснабжения, а также 7132 рублей 28 копеек уменьшения арендной платы.
Исковые требования основаны на статьях 15, 611, 612, 614 и 616 Гражданского кодекса РФ и мотивированы тем, что истец был вынужден произвести расходы, которые связаны с приведением арендованной недвижимости в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, и которые подлежат компенсации за счет арендодателя.
Решением от 25.08.2004 иск удовлетворен частично: с ответчика в порядке, установленном в пункте 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскано 13097 рублей 05 копеек расходов по капитальному ремонту кровли арендуемого здания. В удовлетворении требований о взыскании убытков отказано со ссылкой на недоказанность причинно-следственной связи между действиями Комитета и расходами, понесенными Коллегией. Кроме того, суд указал на отсутствие оснований для уменьшения арендной платы на истребуемую истцом сумму.
Постановлением апелляционной инстанции решение отменено и в удовлетворении иска отказано в полном объеме.
Суд сослался на пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 3.1.7 договора аренды от 18.01.1999 № 927 и сделал вывод о наличии у арендатора обязательства по проведению капитального и текущего ремонта арендуемого помещения, в связи с чем соответствующие затраты по ремонту кровли не подлежат взысканию с арендодателя.
Как видно из документов и установлено судом, 18.01.1999 Комитет, муниципальное предприятие жилищного хозяйства города Иваново (балансодержатель) и президиум Ивановской областной коллегии адвокатов (правопредшественник истца) заключили договор N 927 аренды нежилого помещения. В пункте 3.1.7 договора аренды стороны согласовали условие, согласно которому нести расходы по содержанию переданного в аренду помещения, поддерживать его и коммуникации в исправном состоянии, проводить за счет собственных средств текущий и капитальный ремонт арендуемого имущества, мест общего пользования, коммуникаций в соответствии с правилами и нормами эксплуатации жилого и нежилого фонда обязан арендатор.
При подписании акта приема-передачи от 01.02.1999 контрагенты указали в нем, что системы теплоснабжения и водоснабжения требуют восстановления, а крыша - ремонта.
Крыша здания, в котором истец арендовал нежилые помещения, со временем пришла в негодность, поэтому арендатор в сентябре 2003 года произвел ее капитальный ремонт, потратив на него 13097 рублей 05 копеек. После совершения указанных действий Коллегия письмом от 16.09.2003 N 39 обратилась к Комитету с просьбой зачесть потраченные на ремонт кровли суммы в счет арендных платежей.
В письме от 20.10.2003 N 23/19-2100 арендодатель сообщил арендатору о готовности частично зачесть затраты, связанные с капитальным ремонтом кровли, в счет арендной платы, после проверки актов выполненных работ. Данная переписка не может быть расценена как внесение изменений в договор, поскольку не соответствует требованиям, установленным статьей 452 Кодекса.
В октябре 2004 года при производстве строительных работ на объекте, принадлежащем Харитонову А.А., повреждены системы тепло- и водоснабжения, в результате чего помещение, занимаемое Коллегией, было лишено централизованного теплоснабжения. Сведения об указанных фактах содержатся в письмах Коллегии от 27.10.2003 и 03.11.2003, которые она направила в адрес Комитета.
В ответ на данные обращения председатель Комитета предложил Коллегии разработать проектную документацию и выполнить прокладку новой теплотрассы.
Коллегия и государственное унитарное предприятие «Ивановгражданпроект» подписали договор подряда от 11.12.2003 N 657/2003 на выполнение проектно-изыскательских работ, связанных с прокладкой новой теплотрассы. Стоимость указанных работ, согласно пункту 2.1 соглашения, составила 5000 рублей.
В период с октября 2003 года по апрель 2004 года истец приобрел четыре обогревателя общей стоимостью 4097 рублей и оплатил использованную электроэнергию на сумму 14896 рублей 68 копеек.
Поименованные суммы, а также уменьшение арендной платы на 7132 рублей 28 копеек явились предметом иска по настоящему делу.
При разрешении спора апелляционная инстанция правомерно сослалась на пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ, предусматривающий, что арендодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт имущества, переданного в аренду, если иное не предусмотрено законом или договором сторон.
В пункте 3.1.7 договора аренды от 18.01.1999 N 927 установлено иное лицо (арендатор), обязанное проводить капитальный ремонт, суд обоснованно отказал в компенсации расходов по ремонту кровли, понесенных Коллегией.
Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований и постановление апелляционной инстанции без изменения. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 03.03.2005 по делу N А17-95/3 // СПС Гарант.
На восстановление имущества, которое относится к основным фондам, производятся амортизационные отчисления. Они входят составной частью в арендную плату (наряду с частью прибыли, получаемой арендатором от использования имущества, так называемым арендным процентом) и расходуются арендодателем на эти цели. Если по условиям договора амортизационные отчисления остаются у арендатора, то и капитальный ремонт должен проводиться им.
Обязанность арендатора проводить текущий ремонт нанятого имущества связана с его обязанностью поддерживать имущество в исправном состоянии. Текущий ремонт должен предупреждать преждевременный износ и выход объекта аренды из эксплуатации. На арендатора возлагаются также расходы по содержанию имущества (например, по уборке арендуемого помещения, оплате коммунальных услуг и т.п.). Норма диспозитивна. В правилах, регулирующих отдельные виды аренды, встречаются исключения из нее.
Еще одна типичная для арендных отношений проблема - распределение затрат, связанных с улучшением арендованного имущества. Гражданский кодекс РФ не вносит существенных изменений в сложившийся в соответствии с ранее действовавшим законодательством порядок. Если арендатором произведены отделимые улучшения (например, в арендованном помещении установлена съемная аппаратура), они признаются собственностью арендатора и последний вправе их изъять (п. 1 ст. 623).
Вопрос о том, на кого должны относиться затраты, связанные с неотделимыми улучшениями (которые не могут быть отделены без вреда для имущества), решается в зависимости от того, проведены они с согласия арендодателя либо без него. В первом случае арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора (п. 2 ст. 623); во втором - все произведенные затраты относятся на арендатора, поскольку он не вправе был вносить какие-либо изменения в арендованное имущество по своему усмотрению (п. 3 ст. 623). Изменение условий о распределении затрат, связанных с неотделимыми улучшениями имущества, возможно в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 623, по соглашению сторон (в договоре), а в случаях, указанных в п. 3 той же статьи (когда улучшения произведены без согласия арендодателя), только в законе. Примером может быть ст. 662 Кодекса, предусматривающая право арендатора предприятия требовать возмещения ему стоимости произведенных неотделимых улучшений независимо от согласия арендодателя на их осуществление. Павлодский Е.А. Аренда // Комментарий к ГК РСФСР / Отв. ред. С.Н. Братусь, О.Н. Садиков. - М.: Юрид. лит., 1982. - С. 320.
Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений, являются по закону собственностью арендодателя. Такой подход легко объясним. Имеется в виду, что в указанных случаях улучшения проводятся фактически за счет арендодателя, который по общему правилу должен распоряжаться средствами, отчисляемыми на амортизационные цели (на восстановление соответствующих объектов).
Арендатор обязан вернуть арендодателю взятое имущество при прекращении договора. Договор прекращается по истечении срока аренды либо в связи с его досрочным расторжением - по соглашению сторон или по решению суда. Имущество подлежит возврату в состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (например, после реконструкции, если по договору арендатор взял на себя такую обязанность).
При невозврате имущества в установленный срок арендатор обязан вносить арендную плату за все время просрочки, причем это не означает автоматического продления арендных отношений, если арендодатель до окончания срока найма уведомил арендатора о своем намерении их прекратить. Когда полученная сумма арендной платы не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может требовать их возмещения. Следует обратить внимание на заключительную часть ст. 622 ГК РФ. Если за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут взыскиваться в полном объеме сверх неустойки, то есть ей придается штрафной характер. Но в договоре может быть установлена зачетная неустойка, и тогда приоритет признается за договорным условием.
Таким образом, договор аренды заключается на началах добровольности и полного равноправия сторон. Существенными условиями договора аренды являются состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, размер арендной платы, сроки аренды, распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества, обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором.

3. ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

3.1. Стороны в договоре аренды (арендодатели и арендаторы)


Сдача имущества в аренду является актом распоряжения им. Таким правомочием располагает, прежде всего, собственник; он и назван в законе в качестве возможного арендодателя (ст. 608 ГК РФ). Это относится к субъектам разных форм собственности, а потому арендодателем может быть частное лицо (гражданин), которому принадлежит имущество, хозяйственное товарищество или общество, в том числе акционерное, общественная или иная организация и т.д., то есть любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул собственника.
Арендодателем объектов железнодорожного транспорта федерального значения является единый хозяйствующий субъект, созданный при приватизации имущества организаций, относящихся к этой отрасли.
По законодательству арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В основном это касается сдачи в аренду объектов государственной и муниципальной собственности, хотя не исключена такая возможность и в других случаях.
Полномочия по сдаче в аренду объектов государственной и муниципальной собственности определяются исходя из того, находятся они в хозяйственном ведении (у государственных или муниципальных предприятий) или оперативном управлении (у казенных предприятий, учреждений) либо относятся к казне - принадлежат непосредственно Российской Федерации, субъекту Федерации, муниципальному образованию. Богачева Т.В. Общие положения об аренде (в гл. V «Аренда») // Гражданское право: Учебник (ч. 2) / Под общ. ред. А.Г. Калпина. - М.: Юристъ, 2000. - С. 105.
Условия осуществления правомочий по распоряжению объектами государственной или муниципальной собственности, переданными унитарным предприятиям, в том числе по сдаче их в аренду, определены ст. 295 ГК РФ. В соответствии с указанной статьей предприятия, за которыми закреплено имущество на праве хозяйственного ведения, могут сдавать его в аренду и, следовательно, быть арендодателями: по объектам недвижимости - только с согласия собственника; по объектам, относящимся к движимому имуществу, - самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными нормативными актами. В отличие от п. 1 ст. 607 ГК РФ, предусматривающего возможность введения ограничений на объекты аренды только законом, здесь они могут устанавливаться и иными правовыми актами.
С введением в действие части первой Гражданского кодекса РФ утратил силу Указ Президента РФ от 14 октября 1992 года № 1230, в том числе положения п. 3, согласно которым арендодателями недвижимого имущества государственных и муниципальных предприятий могли быть исключительно комитеты по управлению государственным имуществом.
Казенные предприятия могут распоряжаться закрепленным за ними имуществом во всех случаях только с согласия собственника (ст. 297 ГК РФ). Такие же условия определены Кодексом и т.д.................


Перейти к полному тексту работы



Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.