На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Результат поиска


Наименование:


Курсовик Понятие и правовая сущность договора продажи недвижимости, его нормативная база в законодательстве России. Стороны договора и порядок их взаимодействия, права и обязанности. Правила регистрации сделок. Условия продажи жилых помещений и предприятий.

Информация:

Тип работы: Курсовик. Предмет: Правоведение. Добавлен: 24.11.2009. Сдан: 2009. Уникальность по antiplagiat.ru: --.

Описание (план):


39
33
Введение

Операции с недвижимым имуществом стали массовыми и повседневными в предпринимательской деятельности граждан, юридических лиц и муниципальных образований. Вместе с тем, рынок недвижимости остается значительно криминализированным. Многие сделки совершаются без достаточной юридической проработки, без четкого определения прав и обязанностей сторон, что влечет за собой нарушение прав одной или другой стороны и, соответственно, значительные финансовые потери. К тому же приходится нести немалые расходы на адвокатские услуги.
Как известно, в соответствии с Гражданским Кодексом РФ, к недвижимым вещам относятся все те объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: здания, сооружения, жилье и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, многолетние насаждения и леса. Перечень этих объектов не закрытый, то есть не исчерпывающий. В Гражданском Кодексе сделана дополнительная оговорка в отношении тех объектов, которые не связаны с землей, однако законом прямо отнесены к недвижимости. Это - «подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» (статья 130 ГК РФ). Таким образом, четкой характеристики понятия «недвижимость» нет.
Критерий «неразрывной связи с землей» и «невозможности перемещения без несоразмерного ущерба» не может служить общей, объединяющей недвижимость характеристикой.
1. Договор продажи недвижимости

1.1 Понятие договора продажи недвижимости

Выделение правил, посвященных продаже недвижимости, в особую главу ГК РФ, было обусловлено рядом обстоятельств. Как уже было сказано, большая часть объектов недвижимости неразрывно связана с расположением на земельных участках и имеет большую цену, поэтому необходимы меры, предусматривающие охрану интересов обеих сторон (продавца и покупателя). Потребовалось внести ряд ограничений по участию в гражданском обороте отдельных объектов социальной значимости и целевого назначения. Кроме того, недвижимость является индивидуальной, незаменимой вещью, что также влияет на правовое регулирование отношений, связанных с ней. Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. п.1 ст.454.Ст. 454 ГК РФ п. 1 дает следующее определение договора купли-продажи: «По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)». На этом общем определении основывается договор продажи недвижимости: «По договору купли - продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество» Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. ст.549.(ст. 549 ГК РФ), «по передаточному акту» Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. ст.556.(ст. 556 ГК РФ) и «по предусмотренной цене» Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. ст.555.(ст. 555 ГК РФ). Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным.
2. Элементы договора продажи недвижимости

2.1 Стороны договора

Сторонами договора являются продавец и покупатель. Собственник недвижимости, или государственное и муниципальное предприятие, или учреждение выступает в качестве продавца, подтверждая права на недвижимость свидетельством, выданным учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании «Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Постановление правительства Российской Федерации "Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 219. от 18.02.1998.(Постановление правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219). При заключении договора покупатель может проверить принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества с помощью информации, содержащейся в выписке из единого государственного реестра прав, выдаваемой регистрирующим органом, подтверждающей права собственника Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. ст.131.(ст. 131 ГК РФ). В целях охраны интересов собственников от посягательств и злоупотреблений третьих лиц принцип открытости и доступности государственного реестра имеет ограничительное толкование. Любые субъекты права могут выступать участниками договора продажи недвижимости на той или иной стороне. Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. п.2 ст.295.П. 2 ст. 295 ГК РФ гласят, что государственное или муниципальное унитарное предприятие, выступающее в качестве продавца и обладающее правом хозяйственного ведения (применительно к казенному предприятию - правом оперативного управления) имеет право распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества. В Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. п.2 ст.298.п. 2 ст. 298 содержатся нормы, регулирующие ту деятельность учреждений, которая приносит доходы. Такие доходы и приобретенное за их счет имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения, имущество обособляется от остального имущественного комплекса учреждения путем учета его на отдельном балансе и может быть отчуждено. Если учредителем учреждения является частный собственник, то проданное государственными или муниципальными предприятиями, или учреждениями недвижимое имущество выбывает одновременно из сферы хозяйственного ведения (оперативного управления), а также и из государственной (муниципальной) или частной собственности. «При переходе права собственности на государственное или муниципальное предприятие как имущественный комплекс к другому собственнику государственного или муниципального имущества такое предприятие сохраняет право хозяйственного ведения на принадлежащее ему имущество» Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. п.1 ст.300.(п. 1 ст. 300 ГК). «При переходе права собственности на учреждение к другому лицу это учреждение сохраняет право оперативного управления на принадлежащее ему имущество» Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. п.2 ст.300.(п. 2 ст. 300 ГК). То есть, одновременно должен регистрироваться переход права собственности и возникновение иных вещных прав». Законодательство о приватизации регламентирует правила продажи недвижимости при приватизации, существуют и особые правила продажи недвижимости на торгах, а также при передаче имущества частным юридическим лицам. Например: в ст. 78 Закона «Об акционерных обществах» говорится о том, что решение о совершении сделки должно быть принято единогласно советом директоров, наблюдательным советом, если предметом сделки является имущество со стоимостью от 25% до 50% балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении сделки или большинством в 3/4 голосов акционеров - владельцев голосующих акций, присутствующих на собрании, если стоимость выше 50%. Семейный Кодекс Российской Федерации М., 2009. п.3 ст.35.п. 3 ст. 35 СК относятся к сделке с недвижимостью, находящейся в совместной собственности супругов, когда один из них выступает продавцом или покупателем, а другой требует признания сделки недействительной. Срок исковой давности устанавливается в один год и исчисляется с того дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
2.2 Предмет договора

Основным признаком, позволяющим выделить этот тип договора, является его объект - недвижимое имущество. Выше уже говорилось о том, что можно отнести к недвижимому имуществу в соответствии с Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. п.1 ст.130.п. 1 ст. 130 ГК. Чаще всего возникают вопросы о возможности заключения договора купли - продажи незавершенного строительного объекта. Некоторые авторы считают, что до момента государственной регистрации и перехода права собственности недостроенные объекты «не могут оцениваться в качестве недвижимости, а являются лишь совокупностью строительных материалов и конструкций, в которую вложен также труд строителей». В соответствии с выводами Высшего Арбитражного Суда право собственности на незавершенный строительством объект возникает с момента регистрации. Особая тщательность определения предмета договора продажи недвижимости обусловлена особыми свойствами недвижимых вещей и их высокой ценой. Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. ст.554.Статья 554 ГК РФ отмечает необходимость указания данных, позволяющих «определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества». Далее в статье говорится, что «при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным». Если, например, предметом договора является здание или сооружение, в договоре указывается его адрес, месторасположение, назначение и другие характеристики, а также кадастровый номер. Это - «уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством РФ, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения». (Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, см. 1). При заключении договоров купли-продажи недвижимости учитывается ограниченная обороноспособность отдельных объектов недвижимости. В Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. п.3 ст.129.п. 3 ст. 129 ГК говорится: «Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах», т.е. специальное законодательство (Водный кодекс РФ, Воздушный кодекс РФ) является приоритетным. Например, не допускаются сделки, которые могут повлечь отчуждение водных объектов, находящихся в исключительной государственной собственности Водный Кодекс Российской Федерации М., 2009. ст.22.(ст. 22 Водный кодекс РФ). Согласно Водный Кодекс Российской Федерации М., 2009. ст.40.ст. 40 Водного Кодекса РФ только обособленные водные объекты (замкнутые воды), которые Кодекс определяет как небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, могут находиться в частной собственности. Предельные их размеры устанавливаются земельным законодательством, а оборот определяется гражданским законодательством с учетом земельного. Земельным кодексом РСФСР купля - продажа земельных участков не только не допускалась, но и квалифицировалась в качестве уголовного преступления. ГК РСФСР 1964 г. ограничивался нормами купли-продажи и дарением жилых домов. Статьи Земельного кодекса РФ 2008 г. действуют лишь в незначительной части, что практически ограничивает оборот земельных участков. Земельное законодательство не кодифицировано и представляет собой конгломерат нормативных правовых актов, многие из которых противоречат друг другу. На федеральном уровне не урегулированы важнейшие вопросы собственности на землю. Очевидно, в отношении земли российское законодательство последует мировой традиции, согласно, которой ограничения оборота устанавливаются в зависимости от категорий земель.
2.3 Формы договора

Из всех способов заключения договора, предусмотренных Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. ст.434.ст. 434 ГК, применительно к договору продажи недвижимости выбран только один. Такой договор в соответствии со Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. ст.550 .ст. 550 ГК РФ заключается в виде одного документа, подписывается сторонами с обязательным изложением в нем условий, предусмотренных ст. 554, 555 ГК. Для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется. После принятия Федеральный Закон Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997.Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. она была заменена государственной регистрацией.
Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью не стало общим правилом нашего законодательства, да в этом и нет необходимости при условии соблюдения сторонами сделки правил государственной регистрации. В то же время согласно Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. ст.163.ст. 163 ГК РФ по требованию одной из сторон любая сделка с недвижимостью может быть нотариально удостоверена. Такое требование является для контрагента обязательным, и нарушение его приведет к недействительности соответствующего договора. Последствия несоблюдения требований к форме различаются в зависимости от того, какова эта форма - простая письменная или нотариальная. Во втором случае, разумеется, недействительность, а именно ничтожность сделки. В случаях, когда предписывается простая письменная форма, ее несоблюдение по общему правилу не несет недействительности сделки, если только недействительность не предусмотрена законом. В отношении сделок с недвижимостью ГК предусматривает такое жесткое последствие, как недействительность, в случае несоблюдения требований к продаже предприятия, недвижимости. И в этом случае есть основания считать, что такая сделка должна быть признана ничтожной, а не оспоримой.
2.4 Регистрация сделок

Регистрация большинства сделок с недвижимостью обязательна в силу требований ГК, дополнительные случаи регистрации могут быть предусмотрены законом, в первую очередь Законом о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. И если ранее регистрация являлась как бы придатком к форме сделки, то с «возвращением» оборота недвижимости она получила самостоятельное значение способа фиксации сделки, влекущего признание ее государством. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является не самоцелью, а средством введения оборота недвижимости в цивилизованные рамки, осуществления его на принципах гласности и публичности. Поэтому и предусмотрено осуществление регистрации в едином государственном реестре с предоставлением информации о произведенной регистрации и зарегистрированных правил любому лицу. Сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК и Законом о регистрации Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. п.1 ст.164.(п. 1 ст. 164 ГК). Таким образом, исключения из обязательности регистрации содержатся и в ГК, и могут быть предусмотрены специальным законом, но не подзаконным нормативным актом (ведомственным или правительственным). Из сферы действия Закона о регистрации исключены воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (ст. 1, 4, 33 закона). До принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. п.1 ст.131.п. 1 ст. 131 ГК РФ применяется действующий порядок регистрации прав на эти объекты недвижимости, предусмотренный в транспортных кодексах и уставах, а также ведомственных нормативных актах, принятых на их основе. Однако Воздушный Кодекс Российской Федерации М., 2009. п.9 ст.33п. 9 ст. 33 Воздушного кодекса отсылает к статье 131 ГК, где нет конкретных правил государственной регистрации и учета воздушных судов. Устав внутреннего водного транспорта СССР, утвержденный еще 15 октября 1955 г. и действующий по сегодняшний день, также не регламентирует вопросов регистрации судов. Регистрация судов независимо от их ведомственной принадлежности и форм собственности, кроме военных и специальных спортивных судов, осуществляется согласно «Правилам регистрации судов, эксплуатируемых на внутренних судоходных путях РФ», установленных Приказ Министерства транспорта Российской Федерации "Правилам регистрации судов, эксплуатируемых на внутренних судоходных путях Российской Федерации "№ 18. от 5.03.1995. Приказом Министерства транспорта РФ от 5 марта 1995 г. №18 и которые в целом сходны с порядком регистрации, предусмотренным Кодексом торгового мореплавания РФ 2008 г. Согласно КТМ право собственности и иные вещные права на судно, а также ограничение, (обременение) прав на него подлежат регистрации в Государственном судовом реестре или судовой книге. С этого момента приобретается право плавания под Государственным флагом РФ и национальность РФ. Регистрацию осуществляют органы технического надзора за судами или капитаны морского торгового порта в соответствии с правила ми регистрации судов и прав на них, установленных федеральным органом исполнительной власти в области транспорта, а капитаны морского рыбного порта в соответствии с правилами, утвержденными органом исполнительной власти в области рыболовства. После регистрации выдается Судовое свидетельство, подтверждающее право собственности на судно. Положение о регистрации космических объектов отсутствует. В соответствии с Закон Российской Федерации "О космической деятельности" п.1 ст.17. от 20.08.1993.п. 1 ст. 17 Закона РФ «О космической деятельности» от 20 августа 1993 г. космические объекты подлежат регистрации и должны иметь маркировку, удостоверяющую их принадлежность РФ и одновременно свидетельствующую о праве собственности на него конкретного лица.
Регистрация подтверждает, что объекты недвижимости находятся в сфере юрисдикции РФ независимо от их месторасположения.
Как уже ранее говорилось, порядок государственной регистрации сделок купли - продажи недвижимости и прав на нее установлен Федеральный Закон Российской Федерации "О государственной регистрации" от 21.07.1997.Федеральным Законом «О государственной регистрации» от 21 июля 1997 г. Регистрация осуществляется в едином государственном реестре органами юстиции по регистрации прав на недвижимость. В комментариях к ст. 551 ГК РФ говорится, что из предусмотренных ст. 131 ГК видов государственной регистрации недвижимости и сделок с ней выбрана государственная регистрация перехода права собственности по договору, которая не должна отождествляться с государственной регистрацией самого договора. Поэтому договор продажи недвижимости имущества признается заключенным в момент, предусмотренный Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. п.1 ст.433.п. 1 ст. 433 ГК, т.е. в момент подписания сторонами договора как единого документа. Регистрация перехода прав собственности по договору продажи недвижимости отличается от специальной регистрации отдельных видов самого недвижимого имущества (ст. 131 ГК). При заключении договора купли - продажи недвижимости момент купли - продажи не совпадает с моментом перехода прав собственности на нее. Согласно Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. п.2 ст.233.п. 2 ст. 233 ГК право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права, при этом регистрация необязательно осуществляется одновременно с передачей недвижимости по акту. Передача недвижимости покупателю может происходить как до, так и после регистрации права собственности. Из этого следует, что до момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.). Одновременно продавец теряет право распоряжаться этой вещью любым способом. В случае, если какая-либо из сторон совершит эти действия, другая сторона вправе предъявить иск о признании сделки недействительной, а в соответствующих случаях - один из исков, предусмотренных Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. ст.301- 304.ст. 301-304 ГК. Е.Ю. Валявина "Гражданское право" М., 2008. С. 91.Е.Ю. Валявина (см «Гражданское право» т. 2 под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого, М.: Проспект, 2008, стр. 91) считает, что продавец может заключить договор с другим покупателем до момента регистрации перехода права собственности, т. к. отказ от осуществления права не означает его прекращения Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. ст.9.(ст. 9 ГК). Таким образом, несмотря на наличие договора с первым покупателем продавец имеет право изменять волю собственника-продавца и отчуждать имущество другому конкретному лицу. Однако, ст. 310 ГК не допускает одностороннего отказа от исполнения обязательства (в данном случае от исполнения первого договора). Подобные действия считаются правонарушениями, за которые возлагается гражданско-правовая ответственность в соответствии со ст. 401 ГК. Срок, в течение которого договор и (или) переход права собственности подлежит регистрации, законом не установлен. Чтобы обезопасить себя от подобного поведения продавца покупателю необходимо максимально сэкономить время между заключением договора и государственной регистрацией перехода права. В п. 7 «Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» Высший Арбитражный Суд РФ сделал вывод, что поскольку спорное имущество обременено правами покупателя (отделения Сбербанка в конкретном рассмотренном случае), продавец (Акционерное общество) потерял право распоряжаться им любым способом. п. 3 вышеназванного «Обзора» обосновывает решение Высшего Арбитражного Суда о том, что договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности согласно Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. п.1 ст.433.п. 1 ст. 433 ГК. Следовательно, по сделкам с жилыми помещениями и предприятиями обязательна регистрация сделки, а затем или одновременно регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК). В соответствии со ст. 558 и ст. 560 ГК стороны обязаны зарегистрировать договор продажи жилых помещений и предприятий под угрозой его недействительности.
3. Права и обязанности сторон

Передача недвижимости покупателю является основной обязанностью продавца и является общей для всех договоров купли-продажи. Право собственности на вещь возникает у покупателя с момента передачи Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. п.1 ст.223.(п. 1 ст. 223 ГК), а у покупателя недвижимости с момента перехода права собственности, который не всегда совпадает с фактической передачей имущества. Различают передачу собственности и практическую передачу вещи (недвижимости) по акту передачи. С этой точки зрения продавец обязан перенести на покупателя право собственности на проданное имущество (т.е. фактически передать недвижимость). Поскольку требуется регистрация перехода права собственности стороны обязаны обратиться в регистрирующий отдел с целью выполнения этого требования. В Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. п.3 ст.551.п. 3 ст. 551 ГК говорится, что если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Существует различный порядок представления документов на государственную регистрацию прав в соответствии со ст. 16 Закона о регистрации. Заявление о государственной регистрации подают все стороны договора (сделки), если не требуется нотариального удостоверения сделки, в противном случае - одна из сторон. Если покупатель соглашается принять имущество с ограничениями (обременениями), они регистрируются наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество в соответствии с п. 1 ст. 4 Закона о регистрации и ст. 131 ГК. В силу того, что недвижимость нельзя передать покупателю путем вручения, т.е. обычным способом, законодательство предусматривает особые правила приемки и передачи проданной недвижимости. Они осуществляются в соответствии со Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. ст.556.ст. 556 ГК по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче имущества. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца о передаче имущества считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания соответствующего договора о передаче, который является доказательством состоявшейся передачи и устраняет возможность возникновения споров в будущем по поводу передачи имущества, не соответствующего условиям договора. Передаточный акт не является дополнением или уточнением договора. В Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. п.2 ст.556.п. 2 ст. 556 говорится, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Передаточный акт не может рассматриваться и как неотъемлемая часть договора. Подписание акта является моментом перехода риска случайной гибели или случайного повреждения на покупателя, т. к. с момента вручения имущества и подписания акта продавец считается исполнившим свои обязанности. При этом возникновение права собственности связывается с моментом регистрации права, а не с фактической передачей вещи. В целях защиты прав покупателей помещений в кондоминиуме Федеральный Закон Российской Федерации "О товариществе собственников жилья" от 24.05.1996.Федерального Закона «О товариществе собственников жилья» от 24 мая 1996 г. устанавливает дополнительные обязанности продавца по предоставлению определенных сведений. Кроме обязанности принять имущество по передаточному акту и зарегистрировать переход права собственности в соответствии со Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. ст.551.ст. 551 ГК, обязанности покупателя являются обычными для любого договора купли-продажи.
4. Особенности продажи жилых помещений

Существенными условиями договора купли-продажи жилых помещений, как и других договоров продажи недвижимости, являются условия о его предмете и цене (ст. 554, 555) Дополнительную особенность предмета договора составляет его целевой характер. Жилое помещение, независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только для проживания граждан, как собственников, так и иных лиц по каким-либо основаниям. Оно должно быть зарегистрировано в этом качестве в соответствующих муниципальных или государственных органах (БТИ, администрация муниципального образования).
Как правило, речь должна идти об изолированных помещениях, за исключением доли в жилом помещении на праве общей долевой собственности. Помимо предмета и цены существенным условием договора продажи жилого помещения является перечень лиц, которые и после продажи сохраняют право пользования этим помещением. Ими согласно закону могут быть:
а) члены семьи прежнего собственника, оставшегося проживать в помещении (ст. 292 ГК). Их круг определяется по правилам ст. 53 Жилищного кодекса, вкл и т.д.................


Перейти к полному тексту работы



Смотреть похожие работы


* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.