На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Работа № 83606


Наименование:


Курсовик Обоснование рыночной стоимости частного дома, расположенного в поселке Шарташ в Кировском районе города Екатеринбурга

Информация:

Тип работы: Курсовик. Добавлен: 11.1.2015. Страниц: 40. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………………………...3
1. Общие сведения………………………………………………………………………………4
1.1 Оценка имущества…………………………………………………….……………………4
1.1.1 Право собственности……………………………………………………………………..4
1.1.2 Правоустанавливающими документами являются…………………..…………………5
1.2 Доходный подход…………………………………………………………………………..6
1.2.1 Метод дисконтирования денежных потоков…………………………………….……..7
1.2.2 Метод капитализации доходов………………………………………………..……........7
1.3 Сравнительный подход…………………………………………………….…………........8
1.4 Затратный подход…………………………………………………………………………..8
2. Задание на оценку……………………………………………………………………….......11
2.1 Проведение оценки…………………………………………………………………….......11
2.1.1 Основание для проведения оценки………………………………………………….......11
2.1.2 Наименование объекта оценки………………………………………………………….11
2.1.3 Имущественные права на объект оценки…………………….………………..……….11
2.1.4 Дата оценки………………………………………………………………………………11
2.1.5 Цель оценки………………………………………………………………………………11
2.1.6 Назначение оценки………………………………………………………………………11
2.1.7 Вид стоимости………………………………………………………..…………………..11
2.1.8 Форма отчета…………………………………………………………………………......11
2.1.9 График проведения оценки………………………………………………………….......12
2.1.10 Дата составления отчета об оценке………………………………..…………………..12
2.2 Сведения о заказчике оценки и об оценщике……………………………..………….......12
2.2.1 Сведения о заказчике оценки……………………………………………………………12
2.2.2 Сведения об оценщике…………………………………………..………………………12
2.2.3. Данные об оценочной организации…………………………………………………….12
2.3 Допущения и ограничительные условия………………………………………………….12
2.4 Применяемые стандарты оценочной деятельности………………………………..….....13
2.5 Описание объекта оценки………………………………………………………………….14
2.5.1 Местонахождение и местоположение объекта оценки……………………….………..14
2.5.2 Техническое описание объекта оценки…………………………………………………14
2.6 Анализ рынка объекта оценки………………………………………………………….....15
2.7 Описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке…………………………………………………………………………………………15
2.7.1 Определение наилучшего и наиболее эффективного использования………..………15
2.7.2 Процедура оценки………………………………………………………………………..16
2.7.3 Выбор и обоснование подходов и методов оценки……………………………………16
2.8 Определение рыночной стоимости объекта оценки с помощью затратного подхода..16
2.8.1 Теоретические и методологические основы затратного подхода…………….………16
2.8.2 Определение стоимости земельного участка…………………………………………..17
2.8.3 Определение стоимости воспроизводства улучшений……………………..…………17
2.8.4 Оценка совокупного износа……………………………………………………………..18
2.8.5 Корректировка стоимости замещения на величину прибыли предпринимателя……19
2.9 Определение рыночной стоимости объекта с помощью доходного подхода………….20
2.9.1 Определение чистого операционного дохода…………………………………………..21
2.9.2 Анализ ставок аренды жилых зданий…………………………………………………...21
2.9.3 Определение коэффициента капитализации……………………………………………24
2.9.4 Стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью доходного подхода…………..24
2.10 Определение рыночной стоимости объекта с помощью сравнительного подхода…...25
2.10.1 Расчет стоимости………………………………………………………………………...26
2.11. Оценка стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода…………...29
2.12 Согласование результатов…………………………………………………………………32
Заключение………………………………………………………………………………….34
Список литературы………………………………………………………………….........35
ПРИЛОЖЕНИЕ 1………………………………………………………………………………..36
ПРИЛОЖЕНИЕ 2………………………………………………………………………………..39
ВВЕДЕНИЕ

Оценка недвижимости - один из наиболее востребованных видов оценки, включающий оценку права собственности или иных прав (право аренды, право пользования).
Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства ( земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления ( земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).
Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности.
Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости. Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых важное значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.
Курсовая работа является важным этапом на пути изучения стоимости объектов недвижимости. Курсовая работа помогает определить цели, задачи, направления и принципы государственного регулирования системы оценочной деятельности (деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости) в Российской Федерации. Оценочная деятельность обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных управленческих решений, способствует структурной перестройке экономики, формированию конкурентной рыночной среды, активизации инвестиционных процессов.
Цель работы - подготовка отчёта и определение рыночной стоимости жилой недвижимости на примере частного дома расположенного в поселке Шарташ, в Кировском районе.


1.Общие сведения

1.1 Оценка имущества
Оценка имущества - определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки, с учётом всех влияющих факторов на оцениваемый объект.
Общие понятия оценки.
К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.
При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.
При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.
При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.
При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки, объекта оценки требований законодательства. Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования результатов расчетов, стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

1.1.1 Право собственности
Право собственности в объективном смысле - совокупность правовых норм, регулирующих владение, пользование и распоряжение собственника имуществом по своему усмотрению и в своих интересах и защита этого имущества от посягательств третьих лиц.
Право собственности в субъективном смысле состоит из следующих правомочий собственника:
-право владения - возможность осуществления фактического господства над вещью.
-право пользования - это возможность осуществлять эксплуатацию имущества, извлекать из него полезные свойства, получать плоды и доходы.
-право распоряжения - возможность определять юридическую и фактическую судьбу вещи. Кроме права собственности, обладатель которого имеет неограниченные возможности в управлении вещью (за исключением случаев, когда правомочия собственника ограничены законом), существуют иные вещные права, которые можно назвать ограниченными. они предоставляют ограниченный комплекс прав в отношении имущества. чаще всего это выражается в невозможности определять юридическую судьбу вещи (распоряжаться ею).
-право хозяйственного ведения (вещное право юридического лица - не собственника владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним имуществом в пределах, определенных законом);
-право оперативного управления (право юридического лица - не собственника владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним имуществом в пределах, определенных законом, в соответствии с заданиями собственника, назначением имущества);
-право пожизненного наследуемого владения землей (носитель, не будучи собственником земельного участка, наделяется в отношении его правомочиями владения, пользования пожизненно с передачей этого пользования по наследству);
-право постоянного пользования земельным участком (право пользования, не ограниченное установлением срока);
-сервитут (сервитут - это ограниченное право пользования имуществом, находящимся в собственности другого лица);
-иные вещные права (право пользования жильем членами семьи собственника, право фактического владельца, право пожизненного проживания в жилом помещении другого лица в соответствии с завещательным отказом).
Общие признаки:
1.это право на чужое имущество;
2.это право следования, то есть смена собственника не влечет для носителя ограниченного вещного права никаких изменений;
-носитель - только титульный владелец;
-предоставляется та же защита, что и праву собственности.

1.1.2 Правоустанавливающими документами являются:
- договоры и другие сделки отчуждения недвижимости (купля-продажа, дарение, мена, пожизненное содержание с иждивением, отступное, приватизация и др.), надлежащим образом оформленные, а в установленных случаях и зарегистрированные как сделки;
- акты ввода завершённого строительством объекта в эксплуатацию, утверждённые органами государственной власти или местного самоуправления, организациями и ведомствами;
- свидетельства о праве на наследство, выданные нотариусом;
- решения судов в отношении прав на недвижимость, вступившие в законную силу, постановления апелляционной, кассационной и надзорной инстанций (если в ходе судебного процесса стороны пришли к мировому соглашению, правоустанавливающим документом будет мировое соглашение, утверждённое определением суда);
- справки о полной выплате пая в ЖСК, ГСК, ДСК (должны содержать указание на членство гражданина в кооперативе, размер и дату полной выплаты паевого взноса, описание недвижимости, за которую выплачен пай, подпись, фамилию, инициалы председателя кооператива, оттиск печати кооператива). Особо следует обратить внимание на то, что различного рода свидетельства «о правовой регистрации», «о внесении в реестр собственников», выданные БТИ, местными комитетами по управлению имуществом и фондами имущества, иными органами местного самоуправления не соответствуют требованиям закона и не являются правоустанавливающими. Они могут быть только приобщены к документам, являющимся основанием для возникновения и перехода прав: договорам, актам и решениям органов государственной власти, судебных органов.
Права граждан на недвижимость могут быть зарегистрированы (после вступления в силу Закона о регистрации прав) и подтверждены соответствующим Свидетельством о государственной регистрации права.
Если такая регистрация не была проведена, то это обычно не является препятствием для проведения сделок с недвижимым имуществом, однако вначале будет проведена регистрация ранее возникших прав. Как и везде, здесь тоже могут возникнуть проблемы. Поэтому рекомендуется такую регистрацию пройти заранее, особенно в тех случаях, когда имеются какие-то сомнения. Для регистрации прав на жилые дома, здания, сооружения и другие отдельно стоящие объекты недвижимости, а также на объекты, отчуждаемые вместе с земельным участком, необходимо представить правоустанавливающие документы на земельный участок и кадастровый план земельного участка (в случае его отсутствия представляется план, заверенный местным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству).

1.2 Доходный подход
Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.
Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.
Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания - установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.
При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.
1) В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем ее корректировки на риски.
2) Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.
Суть метода - доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.
Недостатком метода является то, что будущие доходы - прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.

1.2.1 Метод дисконтирования денежных потоков
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.
Применяется метод ДДП, когда:
- предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
- имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
- потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
- оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;
- объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).
Метод дисконтированных денежных потоков - наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.
Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

1.2.2 Метод капитализации доходов
Суть метода капитализации доходов - определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.
Базовая формула:
С=Д/К

Где - С, стоимость объекта недвижимости (денежная единица).
Д - Чи........


СПИСОК Литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации: офиц. текст: по сост. На 1 марта 2005 г. Ч 1, 2 и 3. - М.: Велби, 2011. - 446с

2. Об оценочной деятельности в российской федерации: федеральный закон РФ от 29 июля 1998 №135-ФЗ // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

3. Оценка объектов недвижимости: учеб. пособие /под ред. В.В. Григорьева [и др.]. - М.: ИНФРА, 2011. - 78 с.

4. Оценка недвижимости: учебник / А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2008. - 496 с.

5. Коростылев, С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости: учеб. пособие / С.П Коростылев - М.: Русская деловая литература, 2009. - 53 с.

6. Цыпкин, Ю.А. Законодательные акты, нормативно-распорядительные документы и стандарты по оценочной деятельности : учеб. пособие. / Ю. А. Цыпкин, И.Л. Цуканов. - М.: Финансы и статистика, 2009. - 164 с.

7. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В. В. Григорьева. - М.: ИНФРА-М, 2011

8. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - СПб.: Питер, 2000. - 208 с.

9. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 2008. - 305 с.

10. ekaterinburg.irr.ru

11. www.upn.ur.ru < >
12. www.otkroi.ru < >
13. www.nedvigimost.ru < >


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть похожие работы

* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.