На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Работа № 85081


Наименование:


Диплом Анализ правового регулирования рынка недвижимости в г.Челябинске и Челябинской области

Информация:

Тип работы: Диплом. Добавлен: 24.2.2015. Сдан: 2014. Страниц: 61. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ………………………………………….……………………………...4
1 Основные направления государственного регулирования рынка недвижимости в России……………………………………...…...……………………6
1.1 Сущность понятия «недвижимость»…………..………..……………………..6
1.2 Структура и особенности функционирования рынка недвижимости……..12
1.3 Основные направления государственного регулирования рынка недвижимости……………………………………………………...………………….17
1.4 Ипотечное кредитование как инструмент государственного регулирования рынка недвижимости……………………………….……………………………...….21
2 Анализ правового регулирования рынка недвижимости в г.Челябинске и Челябинской области…………………………………………..….……………….....25
2.1 Государственная регистрация прав на недвижимость в г.Челябинске и Челябинской области………………………………………………...……………….33
2.2 Законодательная основа имущественно - земельных отношений в г.Челябинске и Челябинской области…………..………………………………..…..43
2.3 Перспективы развития рынка жилья в г.Челябинске и Челябинской области посредством государственных программ……………………………………………47
3 Мероприятия по совершенствованию государственного регулирования рынка недвижимости………………...……………………………...………………...54
3.1 Проблемы государственного регулирования рынка недвижимости…..…..54
3.2 Предложения по совершенствованию государственного регулирования рынка недвижимости………………………………………………………………….57
3.3 Эффективность предложений по совершенствованию государственного регулирования рынка недвижимости………………………………………………..60
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………...………………………………………….63
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК……………………………………...…...66


ВВЕДЕНИЕ

Модернизация российской экономики, её переход на инновационный путь развития должны сопровождаться повышением уровня жизни населения, в частности, улучшением его жилищных условий. Этот процесс зависит от характеристик рынка жилья, его современных механизмов и тенденций развития. В период командно-административной экономики рынок жилой недвижимости в России практически отсутствовал, поскольку возможность купли-продажи жилья для экономических агентов была существенно ограничена. За последнее двадцатилетие в РФ были существенно сокращены государственные инвестиции в строительство жилья и созданы основные институты, обеспечивающие функционирование рынка жилья. Однако состояние рынка жилой недвижимости пока не отвечает современным потребностям, существующий механизм производства и распределения благ на этом рынке не позволяет улучшить качество и доступность жилья для населения, не способствует внедрению инноваций в строительной отрасли.
Рынок жилья является определенным образом организованным отраслевым рынком, на котором обнаруживаются особенности поведения производителя и потребителя, формируется устойчивое или неустойчивое равновесие. Тенденции его развития складываются под влиянием как отраслевых, так и макроэкономических и институциональных факторов.

Актуальность темы выражается в сравнительно недолгой истории развития и становления рынка недвижимости. На современном этапе рынок недвижимости недостаточно изучен и фактически отсутствуют эффективные подходы к его регулированию. Наиболее динамичное развитие рынок недвижимости получил в переходный период. На его развитие оказывает большое влияние интеграция российской экономики в мировое хозяйство.
Кроме того наблюдается несовершенство имеющихся законов и институтов государственного регулирования сферы недвижимости, медленное принятие законодательных актов, стимулирующих развитие сферы недвижимости. Государственные жилищные программы имеют слабое нормативное и техническое обеспечение.
При рассмотрении особенностей становления и развития рынка недвижимости были изучены исследования современных российских ученых, таких как: О.Э.Бессонова, А.Н.Асаул, Н.В.Васильева, И.Т.Балабанов, С.В.Грибовский, В.В.Горемыкин, Е.С.Озеров, С.Н.Максимов, Г.М.Стерник, Л.А.Сивкова, и другие.
Аспекты функционирования и развития рынка недвижимости были рассмотрены в работах: Д.Норта, Р.Коуза, Р.М.Нуреева, В.В.Радаева, А.Н.Олейника, Е.С.Балабанова, А.В.Алексеева, А.Е.Шаститко.
Цель выпускной квалификационной работы - разработка мероприятий по совершенствованию государственного регулирования рынка недвижимости.
Для достижения данной цели ставятся следующие задачи:
1.Изучить основные направления государственного регулирования рынка недвижимости.
2.Провести анализ правового регулирования рынка недвижимости.
3.Разработать мероприятия по совершенствованию государственного регулирования рынка недвижимости.
Объект исследования - рынок недвижимости г. Челябинска и Челябинской области.
Предмет исследования - государственного регулирования рынка недвижимости.

1 ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ

1.1 Сущность понятия «недвижимость»

Нeдвижимость - это важнейший элемент рынoчной структуры. В российской хозяйственной практике дается следующее определение:
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость, недвижимая собственность) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
В зарубежных странах характерны такие определения:
Недвижимыми называют те объекты, которые не подлежат перемещению без их физического разрушения;
Недвижимость - это земля как физический объект и все, что прочно с ней связано.
Ранее в экономической теории не изучалось понятие недвижимость, так как в аспекте данного исследования основной категорией является объект собственности. Категории «капитал» и «земля» являются наиболее близкими по структуре к «недвижимости». Исследования этих категорий можно подробно изучить в работах известных экономистов (Д.Риккардо, А.Смит, К. Маркс, Ж.Б.Сэй, А. Маршалл Д.Хикс, и др.). Для исследования понятия «недвижимая собственность» и раскрытия специфики ее функционирования, необходим глубокий историко-экономический анализ свойств и характеристик категорий «капитал» и «земля». Например, принесение дохода является главной особенностью капитала. Эта особенность оказывает факторное влияние на рынок недвижимости и обуславливает некоторые экономические характеристики недвижимости. При изучении западной экономической литературы, мы увидим, что любой доход на капитал называется прибылью или процентом на капитал. В современном анализе рынка недвижимости подтверждается специфичность определения финансового результата от использования производственных, финансовых, земельных ресурсов, благодаря экономической и физической природе недвижимости.
В системе зарубежных экономических наук выделяется ряд отраслевых, исследующих обособленное функционирование отдельных секторов и отраслей хозяйственной и экономической деятельности. К примеру, самостоятельной наукой считаются: жилищная, сельскохозяйственная, городская экономика. Изучением некоторых закономерностей практического развития сферы недвижимое, его теоретических основ, занимается оценка недвижимости. Основной целью этой науки - является определение эффективных методов, методик, для вычисления наиболее оптимальной величины стоимости объектов недвижимости, которая удовлетворяла бы различных участников рынка. Для высокого уровня развития рынка недвижимости, необходимо активное использование не только операций купли-продажи, но и лизинга, доверительных отношений, залога и.др.
В собственности заключается глубочайшая тайна, скрытая основа всего общественного строя. Для господствующего социального слоя общества всегда был жизненно важным вопрос о собственности. Следовательно, эволюционный или революционный прогресс общества всегда связан с изменением отношений собственности.
Материальные блага - являются вещественным содержанием собственности. Вещи - это объекты присвоения. Но вещи сами по себе не могут являться собственностью. Так же, нельзя собственность сводить к принадлежности вещей людям.
Центральное место в системе экономических отношений занимает собственность. Она определяет:
1.Цель производства, средства, с помощью которых она будет достигнута.
2.В каком экономическом положении находятся социальные группы общества.
3.В какой экономической форме происходит производство, распределение, обмен и потребление материальных благ.
4.Экономическую структуру общества.
Субъектом собственности (собственником) называется активная сторона отношений собственности, имеющая право и возможность обладать объектом собственности. Субъекты собственности - одушевленные лица, но их могут заменять категориями типа "государство". В принципе, "государство" можно свести к группе лиц, образующих аппарат государственного управления, однако более точным является его понимание как социального института, представляющего все общество.
Объектом собственности является пассивная сторона отношений собственности в виде предметов природы, энергии, вещества, интеллекта, имущества, информации, полностью или в какой-то степени принадлежащих субъекту.
Таблица 1 - Виды объектов собственности:
Виды объектов собственности Объекты собственности
Недвижимое имущество К ним относятся водные объекты, земельные участки, многолетние насаждения, леса, сооружения, здания и др.
Движимое имущество К ним относятся ценные бумаги, деньги, и др. вещи, которые не относятся к недвижимости
Интеллектуальная собственность К ним относятся результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства, товарный знак, знак обслуживания, фирменное наименование и др.
Отношения собственности необходимо сопоставлять с отношениями присвоения.
Присвоением называют экономическую связь между людьми, устанавливающую их отношение к вещам как к своим. "Присваивать" - активное поведение по отношению к объекту собственности. Любое производство - есть присвоение людьми энергии и природного вещества с целью удовлетворения своих потребностей. Присвоение невозможно без производства, следовательно, производство всегда будет протекать в рамках определенной формы собственности.
Делаем выводы что, собственность - есть отношение между людьми по поводу присвоения тех или иных благ (продуктов природы, опосредованных или неопосредованных трудом). Исторически способы присвоения меняются, поэтому дадим следующее определение:
Собственностью называются отношения между людьми по поводу конкретно-исторического способа присвоения духовных и материальных благ. Собственностью можно назвать конкретно-исторический способ присвоения духовных и материальных благ.
Отношениям собственности и присвоения существует противоположность - отчуждение. Отчуждение может возникнуть тогда, когда одна часть общества захватывает все средства производства, а другая часть остается без всяких источников существования.
Связи между объектами и субъектами собственности раскрываются в категориях "распоряжение", "пользование", "владение", которые выступают как экономические и юридические (правовые) категории одновременно (табл. 2).
Таблица 2 - Категории собственности
Категория собственности Определение категории Описание категории
Владение физически обладать вещью Законное владение имуществом должно иметь правовое основание: договор, административный акт, закон. Иногда владение это всего лишь формальное право и владелец им не хочет пользоваться или не знает как это делать.
Пользование применить пользователем объект собственности в Владеть и пользоваться имуществом может один человек или разные люди. К примеру, квартиросъемщик использует занимаемое им жилье, не являясь его владельцем. Законное
Продолжение таблицы 2 - Категории собственности
соответствии с его назначением пользование имуществом должно иметь правовое основание: договор, закон или иное правовое основание (например, завещание)
Распоряжение - является высшим способом реализации отношений между объектом и субъектом собственности Распоряжение предполагает право и возможность обращаться с имуществом по собственному желанию (например, глубокая трансформация объекта, передача другому субъекту, ликвидация или преобразование в другой объект). Распоряжение можно осуществить совершением различных сделок (мены, купли-продажи, дарение и т.д.)
При объявлении субъекта или субъектов собственниками правомочия владения, пользования, распоряжения за ними четко не закреплены или переданы кому-то другому, значит, эти субъекты собственниками являться не могут.
Триада "владение" - "пользование" - "распоряжение" не может исчерпать всего богатства возможных функций собственности. В хозяйственной практике есть свидетельства о многообразном применении прав собственности. Это привело к тому, что в западной экономической мысли сформировались теории прав собственности (60-70-е гг. ХХ в.). Свой вклад в ее разработку внесли такие известные экономисты, как Р. Коуз и Д. Норт, а также Р. Познер, Р. Томас, и др. Ее авторы указали на то, что субъекты экономики используют "пучок прав", правомочий (табл. 3.).
Таблица 3 - Полный "пучок прав" правомочий
Название права Определение права
Право пользования - это право применения вещи в соответствии с ее назначением и выгоды полезных свойств для себя
Право владения - это право физического обладания вещью
Право на доход - это право обладания результатами от использования вещи
Право управления - это право решать, кто и как будет управлять вещью
Право на безопасность - это право на защиту от принесения вреда
Продолжение таблицы 3 - Полный "пучок прав" правомочий
внешней средой и от экспроприации вещи
Право суверена - это право на потребление, отчуждение, уничтожение или изменение вещи
Право на передачу в наследство
Право на бессрочность обладания
Право на остаточный характер - это право на восстановление прав собственности, при их нарушении
Право на ответственность в виде взыскания - это возможность взыскания вещи в уплату долга или передачи ее в залог
Право на запрещение вредного использования вещи - это право запрещающее использование вещи способом, который будет наносить вред внешней среде

1.2 Структура и особенности функционирования рынка недвижимости

Рынком недвижимости можно назвать совокупность отношений, которые создаются вокруг операций с объектами недвижимости.
Рынок недвижимости - это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости.
У рынка недвижимости имеется сложная, разветвленная структура и дифференцировать ее можно по различным признакам.
Таблица 4 - Триединство сущности недвижимости как товара
Сектор недвижимости Финансовые потоки Описание
Развитие (создание) недвижимости За счет инвестиций капиталовложения Для создания наиболее доходных типов недвижимости в сектор развития приходит запрос из сектора управления и эксплуатации недвижимостью. Если сектор управления недостаточно развит, то запрос сектору развития будет передан
Продолжение таблицы 4 - Триединство сущности недвижимости как товара
из сектора оборота.
Оборот недвижимости За счет товарных оборотов Формирование рыночной цены ее объектов.
Управление и эксплуатация недвижимости За счет доходов Отслеживание степени влияния товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность.
На сегодняшний день можно выделить следующие признаки развития рынка недвижимости:
1.Высокая сложность поиска управляющего инвестиционным проектом.
2.Большая альтернативность потенциальных инвесторов.
3.Так как отсутствуют качественно отработанные технологии эффективного и экономичного строительства, то и нет долгосрочного спроса на строительное оборудование и материалы.
4.Слабая изученность рынка развития.
5.Преобладание внебюджетных источников инвестирования.
Таблица 5 - Структура рынка недвижимости по способу совершения сделок
Рынок недвижимости Описание Нижняя граница цены
Первичный рынок Сделки, совершаемые с вновь созданными и с приватизированными объектами. Обеспечение передачи недвижимости в экономический оборот. Она определяется затратами на строительство, если ее перейти, то застройщик будет нести убытки. Так же здесь сложнее как увеличить, так и уменьшить предложение.
Вторичный рынок Совершаемые сделки проводятся с уже созданными объектами, которые находятся в эксплуатации. Она определяется ценой покупки недвижимости, финансовым положением продавца, уровнем текущих затрат на содержание недвижимости. Диапазон снижения предложения или цен может быть довольно широк
Наблюдается взаимное влияние первичного и вторичного рынка, так как они выступают двумя частями единого рынка недвижимости. К примеру, строители ориентируются на цены вторичного рынка, чтобы выявить насколько рентабельным будет являться новое строительство при существующем уровне затрат.
Так как спрос и предложение на первичном и вторичном рынке недвижимости друг на друга влияют взаимно, то существенно осложняется анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Т.к. сделки на рынке недвижимости носят частный и конфиденциальный характер, задача осложняется еще больше.
Влияние экономической ситуации на региональном и национальном уровнях испытывает на себе рынок недвижимости.
Рынком недвижимости можно назвать взаимосвязанную систему рыночных механизмов, которая обеспечивает передачу, эксплуатацию, создание, финансирование объектов недвижимости.
Таблица 6 - Система рынка недвижимости
Отношения Процесс
Между застройщиками, подрядчиками, инвесторами и пользователями недвижимости. При создании объектов недвижимости
Между арендодателями и арендаторами, продавцами и покупателями и др. Оборот прав на недвижимость.
Между управляющими и пользователями, собственниками и управляющими и др. Эксплуатация объектов недвижимости.
Все эти отношения объединяет одно общее начало - объект недвижимости. Главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости является специфика недвижимости.
Характерные признаки, которыми обладает объект недвижимости:
- долговечность,
- стационарность,
- уникальность,
- длительность создания,
- невоспроизводимость и ограниченность земли.
Из этих признаков выливается ряд особенностей рынка:
- ценообразование индивидуально,
- число покупателей и продавцов ограниченно,
- рынки локальны, из этого вытекает высокая зависимость процессов, которые происходят на рынке недвижимости и т.д.
Рынок - это система, которая регулируется соотношением предложения и спроса. В более узком смысле понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи услуг и товаров. Рынок недвижимости не имеет определенного места купли-продажи, в этом выражается его специфика. Купля-продажа различных объектов недвижимости означает понятие «рынок недвижимости».
Рынок недвижимости - есть рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: сложными юридическими правами, условиями финансирования, низкой ликвидностью, уникальностью каждого объекта (табл.7).
Таблица 7 - Характеристика рынка несовершенной и совершенной конкуренции
Рынок совершенной конкуренции Рынок несовершенной конкуренции
Делимые и однородные товары Нестандартизированные товары
Невозможно влияние каждого из участников на уровень цен, т.к. их много Огранниченное число участников
Доступная, достоверная и полная для всех участников информация Сложно получить полную, своевременную, достоверную информацию о сделках
Сделки ведутся централизованно Торги децентрализованные
Операционные расходы низкие Операционные издержки высокие
За последние годы произошло повышение активности рынка недвижимости, этому способствовали: финансовые организации, действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, правительственные агентства, юристы, оценщики. Из-за существенных особенностей функционирования рынок недвижимости нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции. Эти особенности обусловлены такими факторами как:
1.Высокие уровни риска, которые характерны для недвижимости.
2.Невозможно достичь состояния равновесия между предложением и спросом.
3.Воздействие рынка капитала.
4.Объекты недвижимости специфичны.
Развитие рынка недвижимости определяется:
1.Экономическим ростом или ожиданиями такого роста.
2.Финансовыми возможностями для приобретения недвижимости.
3.Взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района.

1.3 Основные направления государственного регулирования рынка недвижимости

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:
1.Инвестирование в приоритетные отрасли материального производства.
2.Идеологическая и законодательная инициативы.
3.Эмитент ценных бумаг под залог нед........

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ Части первая, вторая и третья (с изменениями от 20 октября 2006 года)
2. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ (с изменениями от 27 июля 2006 г.)
3. Ардемасов, Е.Б. Маркетинг в управлении недвижимостью: учебное пособие/ Е.Б. Ардемасов, А.А. Горбунов - Санкт-Петербург: Издательство СЭП РАН, 2008.
4. Буланова, Н.В. Рынок недвижимости: состояние и перспективы его развития: учебное пособие/ Н.В. Буланова - Москва: Международная академия оценки и консалтинга, 2008
5. Горемыкин, В.А. Недвижимость: регистрация пpaв и сделок, ипотечное кредитование в схемах: учебное пособие/ В.А. Горемыкин, Э.Р. Бугулов - М.: Филинъ, 2008
6. Грабовской, П.Г. Экономика и управление недвижимостью: учебник для вузов / Под ред. П.Г. Грабовского - М.: ACS, 2008.
7. Коростелев, С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости: учебное пособие/ С. П. Коростелев - М.: Русская деловая литература, 2007.
8. Кудрявцев, В.А. Основы организации ипотечного кредитования: учебное пособие/ В.А. Кудрявцев, В.В. Кудрявцева - М.: «Высшая школа», 2009.
9. Максимов, С.Н. Экономика недвижимости: учебное пособие/ С.Н. Максимов - СПб: С-Петербургского Университета, 2010.
10. Скворцов, О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика: учебное пособие/ О.Ю. Скворцов - М.: «Бизнес-школа», «Интел-Синтез», 2009
11. Щербакова, Н.А. Экономика недвижимости: учебное пособие/ Н.А. Щербакова - Ростов - н/Д: Феникс, 2010.
12. < >
13. < >
14. < >





Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть похожие работы

* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.