На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Работа № 85814


Наименование:


Курсовик Определение рыночной стоимости объекта недвижимости: земельного участка и жилого дома, расположенного по адресу: г. Острогожск Острогожского района Воронежской области

Информация:

Тип работы: Курсовик. Добавлен: 19.3.2015. Сдан: 2012. Страниц: 50. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


СОДЕРЖАНИЕ:
Введение………………………………………………………………..……..…3
1. Описание и характеристики объекта недвижимости.
Территориальное расположение.…….. ……… ………………….………......4
2.Методология проведения оценки…………………………………………....9
2.1. Общее описание основных подходов, применяемых
при оценке недвижимости…………………………………………….........…..9
2.2. Выбор и обоснование подхода к оценке рыночной
стоимости объекта оценки……………………………………...……………....11
3. Затратный подход……………………………………………….....................12
3.1. Основные этапы при применении затратного подхода………………...12
3.2. Расчет стоимости земельного участка…………………………………..13
3.3. Расчет полной восстановительной стоимости объекта Оценки………..22
3.4. Определение предпринимательской прибыли……………………….…...26
3.5. Расчет накопленного износа………………………………………..….…27
3.6. Расчет стоимости объекта оценки с учетом
накопленного износа………………………………………………......……….31
3.7. Итоговая величина стоимости Объекта оценки,
определенная с применением Затратного подхода……………………..…..32
4. Сравнительный подход……………………….……………………………..33
4.1. Теоретические положения реализации сравнительного подхода…….33
4.2. Расчет рыночной стоимости с применением
метода сравнения продаж………………………………………….…………..35
4.3. Итоговая величина стоимости объекта оценки,
определенная с применением Сравнительного подхода……………………41
5. Согласование результатов отчета…………………………….……….…...42
6. Заключение о стоимости объекта оценки……………………………….....46
Заключение………………………………………………………………………47
Список литературы……………………………………………………………..48
Приложение 1. Объекты - аналоги. Земельные участки
в г. Острогожск…………………………………………….………..…………..…..….49
Приложение 2. Объекты - аналоги. Жилые дома в г. Острогожск………...50


ВВЕДЕНИЕ

Целью данной работы является Определение рыночной стоимости объекта недвижимости: земельного участка и жилого дома, расположенного по адресу: г. Острогожск Острогожского района Воронежской области
с целью постановки его на кадастровый учет в г. Острогожск Острогожского района Воронежской области .
Оценка объектов недвижимости в Российской Федерации осуществляется на основе ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ.
Выбор подхода к оценке рыночной стоимости Объекта была выбрана
в соответствии со статьей 20 Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», обязательного к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г. № 256:
«Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов».


1. Описание и характеристики объекта недвижимости.
Территориальное расположение.
Оцениваемый Объект расположен по адресу: Воронежская обл., Острогожский район, г. Острогожск, ул. Полевая, д.12.
Ближайшие крупные населённые пункты: до областного центра г. Воронеж 111 км. Вид транспортного сообщения - автотранстпорт.
Месторасположение г.Острогожск в границах Воронежской области

По данным, которыми располагает Оценщик, с точки зрения экологических показателей район, в котором расположен Объект оценки, можно считать благополучным.
Оцениваемый объект обеспечен автомобильными подъездными путями с асфальтовым покрытием, находящимися в хорошем состоянии, до трассы М-4 около 8,4 км. Таким образом, в части обеспечения подъездными путями, равно как и удалённости от города, расположение оцениваемого Объекта с учётом их текущего назначения, следует считать вполне благоприятным.
Коммерческая инфраструктура не развита. В непосредственной близости с Объектом оценки расположены жилые индивидуальные дома современной застройки. Промышленные объекты отсутствуют. Данный район характеризуется небольшим транспортным потоком, что благоприятно для размещения жилых домов.
Характеристика района соответствует требованиям размещения Объекта жилого назначения. Основными преимуществами местоположения Объекта оценки является близость к городу, наличие коммуникаций и инфраструктуры, престижность района. Основными недостатками местоположения Объекта оценки является неразвитость общественного транспорта.

Снимок из космоса.


Объектом оценки является индивидуальный мансардный жилой дом. Данный объект расположен на земельном участке общей площадью 1000 кв. м.
Жилой дом, назначение : жилое, мансардный, топочная, гараж, балкон, общая площадь 188,9 кв. м, инв № 113210, лит. А, А1, а1, а2, адрес объекта: Воронежская обл., Острогожский район, г. Острогожск, ул. Полевая, д. 12, представляет собой одноэтажное здание многоугольной формы с мансардой (в соответствии с правоустанавливающими документами: свидетельство о государственной регистрации права 23-АЖ 107087 от «30» апреля 2013 г.).
Объект оценки принадлежит Заказчику на праве собственности, зарегистрированном в установленном порядке.
Объект оценки обеспечен всеми необходимыми коммуникациями: водопровод и канализация, электроснабжение, газоснабжение, отопление от газового котла. Горячая вода от газовой колонки.
Индивидуальный жилой дом построен в 2000 г. По результатам визуального осмотра можно сделать вывод, что здание имеет качественную чистовую отделку, а также благоустройство прилегающей территории. Отделка здания снаружи произведена полностью.
Полное описание состава помещений Объекта оценки и конструктивных элементов здания содержится в Техническом паспорте БТИ (см Приложение). На основании представлений Заказчиком информации (копия Технического паспорта БТИ, копии документов на земельный участок, Технического здания на оценку от 12.05.2013 г.) были получены данные по технической характеристике объекта оценки. Полученные данные о характеристиках Объекта недвижимости сведены в Таблицы 1-2.

Назначение и состав объекта оценки.

Таблица 1.
№ п/п Наименование Описание
1 Объект права Жилой дом по адресу: Воронежская обл., Острогожский район, г. Острогожск, ул. Полевая, д. 12
2 Оцениваемые права Право собственности
3 Назначение Индивидуальный жилой дом
4 Текущее использование В качестве индивидуального жилого дома
5 Месторасположение Воронежская обл., Острогожский район, г. Острогожск, ул. Полевая, д. 12
6 Общая площадь, кв. м. 188,9
7 Существующие ограничения (обременения) Не зарегистрировано
8 Кадастровый номер 36:19:0500002:17
9 Свидетельство о государственной регистрации права 23-АЖ 107087 от «30» апреля 2013 г.
10 Субъект права (собственник) Дорошева Мария Ивановна, 10.06.1975г.р. Паспорт 20 12 №768996 выдан Острогожским РОВД Воронежской области 20.08.2012г., Код подр. 674-056.


Количественные характеристики объекта оценки.
Таблица 2.


Наименование объекта Местоположение Класс конструктивной системы Этажность Площадь общая, кв.м. Жилая площадь Высота объекта Строиетльный объекм, куб. м. Характеристики конструктивных элементов Техническое состояние
Фундаменты Стены и их наружняя отделка Перекрытия Крыша Полы
Жилой дом по адресу: Воронежская обл., Острогожский район, г. Острогожск, ул. Полевая, д. 12. Воронежская обл., Острогожский район, г. Острогожск, ул. Полевая, д. 12 КС - 2 1 188,9 101,3 5,00 770,53 Каменный, ленточный Пеноблок, однослойные несущие панели Деревянное отеплённое Рулонная Деревянно-стружечные плиты Хорошее


Основные сведения о земельном участке.

Таблица 3

№ п/п Наименование Описание
1 Объект права Земельный участок общей площадью 1000 кв.м для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер 36:19:000225:17
2 Оцениваемые права Право собственности
3 Разрешённое использование Для индивидуального жилищного строительства
4 Категория земель Земли населённых пунктов
5 Месторасположение земельного участка Воронежская обл., Острогожский район, г. Острогожск, ул. Полевая, участок 14
6 Площадь земельного участка 1000 кв. м
7 Кадастровый номер 36:19:0500002:17
8 Основание возникновения права Постановление Администрации Острогожского муниципального района Воронежской области №231 от 20.08.2009г.
9 Свидетельство о государственной регистрации права 31-137061 от «10» января 2009г.
10 Субъект права (арендатор или собственник) Дорошева Мария Ивановна, 10.06.1975г.р. Паспорт 20 12 №768996 выдан Острогожским РОВД Воронежской области 20.08.2012г., Код подр. 674-056. Адрес: Воронежская обл., Острогожский р-н, г.Острогожск, ул. Новая, д.11.
11 Адрес: Воронежская обл., Острогожский район, г. Острогожск, ул. Полевая, д. 12
12 Существующие ограничения (обременения) Не зарегистрировано
13 Форма рельефа Ровный
14 Качество инфраструктуры Развитая
25 Коммуникации Подведены

2. Методология проведения оценки.

2.1. Общее описание основных подходов, применяемых при оценке недвижимости
При проведении оценки используются три основных концептуальных подхода: сравнительный, доходный, затратный.
Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Затратный подход
Затратный подход основан на принципе замещения, который состоит в том, что покупатель не будет платить за объект собственности больше той суммы, которая требуется, чтобы заменить его другим объектом, аналогичным по своим полезным характеристикам.
При оценке объекта недвижимости затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на стоимость пользования земельным участком.
Основные этапы:
• расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях ее оптимального использования;
• расчет стоимости возведения новых аналогичных оцениваемому объектов недвижимости, получение полной восстановительной стоимости с учетом предпринимательского дохода;
• определение всех видов износа объекта (физического, функционального, внешнего);
• расчет текущей стоимости объекта путем уменьшения полной восстановительной стоимости на величину накопленного износа;
• добавление к полученной величине текущей стоимости объекта стоимости земли.
Доходный подход
Доходный подход основывается на принципе ожидания, утверждающем, что типичный покупатель приобретает имущество в ожидании получения доходов и выгод в будущем. Таким образом, стоимость имущества равна текущей стоимости будущего дохода.
Основными шагами при оценке объектов недвижимости с использованием данного подхода являются:
• рассмотрение валового потенциального дохода для объекта оценки на основании анализа текущих ставок аренды, сформировавшихся на рынке;
• расчет издержек по эксплуатации объекта оценки на основании информации о рынке аренды аналогичной недвижимости. Полученная величина вычитается из действительного валового дохода;
• оценка потерь от неполной загрузки объекта и от неплатежей арендаторов. Уменьшая валовой потенциальный доход на полученную величину, рассчитывают действительный валовой доход;
• пересчет получившегося чистого дохода в текущую стоимость объекта разными способами в зависимости от качества исходной информации.
Сравнительный подход
Прямой сравнительный анализ продаж (сравнительный подход) - это подход оценки рыночной стоимости исходя из данных о недавних сделках. Оценщик анализирует реальные рыночные сделки и сравниваемые объекты, по которым они проводились, с объектом оценки. Этот подход основан на принципе замещения, т.е. предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности. Обладающей такой же полезностью. Поэтому цены продаж сходных или сопоставимых объектов должны отражать рыночную стоимость оцениваемой собственности.
При сравнении вносятся соответствующие поправки на возможные различия между оцениваемыми и сопоставимыми объектами, в результате чего определяется продажная цена каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже они имели те же основные характеристики, что и оцениваемое имущество.
Этапы осуществления подхода таковы:
• сбор рыночной информации о совершенных сделках по аналогичным объектам при предложении таковых;
• анализ полученной информации на предмет достоверности и соответствия данных о сделках свободным рыночным условиям;
• выбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой единицы;
• сравнение объекта оценки и объектов-аналогов по основным характеристикам (времени продажи, местоположению, условиям продажи и т.д.);
• корректирование цены по каждому выбранному объекту с целью приведения к характеристикам объекта оценки;
• установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.
Согласование результатов оценки
Заключительным этапом является анализ полученных разными подходами величин стоимости объекта оценки и согласование результатов для получения единой стоимости объекта. На этом этапе рассматриваются сильные и слабые стороны каждого из использовавшихся подходов, определяется, какой из подходов в большей степени отражает положение на рынке.

2.2. Выбор и обоснование подхода к оценке рыночной стоимости объекта оценки
Выбор подхода к оценке рыночной стоимости Объекта
В соответствии со статьей 20 Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», обязательного к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г. № 256:
«Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов».
Как уже было отмечено, теория оценки рассматривает возможность применения трех подходов при определении рыночной стоимости: с точки зрения затрат, сравнения аналогов продаж и с точки зрения приносимого объектом дохода.
Возможность и целесообразность применения каждого из подходов, а также выбор методики расчетов в рамках каждого подхода определяется в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе, специфики объекта оценки и вида определяемой стоимости.
Обоснование выбора подходов к оценке Объекта
Проведен анализ возможности применения указанных подходов:
Затратный подход
В случае проведения оценки индивидуальных жилых домов затратным методом, их стоимость может быть определена путем детальной оценки затрат на создание идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта. Такая оценка затрат на создание идентичного (аналогичного) объекта представляется возможной в отношении оцениваемого объекта с использованием справочников КО-ИНВЕСТ «Жилые дома - 2003г.», содержащих информацию о стоимости строительства объектов жилого назначения в этом случае после определения величины справочной стоимости необходимо приведение этой стоимости к текущему уровню, а также учет износа объекта. Исходя из вышесказанного, для целей настоящей оценки, затратный подход применяется.
Доходный подход
Применение данного подхода ограничивается помимо объема информации, необходимого для его реализации, также видом/типом оцениваемого недвижимого имущества. Его использование возможно для объекта недвижимости, являющимся (по результатам фактическою осмотра и основании разрешенного использования)........


Литература
1. Справочник КО-ИНВЕСТ «Жилые дома - 2003г.»,
2. Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости Учебник - 2-е изд., переработанное и доп. М. 2008. 560 с.
3. Коростылев С.П. «Основы теории и практики оценки недвижимости», Учебное пособие, Изд-во «Русская Деловая Литература»





Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть похожие работы

* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.