На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Работа № 88140


Наименование:


курсовик анализ теоретических основ оценки недвижимости и реализация методики оценки недвижимости на практике

Информация:

Тип работы: курсовик. Добавлен: 10.5.2015. Сдан: 2014. Страниц: 45. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


Введение

Оценка стоимости бизнеса актуальна сейчас и будет актуальной до тех пор, пока будет существовать собственность. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.
С развитием рынка недвижимости появилась профессия оценщика, она имеет большое значение для покупателя и продавца обоснованной цены сделки. Для совершения многих операций с недвижимостью и другими объектами оценки заключение оценщика может быть не только желательным, но и строго обязательным. Оценочная деятельность как объект правового регулирования представляет с одной стороны услугу оценщика - независимого эксперта по определению рыночной стоимости, с другой стороны - юридическим фактором, устанавливающим стоимость объекта оценки для определенных в договоре об оценки целях. Юридический факт - это факт реальной действительности, с которым действующие законы и иные правовые акты связывают возникновение, изменение или прекращение правоотношений.
Экспертное установление стоимости имущества необходимо во многих ситуациях делового оборота, а отчет о стоимости, составленный экспертом оценщиком должен иметь доказательственное значение. В целях упорядочивания деятельности экспертов оценщиков, а также в целях установления их правового статуса установлено ряд законов и других нормативных актов, регулирующих их оценочную деятельность.
Под оценочной деятельностью, в рамках законодательства понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Закон об оценочной деятельности определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.
Актуальность темы курсовой работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, особенно в кризисный период.
Целью настоящей работы является анализ теоретических основ оценки недвижимости и реализация методики оценки недвижимости на практике.
Для достижения данной цели нужно решить следующие задачи:
- исследовать сущность недвижимости, содержание и методику оценки ее рыночной стоимости;
- обозначить основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного);
- проанализировать объект оценки, определить рыночную стоимость объекта недвижимости;
- сделать выводы о полученной стоимости.
Теория оценки рыночной стоимости недвижимости достаточно хорошо разработана как отечественными, так и зарубежными исследователями. Этой теме посвящены публикации таких авторов, как Грязнова А.Г., Львов Д.С. Кузнецов В. Д., Любимов Л.Л, Ольхов Н. Н.,Тарасевич Е. А.
Для написания данной курсовой работы была использована как внешняя, так и внутренняя информация. Это данные статистических и финансово-экономических изданий в России и других странах, информационных агентств, сети Интернет, материалы < Terms/term_3374009.shtml> научных семинаров и конференций, статистические данные < Terms/term_11145006.shtml> Федеральной службы государственной статистики, аналитические статьи отечественных и зарубежных ученых, а также внутренняя информация о финансовом состоянии и деятельности ООО «Вариант» за период с 01 января 2011 года по 31 декабря 2013 года.

1. Теоретические подходы к оценке стоимости бизнеса

1.1 Понятие оценки стоимости

Стоимость - это мера того, сколько возможный покупатель в среднем го­нт заплатить за оцениваемую собственность, а возможный продавец за такую сумму в среднем согласен продать ее [7, с. 98].
Оценочная деятельность в сфере объектов недвижимости в России регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и принимаемыми в соответствии с ним федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и ее субъектов, а также международными договорами РФ [2].
Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный в 2007 году, предусматривает использование следующих видов стоимостей [3]:
Рыночная стоимость
Инвестиционная стоимость
Ликвидационная стоимость
Кадастровая стоимость.
Указанный федеральный стандарт определяет рыночную стоимость сле­дующим образом. Это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть от­чужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда сто­роны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая
сторона не обязана принимать исполнение;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для при­влечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах, следовательно, результат оценки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме [3].
Инвестиционная стоимость объекта оценки в соответствии с Федеральным стандартом - это стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки [3].
При определении рыночной стоимости оценщик исходит из ситуации от­чуждения собственности на открытом рынке и ставит цель получить величину, являющуюся критерием цены сделки купли-продажи. Инвестиционная стои­мость, в отличие от рыночной стоимости, не должна стать критерием цены сделки, цель ее определения - обеспечить инвестора информацией, необходи­мой для принятия обоснованного решения по свершению сделки.
Ликвидационная стоимость объекта оценки - «расчетная величина, от­ражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта опенки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден со­вершить сделку по отчуждению имущества [8, с.101].
При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вы­нуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствую­щих рыночным» [7].
Кадастровая стоимость - это особый вид рыночной стоимости, установленной и утвержденной в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки, определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости.
Законодательство предполагает осуществление оценки через применение сравнительного, затратного, доходного подходов к определению стоимости собственности:
1. Сравнительный, при выполнении которого оценщик ориентируется на цены продажи объектов-аналогов;
2. Затратный, при реализации которого оценщик ориентируется на затраты по воссозданию аналогичных объектов;
3. Доходный, в рамках которого определяется текущая стоимость будущего потока доходов, который сможет принести объект, подобный
оцениваемому.
Подход к оценке представляет собой совокупность методов опенки. объединенных общей методологией. Методом оценки является последователь­ность, процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке [8, с. 87]. Действительно, в рамках каждого из подходов теоретически воз­можно применить несколько методов. Наличие нескольких методов позволяет при проведении оценки либо выбрать один, самый подходящий или единствен­но доступный в конкретной ситуации, либо воспользоваться несколькими для обеспечения максимальной точности результата.

1.2 Основные модели управления стоимостью

Управление стоимостью компании (VBM - value based method) это комплексный процесс, основанный на принципе экономической прибыли, реализованном в построении финансовой модели, на основе которой принимаются оперативные, производственные и стратегические решения, т.е. совокупность всех факторов - управленческих, финансовых, рыночных. Под управлением стоимостью подразумевается комплекс управленческих решений и мероприятий, направленных на изменение его (предприятия) текущей стоимости [11, с.78].
Классификация методов стоимостного подхода к рыночной стоимости предприятия (РСП) представлена на рис.1.2.

Рисунок 1.2 - Классификация методов стоимостной концепции, направления их использования
Признаками классификации является взаимосвязь каждого метода либо с экономической добавленной стоимостью, либо с дисконтированием денежных потоков. Классификация методов отражена на данном рисунке, а в таблице 1.2 представлены формулы расчета и условия их применения [11, с. 95].
Таблица 1.2 - Сравнительная характеристика аналитических методов
Метод расчета Характеристика и особенности применения
1. EVA - экономическая добавленная стоимость EVA = (NOPAT - Kw) * C, где NOPAT - чистая операционная прибыль за вычетом налогов, но до выплаты процентов (Net Operating Profits After Taxes); Kw - средневзвешенная цена капитала (WACC); C - стоимостная оценка капитала. V = f (IC, PV (EVA)) , где V - это рыночная стоимость предприятия; PV (EVA) - приведенная EVA. Формула средневзвешенной стоимости капитала: WACC = we * ke+ wd * kd * (1- T) , где we , wd - доля заемного и собственного капитала; ke ,kd - цена заемного и собственного капитала; T - ставка налога на прибыль. Характеризует экономическую прибыль деятельности предприятия и превышение остаточного дохода над альтернативными затратами по привлеченному в предприятие инвестированному капиталу. Актуален как инструмент универсальной оценки бизнеса; используется, в том числе, для закрытых компаний, выступает в качестве индикатора качества управленчес-ких решений. Оценивает «избыточную» РСП, созданную инвестициями, и при EVA > 0 свидетельствует об увеличении РСП, а наоборот - снижение. Обеспечивает декомпозицию показателя EVA на факторы, позволяет оценивать эффективность отдельных подразделений или активов, т.е. показатель EVA быть встроен в систему контроля и мотивации (например, в систему сбалансированных показателей или BSC).
2. MVA - рыночная добавленная стоимость MVA = PV(EVA) =V - BVc, V= Ve +Vd, где V - рыночная стоимость предприятия; PV(EVA) - приведенная EVA; Ve, (Vd) - РСП собственного (заемного) капитала компании. Формула для оценки рентабельности собственного капитала:
Где: EAT - прибыль после уплаты налогов
( EAT = NOPAT - Int - T ), где Int- финансовые
издержки по заемному капиталу);
re - рентабельность собственного капитала по новым инвестициям; g -темп роста; ke - требуемая доходность по собственному капиталу.Отражает дисконтированную стоимость всех настоящих и будущих инвестиций предприятия, но не дает представления об эффективности стратегии предприятия и не является мотивационным инструментом. Чем выше данный показатель, тем эффективнее деятельность предприятия. MVA < 0 свидетельствует о том, что ценность инвестированного в предприятие капитала ниже рыночной и РСП была разрушена действиями менеджмента. ROEEVA - определяется как сумма выгод по функционирующим активам и выгод новых инвестиций с конкурентными преимуществами, обеспечивающими разницу (re -ke).
Продолжение таблицы 1.2
3. RCF или СVA - остаточный ДП (добавленная денежная стоимость): RCF = adjOCF - WACC * TA где adjOCF - корректированный ДП от операционной деятельности; WACC - средневзвешенная цена капитала; TA - совокупные активы.CVA характеризует разность между ДП от стратегической деятельности и ДП от текущей деятельности. В отличие от MVA применяется для оценки эффективности отдельных подразделений. Стратегические инвестиции имеют целью создание новой РСП; вложения в текущую деятельность - поддержание отдачи от работающих вложений.
4. SVA - метод анализа добавленной стоимости собственного капитала: SVA = NPVe - BVe - netDebts = ,
где NPVe - это приведенная стоимость акционерного капитала; BVе - балансовая стоимость акционерного капитала; netDebts - это чистая стоимость долговых обязательств с учетом эквивалента денежной наличности; TCF -остаточный ДПОтражает капитализированное изменение текущей стоимости операционного ДП, скорректированное на текущую стоимость инвестиций во внеоборотный и оборотный капитал, вызвавшее данное изменение.
5. CFROI - метод управления по доходности ДП от инвестиций: ,
где grossCF - валовой ДП; grossIC - валовые инвестиции; SV - ликвидационная стоимость активов.Расчет относительного показателя CFROI производится на основе годичной информации о ДП. Для оценки эффективности сравнивается с ценой капитала с учетом поправок на инфляцию (со средним уровнем доходности по рынку или отрасли): при большем значении CFROI делается вывод о росте РСП, при меньшем - о падении. Можно сравнивать предприятия, разные по структуре активов.

Теоретической основой для оценки рыночной стоимости любых активов является теория временной стоимости денег. На математический аппарат дисконтирования будущих ДП опирается несколько подходов к оценке стоимости предприятия. Схематично структуру РСП для определения эффективной системы управления можно представить в виде рисунка (1.3).

Рисунок 1.3 - Структура РСП для определения эффективной системы
управления [15]

Рыночная стоимость предприятия = Размер инвестированного капитала + дисконтированная EVA от существующих активов (проектов) + дисконтированная EVA от будущих инвес........


Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994).
2. Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.07.98 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 07.05.2009) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ 16.07.1998).
3. Федеральные Стандарты оценки (ФСО №1,ФСО №2, ФСО №3), утвержденные Министерством экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 № 254, 255, 256.
4. Прогноз социально-экономического развития Российской Федерации на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов.
5. Итоги социально-экономического развития Свердловской области за 2013 год < content/itogi-socialno-ekonomicheskogo-razvitiya-sverdlovskoy-oblasti-za-2013-god>
6. Мониторинг «Об итогах социально-экономического развития Российской Федерации в 2013 году»
7. Буланова Н.В. Рынок недвижимости: состояние и перспективы развития М., Международная академия оценки и консалтинга, 2004 г. - 147 с.
8. Белокрыс А.А., Болдырев В.С. ,Олейник Т.Л., Нейман Е.И., Страхов Ю.И., Ушаков Е.П. Основы оценки стоимости - М., Международная академия оценки и консалтинга, 2004 г. - 264 с.
9. Бердникова Т.Б. Оценка объектов недвижимости. Учебное пособие М., ИНФРА-М., 2003.-359 с.
10. Валдайцев С.В, Оценка бизнеса: учеб. - 2-е изд., перераб. и доп. - М: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004 - 360
11. Каминский А. В., Страхов Ю. И., Трейгер Е. М. Учебно-практическое пособие Анализ практики оценки недвижимости - М., Международная академия оценки и консалтинга, 2005 г. - 238 с.
12. Грязнова А.Г., М.А. Федотова, Оценка бизнеса: учебник - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2006-736 с.
13. Жариков Ю.Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование.- М.: БЕК, 2003.-237 с.
14. Иванова Е.Н, Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие/Е.Н. Иванова; под ред. д-ра экон. наук, проф. М.А. Федотовой. - 2 изд., стер. - М.:КНОРУС, 2008. - 344 с.
15. Иванова Е.Н, Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие/Е.Н. Иванова; под ред. д-ра экон. наук, проф. М.А. Федотовой. - 2 изд., стер. - М.:КНОРУС, 2008. - 344 с.
16. Козловская Э.А., Демиденко Д.С., Яковлева Е.А., Гаджиев М.М. Стоимостной подход к управлению инновационным процессом предприятия: Учебник. ?, 2010. ? 314 с.
17. < hd_base/default.aspx?PrtId=deposit_base>
18. Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) - М. : Омега-Л, 2006. - 288 с.


Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть похожие работы

* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.