На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Работа № 88948


Наименование:


Диплом ОСОБЕННОСТИ РЫНКА И СТРУКТУРЫ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ Г.РУБЦОВСКА

Информация:

Тип работы: Диплом. Добавлен: 26.5.2015. Сдан: 2015. Страниц: 53. Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%

Описание (план):


Глава 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1.1 Понятие оценки и недвижимости
1.2 Понятие ипотечного кредитования
1.3 Методы оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования
Глава 2. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА (УКАЗЫВАЕМ КАКОГО) ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
2.1. Характеристика объекта оценки
2.2 Расчет стоимости квартиры (указываем какими методами)
2.3 Согласование результатов и выводов итоговой стоимости объекта недвижимости
Глава 3. ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ, ПУТИ РАЗВИТИЯ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ


Введение

Оценка залоговой стоимости присутствует в различных сегментах рынка жилищной ипотеки: при выдаче кредитов, их продаже или переуступке; при эмиссии, размещении, обращении ипотечных ценных бумаг и т.д. Отсутствие же обязательного к применению стандарта указанной стоимости, формализованных критериев ее оценки, разнообразие требований кредиторов к ее определению приводят в ряде случаев к искажению результатов оценки.
Сложившееся представление о достаточности рыночного стандарта стоимости для «ипотечного кредитования жилой недвижимости на дату выдачи кредита, т.е. без учета длительного срока кредитования, чревато необратимыми последствиями для всех субъектов рынка. Игнорирование в процессе оценки, стоимости жилой недвижимости будущих рыночных условий, циклического характера развития рынка жилья значительно повышает риски банковского сектора, социальную неопределенность населения, снижают ожидания субъектов рынка, в том числе и государства, в отношении темпов экономического роста за счет активизации строительного сектора.
Указанные обстоятельства требуют незамедлительного совершенствования методики определения залоговой стоимости жилья в системе ипотечного жилищного кредитования, основанной на элементах прогнозирования стоимости жилья на период долгосрочного кредитования. Необходимость исследования данной проблемы определяется также фактом отсутствия в России на протяжении десятилетий рынка ипотеки и оценочной деятельности. Подобное обстоятельство обусловило недостаточность научных исследований, посвященных проблемам формирования и развития национальной системы ипотечного жилищного кредитования, оценке залоговой стоимости в ней. Да и значительная часть современных публикаций носит в большей степени публицистический, отнюдь не научный характер. Разработанные зарубежными учеными методы к оценке залоговой стоимости жилья для целей ипотечного кредитования, применяемые на западе, для использования в российских условиях требуют соответствующей адаптации. Исследования в данном направлении ведутся, однако на сегодняшний день нет полной ясности в теоретических подходах к данной оценке в современной России. Вместе с тем отечественная наука накопила обширные знания, с одной стороны, о банках и банковской деятельности, в том числе в области ипотечного кредитования, залогового механизма в нем. Недостаточная изученность проблемы, большая практическая востребованность ее теоретического обоснования обусловили выбор темы, цель и задачи данной курсовой работы.
Цель исследования заключается в изучении методов оценки залоговой стоимости жилой недвижимости с учетом долгосрочного характера ипотечного кредитования. Для достижения намеченной цели были поставлены следующие задачи:
• уточнить понятие залоговой стоимости жилья с учетом долгосрочного характера ипотечного кредитования;
• определить особенности практической реализации современных методов определения стоимости залога жилья в процессе выдачи и обслуживания ипотечных кредитов;
• выявить и исследовать ключевые факторы, определяющие изменение стоимости жилья;
• рассмотреть методы оценки недвижимости на примере города Москвы.
Объектом исследования выступает рынок жилья России. Предметом исследования является залоговая стоимость в системе ипотечного жилищного кредитования.


Глава 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Понятие оценки и недвижимости

Оценка недвижимости - это прежде всего оценка прав собственности на данную недвижимость. Следовательно, оценка недвижимости должна включать саму недвижимость и оценку права собственности или пользования землёй, или зданиями.
Следует различать цену и стоимость объекта недвижимости. Цена объекта недвижимости - это цена конкретной свершившейся сделки с данной недвижимостью. Под стоимостью объекта недвижимости понимается наиболее вероятная цена, которую можно получить при продаже данной недвижимости.
Процесс оценки недвижимости включает в себя следующие этапы:
Постановка вопроса об оценке.
Отбор информации, необходимой для оценки.
Анализ информации.
Расчёт стоимости объекта недвижимости с помощью различных методов и выбор одной оптимальной величины стоимости.
Составление отчёта об определении стоимости.
В частности, постановка вопроса об объекте недвижимости(оценки) означает ясное и чёткое задание по определению стоимости, а именно: определение объекта недвижимости; определение прав собственности; установление цели использования оценки; указание даты оценки стоимости и т.д.1.
Закона об ипотеке говорит об оценке в ст.67, где устанавливается императивная норма: оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже его нормативной цены. А также в п.3 ст.9, где описываются общие условия оценки предмета ипотеки. Что же конкретно влияет на нормативную цену, а в итоге и на оценку земельного участка. К таким факторам относят:
инженерно-строительные качества территорий, характеризующие их пригодность к застройке, снижающие затраты на освоение;
расположение участков относительно существующих и перспективных транспортных магистралей, связывающих их с городскими и культурными центрами;
экологическая обстановка и качество природных ландшафтов.
Этот перечень не является исчерпывающим 2.
В настоящее время индивидуальная оценка предметов ипотеки и, в частности, земельных участков, в следствии того, что она непосредственно затрагивает интересы владельцев, а также принимая во внимание современное развитие действуют специализированные фирмы или фирмы, в деятельность которых входит проведение оценочных работ, которые и проводят индивидуальные оценки, осуществляется подготовка и обучение специалистов. Основы оценочной деятельности в отношении объектов оценки для целей сделок с ними определяются ФЗ от 29.07.98 №135 - ФЗ “об основах оценочной деятельности в Рос. Фед.”. Что же касается массовой оценки недвижимости и, в том числе, земельных участков, то она пока не является самостоятельным институтом в системе рынков недвижимости с чётко очерченными функциями, процедурами и правовой защиты, что, конечно, негативно сказывается на реальных условиях современного рынка. Ведь непременным условием цивилизованных рыночных отношений является, как уже говорилось, развитие института оценки недвижимости. Многие недостатки становления рынка недвижимости в настоящее время связаны с отсутствием подобающей оценки её, поскольку при оформлении имущественных прав и сделок достоверные цены, как правило, остаются неизвестными, что создаёт питательную среду для того же криминального рынка. Можно перечислять ещё долго, начиная с того, что верная оценка позволяет создавать базу для обоснованного налогообложения, и заканчивая тем, что та же оценка обеспечивает в конечном итоге защиту интересов собственников при операций с недвижимостью.
Для того чтобы различить понятия недвижимости как физического объекта и собственности как юридического понятия, существует такое понятие, как право собственности на недвижимость, включающее в себя все права, интересы и привилегии, связанные с владением недвижимым имуществом, и выражающиеся какими-либо доказательствами владения, которые существуют отдельно от самой недвижимости как физического объекта.
Таким образом, «недвижимость» относится к материальным понятиям, а «право собственности» - к нематериальным. Это важно знать потому, что подходы, методы и процедуры экспертной оценки материальных и нематериальных активов отличаются, и заказчик должен знать, что он хочет оценивать: либо недвижимость как материальный объект, либо право собственности на этот объект, как нематериальный актив.
В настоящее время экспертная оценка недвижимости в составе земельного участка и улучшений может осуществляться только в том случае, если имеется документальное оформление права собственности на земельный участок. Во всех остальных случаях в качестве объекта недвижимости выступают только улучшения на земельном участке: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. д. заказчику оценки необходимо знать всё вышеизложенное для того, чтобы правильно составить задание на оценку конкретного объекта недвижимости. Однако составление задания на оценку объекта недвижимости является лишь одним из этапов оценки. Оценка стоимости недвижимости - сложный трудоёмкий творческий процесс, состоящий из нескольких стадий и этапов:
1. Постановка задачи (определение проблемы).
2. Предварительный осмотр объекта и заключение Договора на оценку объекта.
3. Сбор и анализ данных.
4. Выбор методологии оценки.
5. Оценка права пользования или владения земельным участком.
6. Оценка улучшений (зданий, сооружений и т. д.) с применением нескольких подходов.
7. Согласование результатов оценки, полученных с помощью различных подходов.
8. Составление Отчёта и Экспертного заключения об оценке и передача их заказчику.
Постановка задачи (определение проблемы) - весьма ответственная стадия, так как от качественного выполнения работ на этой стадии зависит выбор адекватной методологии оценки, что и предопределит в будущем её результаты.
Постановка задачи включает следующие этапы:
· идентификация объекта недвижимости;
· выявление предмета оценки;
· определение даты оценки;
· установление цели и функции оценки;
· установление вида оценочной стоимости;
· составление ограничительных условий и ознакомление с ними заказчика.
Рассмотрим содержание отдельных этапов.
Идентификация объектов недвижимости - это установление и письменная фиксация наименования объекта, его юридического статуса, местоположения, физического состава и фактических характеристик.
При оценке необходимо определить связанные с объектом юридические права. Клиент может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование имуществом, либо связанные с объектом права могут представлять собой долю в совместной аренде или партнерстве. Кроме того, собственность может быть обременена залогом или иметь ограничения по зонированию, что осложняет использование. Таким образом, юридические требования могут ограничивать масштабы использования объекта.
Установление предмета оценки - это выявление того, что подлежит оценке: весь комплекс имущественных прав или только некоторые имущественные права (право на аренду, на долю в совместных правах и т. д.).
Определение даты оценки - является весьма существенным моментом для всего процесса оценки, так как с течением времени стоимость объектов недвижимости под влиянием многочисленных внешних и внутренних факторов может изменяться. Дата оценки - это дата, на которую определяется стоимость объекта оценки. Как правило, дату оценки устанавливают совместно эксперт-оценщик и заказчик, и она совпадает с датой осмотра объекта. В некоторых случаях дату оценки могут устанавливать третьи лица, например, налоговые органы или суды в связи с неплатёжеспособностью предприятия, ликвидационные комиссии при банкротстве предприятия и т.д.
Установление цели и функции оценки - один из важнейших этапов, определяющий последующий выбор методологии оценки, от которой, в свою очередь, в основном и зависят результаты оценки.
Формулируя цель оценки, необходимо ответить на вопрос: что оценивается? Цель оценки определяет вид оценочной стоимости (базу оценки), которая должна быть определена после установления цели, характер используемых данных, а также принципы и подходы, которыми будет руководствоваться оценщик, производя оценку объекта. Поэтому однозначное определение и фиксация цели оценки проводится именно на стадии постановки задачи совместно заказчиком и оценщиком. Примерами целей могут быть:
- определение рыночной стоимости полных прав собственности на здания и сооружения оцениваемого объекта с правом пользования земельным участком;
- определение рыночной стоимости полных прав собственности на оцениваемое помещение;
- определение ликвидационной стоимости объекта недвижимости и т. д.
Заказчику следует знать, что использование полученных результатов оценки недвижимости для других целей, кроме указанных в постановке задачи и Отчёте об оценке, является некорректным и недопустимым. Это связано с тем, что, например, методы оценки объекта недвижимости для последующей продажи отличаются от методов, используемых для оценки при его ликвидации и т. д.
Формируя функцию оценки, требуется ответить на вопрос: для чего необходима оценка? То есть, функция оценки определяет сферу её последующего использования.
Оценка может производиться для последующей купли, продажи, кредитования, аренды, ликвидации, страхования объекта недвижимости и т. д. При постановке задачи и в Отчёте об оценке обязательно указывается, для какой функции или функций будут использованы результаты оценки.
При одной цели оценки может быть несколько функций оценки и наоборот. Приведём примеры некоторых сочетаний целей и функций оценки:
- цель оценки - определение рыночной стоимости полных прав собственности на оцениваемое здание; функция оценки - результаты оценки будут использованы при принятии решения относительно продажи оцениваемого здания;
- цель оценки - определение рыночной стоимости полных прав собственности на объект недвижимости и прав долгосрочной аренды земельного участка под ним; функция оценки - оценка может быть использована для: последующей продажи; кредитования под залог оцененного объекта; выпуска и размещения акций, продаже акций персоналу; раздела имущества;
- цель оценки - определение рыночной стоимости неспециализированных основных средств и остаточной стоимости замещения специализированных основных средств предприятия;
- функция оценки - результаты оценки будут использованы для определения справедливой стоимости основных средств при их переоценке с целью её отображения в бухгалтерском учёте и финансовой отчётности предприятия.
В заключение описания этого этапа хотелось бы дать заказчику следующий совет - если оценщик не может помочь клиенту в установлении цели и функции оценки или путается в этих понятиях, лучше сразу откажитесь от его услуг, так как правильность будущих результатов оценки такого оценщика сомнительна.
Определение вида стоимости во многом зависит от цели и функции оценки, а также от типа объекта недвижимости. Бывают рыночные и нерыночные базы оценки.
Рыночные базы оценки включают рыночную стоимость и рыночную стоимость при существующем использовании. Нерыночные базы оценки включают такие виды стоимости как инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, страховая стоимость, налоговая стоимость, стоимость замещения, потребительная стоимость, утилизационная стоимость, специальная стоимость. Определение вида стоимости является прямой и достаточно ответственной задачей оценщика, так как обуславливает последующий выбор методологии оценки, включая выбор подходов, методов и оценочных процедур.
Составление ограничительных условий и ознакомление с ними заказчика является последним этапом стадии постановки задачи. Эксперт-оценщик должен составить перечень ограничительных условий и предположений, которые сопровождают процесс оценки стоимости любого объекта недвижимости. Ограничительные условия и предположения формулируются оценщиком и согласовываются с заказчиком с целью обоюдной защиты их интересов. Это делается для того, чтобы избежать в будущем при выполнении оценки и составлении Отчёта возможных конфликтных ситуаций во взаимоотношениях между заказчиком и Экспертом. Каждый заказчик должен потребовать от Эксперта дать по каждому из них пояснения. Если Эксперт не в состоянии это сделать, следует отказаться от его услуг.
Основные ограничительные условия оценки стоимости объектов недвижимости:
1. При подготовке отчёта об оценке объекта используются прогнозные данные о будущих прибылях и амортизационных отчислениях, полученные от заказчика.
2. Финансовые и технико-экономические характеристики объекта, используемые в оценке, берутся или рассчитываются на основе бухгалтерской отчётности без проведения специальной аудиторской проверки её достоверности и инвентаризации имущества.
3. В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на оцениваемые объекты, не проводится.
4. Прогнозы, содержащиеся в отчёте, основаны на текущих рыночных условиях и предполагаемых краткосрочных факторах, влияющих на изменение спроса и предложения и сохраняющихся в прогнозный период экономической ситуации. Однако эти прогнозы подвержены изменениям из-за меняющихся условий в будущем.
5. Данная оценка действительна лишь на дату оценки, указанную в данном отчёте, и для целей, указанных в нём.
6. Заказчик гарантирует: любая инф........


Список использованной литературы

1. Постановление Правительства РФ « Об утверждении стандартов оценки» от 06.07.2001 г. № 519.// СПС Гарант
2. Федеральный закон РФ от 16.07.1998 №102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости) // СПС Гарант
3. Федеральным законом № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".//Гарант
4. СТО РОО 21-01-08 «Оценка недвижимости». Основные положения. (Стандарт российского общества оценщиков)
5. Горегляд В. Ипотека без залога обречена на провал // Банковское обозрение. 2003. - №9. - С. 69.
6. Брюков В. Ипотека для среднего россиянина // Банковское обозрение. 2003. - №9. - С. 79.
7. Белокрыс А.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М: Дело, 2008г.
8. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 2006г.
9. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. Спб: Питер, 2001 г.
10. Грязнова А.Г. «Оценка недвижимости», М.: Финансы и статистика; 2007
11. Новицкий И.Ю. Земля для всех одна // Юридический мир №2 2007г.
12. С. Сивец, Л. Баширова «Как должна проводиться экспертная оценка недвижимости. Рекомендации для заказчика». Центр «Бизнес-Информ» (www.business-inform.ru)
13. Татарова А.В. «Оценка недвижимости и управление собственностью» Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2007.
14. Сборник Укрупненных Показателей Восстановительной Стоимости 1969 года.
15. Сапожников М.В. Залог как способ обеспечения обязательств // Юридический мир, № 1, 2007г.





Перейти к полному тексту работы


Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru


Смотреть похожие работы

* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.