На бирже курсовых и дипломных проектов можно найти образцы готовых работ или получить помощь в написании уникальных курсовых работ, дипломов, лабораторных работ, контрольных работ, диссертаций, рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ 

 

Здравствуйте гость!

 

Логин:

Пароль:

 

Запомнить

 

 

Забыли пароль? Регистрация

Повышение уникальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение уникальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения уникальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, etxt.ru или advego.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии и при повышении уникальности не вставляет в текст скрытых символов, и даже если препод скопирует текст в блокнот – не увидит ни каких отличий от текста в Word файле.

Работа № 90447


Наименование:


Курсовик ОЦЕНКА ТОРГОВОГО ЦЕНТРА «ЗЕМЛЯНИКА» (Г. ПЕРМЬ) СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

Информация:

Тип работы: Курсовик. Добавлен: 18.8.2015. Сдан: 2015. Страниц: 35. Уникальность по antiplagiat.ru: 96.07.

Описание (план):


СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 3
Глава 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 5
1.1. Понятие сравнительного подхода 5
1.2. Методика сравнительного подхода к оценке недвижимости 9
1.3. Особенности оценки торговой недвижимости сравнительным походом 13
Глава 2. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ТОРГОВОГО ЦЕНТРА «ЗЕМЛЯНИКА» (Г. ПЕРМЬ) 18
2.1. Общая характеристика торговой недвижимости «ТЦ «Земляника» 18
2.2. Выбор объектов-аналогов 20
23. Результаты оценки торгового центра сравнительным подходом 28
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 31
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 33
ПРИЛОЖЕНИЕ 36


ВВЕДЕНИЕ

Торговая недвижимость - один из наиболее привлекательных и в то же время рискованных объектов инвестиции в условиях развивающейся индустрии потребления. Определить привлекательность торгового центра как инвестиционного проекта, его ликвидность как залога - задачи, которые решаются в отчете об оценке торгового центра.
Чаще всего оценка торгового центра < articles/otsenka_nedvizimosyi/ocenka_torgovix_centrov>, как и других объектов коммерческой недвижимости, направлена на определение доходного потенциала объекта. В соответствии с этим формируется и круг вопросов и факторов, существенных при оценке торговых центров.
Ключевым понятием в оценке торговых центров является их классификация по размеру торговых площадей, особенности формирования ассортимента и зоне обслуживания. Принято выделять:
Специализированные торговые центры, которые ориентированы на сбыт определенной группы товаров. Местоположение и площадь не являются ключевыми.
Региональные торговые центры с проходимостью более 150 тыс. человек в день. Имеют удобное местоположение для охвата целого региона. Площадь - до 45 тыс. кв. м., арендаторы - торговые, сервисные, развлекательные компании.
Суперокружные торговые центры, расположенные на главных городских магистралях. Их аудитория - жители нескольких округов, площадь ТЦ - до 30 тыс. кв. м.
Торговые центры округа, расположенные недалеко от оживленных городских трасс. Площадь окружного ТЦ - до 20 тыс. кв. м., количество постоянных покупателей - до 150 тыс. человек.
Торговые центры района ориентированы на обслуживание от 3 до 40 тысяч покупателей, торговые площади - до 10 тыс. кв. м. Чаще всего якорным арендатором такого ТЦ становится сетевой супермаркет.
Торговые центры микрорайона отличаются небольшой площадью (до 3000 кв. м.), небольшим потоком покупателей и шаговой доступностью. Основная ориентация - товары повседневного спроса и востребованные услуги.
Сравнительный подход основывается на принципе замещения и имеет своей основой очень простое предположение: если мы при оценке объекта выясним, что такой же объект уже был продан за известную сумму, то вполне логично предположить, что и оцениваемый объект стоит столько же.
Все вышесказанное обуславливает актуальность темы курсовой работы.
Целью выполнения курсовой работы является оценка стоимости торгового центра г. Перми «Земляника» сравнительным подходом.
Для выполнения цели ставятся следующие задачи:
- изучить теоретические аспекты сравнительного подхода оценки недвижимости;
- проанализировать рынок торговых площадей г. Перми;
- дать общую характеристику оцениваемому объекту недвижимости;
- провести оценку торгового центра сравнительным подходом.
Предмет курсовой работы - сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости.
Объект курсовой работы - торговый центр «Земляника», расположенный в Дзержинском районе г. Перми.
Структурно курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованной литературы.
При выполнении курсовой работы использовались нормативно-правовые акты, учебные и методические пособия по оценке бизнеса, аналитические данные по рынку торговых площадей в г. Перми.


Глава 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Понятие сравнительного подхода
С изменением экономики и социальной организации в стране изменились задачи правового регулирования института субъекта коммерческой деятельности. Коммерческие организации самостоятельно выступают в гражданском обороте и являются носителями права собственника движимого и недвижимого имущества. Государство регулирует их экономическую деятельность и выступает «в качестве силы, способной установить цивилизованные правила новых экономических отношений». В связи с постоянным экономическим ростом многие, созданные в последние годы акционерные коммерческие организации нуждаются в помещениях под офисы, в производственных и складских площадях и т.д. (22, 211)
В современной юридической литературе наблюдается всестороннее и глубокое исследование проблем сущности и содержания сделок с нежилыми помещениями в предпринимательской сфере. Из них можно выделить ряд проблем, связанных с совершенствованием законодательства о недвижимом имуществе.
Во-первых, отсутствие единого комплексного подхода к правовому регулированию рынка коммерческой недвижимости сдерживает стабильное развитие предпринимательской деятельности, законодательно зафиксированы лишь основные, базовые положения, связанные с оборотом коммерческой недвижимости.
Во-вторых, рынок недвижимости распадается на множество разнопорядковых объектов недвижимости и их отдельных элементов, что создает трудности при разделении прав на эти элементы и усложняет процесс регистрации прав на объекты недвижимости. (29, 56)
Это вынуждает законодателя разрабатывать специальные нормы допустимых сочетаний отдельных прав. Оборот коммерческой недвижимости регулируется десятками нормативных актов от ГК РФ(1) до специальных Федеральных законов, разъяснения содержат также решения высших судебных инстанций. Зачастую в этих нормах существующего законодательства содержатся противоречия, затрудняющие процесс правового регулирования оборота коммерческой недвижимости.
Одной из актуальнейших проблем, не до конца решенных в существующем законодательстве, является вопрос о том, в какой мере входят в понятие недвижимости нежилые помещения. Статья 130 п.1 ГК РФ(1) выделяет главный критерий недвижимого имущества - признак связи с землей и невозможность перемещения соответствующих объектов без несоразмерного ущерба их назначению. Статья эта вызвала много нареканий со стороны юристов.
Впервые законодательно нежилые помещения были признаны объектами недвижимости в Федеральном законе от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (4) (далее - Закон о регистрации недвижимости). Понятия здание, сооружение и нежилое помещение в литературе и нормативных актах также трактуется по-разному.
Сравнительный подход применим в случае развитого рынка, что дает возможность оценщику подобрать достаточное количество аналогичных объектов. Основным источником информации в сравнительном подходе является информация о сделках купле-продаже. Обрабатывается полученная информация такими статистическими методам как: корреляционный, дисперсионный, регрессионный анализы и т.п.
Далее оценщик приводит стоимость, подобранных им аналогичных объектов оценки сопоставимый вид, по средствам корректирующих поправок к стоимости. Оценщик таким образом получает такую стоимость аналогичных объектов как если бы аналогичный объект обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый объект. Можно считать что полученная скорректированная стоимость аналога отражает его рыночную стоимость. Отсюда данный подход оценки получил название сравнительный подход.
Сравнительный подход базируется на трех основных принципах:
1) Принцип замещения. Суть принципа заключается в том, что стоимость объекта оценки не может превышать минимальной стоимость аналогичного объекта или стоимости строительства такого же нового объекта.
2) Принцип вклада. Основным понятием данного принципа является понятие "Вклад". Вклад - денежное выражение некой характеристики объекта, некая сумма на которую оценщик может либо уменьшить либо увеличить стоимость объекта.
3) Принцип спроса и предложения. В этом принципе основную роль играет определение факторов влияющих на стоимость объекта, оценщик должен определить все факторы оказывающие существенное влияние на стоимость объекта недвижимости, а также как должен представлять как изменится стоимость объекта недвижимости при изменении этих факторов. (15, 367)
Перечисленные выше принципы сравнительного подхода определяют ряд количественных и качественных элементов сравнения объектов недвижимости (корректирующих коэффициентов) применяемых для определения рыночной стоимости объекта оценки.
Сравнительный подход можно разбить на следующие этапы:
Этап 1. Изучение рынка недвижимости, анализ тенденций и состояние рынка, создание банка данных по стоимости аналогичных объектов.
Этап 2. На этом этапе оценщик проводит выбор наиболее схожих аналогичных объектов недвижимости с объектом оценки.
Этап 3. Статистическая обработка данных цель которой выявление факторов влияющих на стоимость объекта оценки (определение корректирующих коэффициентов).
Этап 4. Приведение стоимости аналогов в сопоставимы вид путем определенных на 3 этапе корректирующих коэффициентов и получение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. (16, 152)
Методы, применяемые при сравнительном подходе:
Метод общая группировка. Данный метод применим на рынке с достаточно большим количеством однородных аналогов, что позволяет снизить разброс цен, путем подбора достаточного числа однородных аналогов. Наличие большого числа однородных объектов позволяет проводить сравнение объектов целиком, а также применять общие корректировки, а не рассматривать отдельные характеристики.
Метод восстановительной стоимости по аналогам. Данный метод основан на том, что за стоимость объекта оценки принимается стоимость строительства нового аналогичного объекта недвижимости (рассчитывается сметная стоимость аналога).
Метод парных продаж. Суть метода метода заключается в продаже двух объектов являющихся точной копией друг друга и отличающихся только одной характеристикой, которая объясняет разницу в стоимости объектов. Это характеристика и используется как корректирующий коэффициент необходимый для сопоставления объектов
Экспертные методы расчета и внесения поправок. В данном методе величина корректирующих поправок (как правило в процентах) определяется экспертом на основание его субъективного мнения насколько объект хуже или лучше сопоставимого аналога, т.е. эксперт прежде всего опирается на свой опыт.
Преимуществами сравнительного подхода являются:
- наиболее простой подход;
- статистически обоснованный;
- предлагает методы корректировки;
- обеспечивает данные для других подходов в оценке.
Недостатками сравнительного подхода являются:
- требует активного рынка;
- сравнительные данные не всегда имеются;
- требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;
- основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания. (14, 277)

1.2. Методика сравнительного подхода к оценке недвижимости
Сравнительный подход основывается на принципе замещения и имеет своей основой очень про........


СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 22.10.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.03.2015 // "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301
2. "Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 31.07.1998 N 146-ФЗ (ред. от 29.12.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2015)// "Собрание законодательства РФ", N 31, 03.08.1998, ст. 3824
3. "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ(ред. от 08.03.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 08.03.2015)// "Собрание законодательства РФ", 29.10.2001, N 44, ст. 4147
4. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 08.03.2015 )"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// "Собрание законодательства РФ", 28.07.1997, N 30, ст. 3594
5. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 08.03.2015)"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// "Собрание законодательства РФ", 28.07.1997, N 30, ст. 3594
6. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 21.07.2014)"Об ипотеке (залоге недвижимости)"// "Собрание законодательства РФ", 20.07.1998, N 29, ст. 3400
7. Закон Пермского края от 07.04.2010 г. № 604-ПК «О порядке определения размера , порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которых разграничена, расположенные на территории Пермского края// СПС «Консультант плюс»
8. Акулич М. В. Оценка стоимости бизнеса / М. В. Акулич. - Спб., 2009. - 241 с.
9. Асаул, А. Н. Экономика недвижимости [Текст] : учеб. для студ. вузов, обучающихся по спец. "Экономика и управление на предприятии (по отраслям) / А. Н. Асаул. - Москва : Питер, 2008. - 624 с.
10. Барщевский М. Ю. Все о недвижимости; АСТ Москва, АСТ, Астрель - Москва, 2009. - 224 c.
11. Белокрыс А.М., Болдырев В.С., Олейник Т.Л., Зарубин В.Н., Нейман Е.И., Склярова Е.Н, Страхов Ю.И., Ушаков Е.П., Федоров А.Е., Школьников Ю.В. «Основы оценки стоимости недвижимости», Международная академия оценки и консалтинга, М. - 2013. - 341 с.
12. Болдырев В.С., Федоров Л.Е. «Введение в теорию оценки недвижимости», Конспект учебного курса, Изд-во «Азбука», М. - 2007. -152 с.
13. Варламов А. А., Комаров С. И. Оценка объектов недвижимости; Форум - Москва, 2010. - 288 c.
14. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости; Юрайт - Москва, 2012. - 928 c.
15. Грязнова, А.Г. Оценка недвижимости: учебное пособие/ Грязнова А.Г., Федотова М.А.- Электрон. текстовые данные.- М.: Финансы и статистика, 2013.- 554 c.
16. Иваницкая И. П., Яковлев А. Е. Введение в экономику недвижимости; КноРус - Москва, 2010. - 240 c.
17. Иванова Е. Н. Оценка стоимости недвижимости. Сборник задач; КноРус - Москва, 2009. - 272 c.
18. Калинин В.М., Сокова С.Д. Оценка технического состояния зданий: Учебник. М.: 2012. - 268 с.
19. Коростылев С.П. «Основы теории и практики оценки недвижимости», Учебное пособие, Изд-во «Русская Деловая Литература», М. - 2008. -133 с.
20. Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование коммерческой и промышленной недвижимости в Российской Федерации. - М., 2013. - 144 с.
21. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб., 2011. - 536 с.
22. Оценка недвижимости [Текст]: учебник/ под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.- 2-е изд.- М.: Финансы и статистика, 2010.- 560 с.
23. Оценка недвижимости [Текст]: учебник/ под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.- М.: Финансы и статистика, 2011.- 496 с.
24. Продажа торговой недвижимости в г. Перми: [Электронный ресурс]. - Режим доступа: // >25. Продажа торговой площади в г. Перми: [Электронный ресурс]. - Режим доступа: // perm- [Загл. с экрана]
26. Севостьянов А. В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиции; Академия - Москва, 2013. - 304 c.
27. Симионова, Н.Е. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости [Текст]: учеб. пособие/ Н.Е. Симионова, С.Г. Шеина.- М.: МарТ, 2012.- 448 с.
28. Тепман, Л.Н. Оценка недвижимости [Текст]: учеб. пособие / Л.Н. Тепман; под ред. В.А. Швандара.- 2-е изд., перераб., и доп.- М.: Юнити-Дана, 2013.- 463 с.
29. Унтерберг Е. С. Правоустанавливающие документы на объекты недвижимости; Московская Финансово-Промышленная Академия - Москва, 2014. - 176 c.
30. Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. - Ростов-н/Д., 2012. - 155 с.
31. Федотова М. А., Тазихина Т. В., Бакулина А. А. Девелопмент в недвижимости; КноРус - Москва, 2010. - 264 c.
32. Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости. Москва: Техносфера, 2011. - 504 c.
ПРИЛОЖЕНИЕ



Перейти к полному тексту работы


Смотреть похожие работы

* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.